分化走勢加劇　復蘇尚需時(shí)日

隨著(zhù)政策暖風(fēng)頻吹，今年前7個(gè)月，全國樓市整體成交明顯上漲。中國指數研究院公布的最新數據顯示，2015年7月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格已連續上漲3個(gè)月。專(zhuān)家指出，雖然一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，但三四線(xiàn)城市表現并不樂(lè )觀(guān)，市場(chǎng)依然呈現供大于求的格局，去庫存仍是第一要務(wù)，未來(lái)房?jì)r(jià)走勢將趨于穩定。

回暖態(tài)勢明顯

今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境日益寬松，如，央行連續降準降息，放松信貸門(mén)檻，調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征期等，地方政府也出臺相應配套政策支持樓市。曾經(jīng)冷寂的市場(chǎng)因此逐漸升溫。

上個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數在連續16個(gè)月下降后首次回升。國家統計局發(fā)布的6月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)。7月份，中國指數研究院公布的數據顯示，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平米10685元，環(huán)比上漲0.54%。另?yè)虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院統計，7月份，30個(gè)城市的住宅市場(chǎng)成交創(chuàng )下近6年同期的最高水平。

北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市在本輪復蘇中率先起跑，其中，北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套，為近22個(gè)月的新高;二線(xiàn)城市中大多數城市的開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”實(shí)現了較高成交量。但三四線(xiàn)城市則表現并不活躍。

中指院的研報認為，整體來(lái)看，7月市場(chǎng)走勢平穩，百城價(jià)格指數延續溫和上漲趨勢，環(huán)比漲幅與上月基本持平，同比跌幅繼續收窄。

總體格局未變

與一二線(xiàn)城市樓市日益熱烙相比，三四線(xiàn)城市則仍顯冷寂。據統計，上半年，一線(xiàn)城市表現最佳，成交量同比上漲逾四成，二線(xiàn)城市也上漲了近兩成，三四線(xiàn)城市成交量基本平穩，但部分城市甚至出現“量?jì)r(jià)齊跌”的趨勢。

對于大部分二三線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)供求失衡局面依然存在。統計顯示，截止到6月底，商品房待售面積65738萬(wàn)平方米，環(huán)比增加72萬(wàn)平方米，仍處高位。專(zhuān)家表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷筑底過(guò)程，三季度仍將以去庫存為主。

同策咨詢(xún)研究部預計，下半年，當前庫存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫存的壓力將進(jìn)一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)則難以上漲。

中國房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)胡志剛表示，“過(guò)去幾年，部分三四線(xiàn)城市盲目供地開(kāi)發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴重問(wèn)題，住房消費回歸理性后，這部分房子自然很少有人問(wèn)津。有些城市在建規模依然很大，銷(xiāo)售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨結構性調整。”

有關(guān)專(zhuān)家認為，只有當三四線(xiàn)城市，包括二線(xiàn)城市真正企穩時(shí)，才能說(shuō)明中國樓市真正走出了低谷，總體看供大于求的格局還未改變。

上漲空間有限

逐漸回暖的樓市是否會(huì )再度點(diǎn)燃高房?jì)r(jià)?有關(guān)分析認為，目前一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市間的分化走勢持續加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復蘇尚需時(shí)日，后市房?jì)r(jià)在經(jīng)過(guò)恢復性上漲后，將保持相對穩定，漲幅或將放緩，上漲空間有限。

中指院報告預測，在穩樓市政策積極推進(jìn)、市場(chǎng)持續回暖的情況下，中國樓市消費信心穩步提升。預計市場(chǎng)成交將延續回暖態(tài)勢，供求狀況不斷改善，房?jì)r(jià)整體回升。但因各城市去庫存化壓力不同，各線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走勢將繼續分化。一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市需求旺盛，價(jià)格仍面臨上漲壓力;多數供應規模較大城市仍將積極促進(jìn)去庫存化，房?jì)r(jià)走勢趨于穩定。

“雖然現在一線(xiàn)和二線(xiàn)主要城市的房?jì)r(jià)在上漲，似乎市場(chǎng)在回暖，但整體來(lái)看離真正回暖還差得很遠，因為中國樓市已經(jīng)從供不應求到了供大于求的階段，房?jì)r(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎和可能。”萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林稱(chēng)。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應已經(jīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區過(guò)剩的情況。當供給速度遠快于需求時(shí)，很難出現暴漲。(記者　羅蘭)