新華網(wǎng)北京10月7日電(“新華視點(diǎn)”記者鄭鈞天、楊毅沉、羅政)“十一”黃金周前，央行和銀監會(huì )發(fā)布通知，非限購城市首套房商貸首付比例最低降至25%。住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)布通知，提出全面推行公積金異地貸款業(yè)務(wù)，并將于10月8日起執行。此時(shí)，恰逢2014年“930”樓市政策出臺一周年，以及今年“330”樓市政策出臺半年。

在樓市政策持續接力的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，分化加劇。“新華視點(diǎn)”記者十一期間在多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)采訪(fǎng)發(fā)現，三四線(xiàn)城市樓市仍然“慘淡經(jīng)營(yíng)”;一線(xiàn)樓市成交量趨緩，價(jià)格上漲明顯，部分房企開(kāi)始捂盤(pán)惜售，有樓盤(pán)“待價(jià)而沽”。

一線(xiàn)樓市房企底氣十足“捂盤(pán)惜售”　三四線(xiàn)樓市“慘淡經(jīng)營(yíng)”

“由于房源緊張，國慶期間幾乎是五六個(gè)客戶(hù)搶一套房。”北京一家大型房企的銷(xiāo)售人員告訴記者。

在北京，開(kāi)發(fā)商對提升樓盤(pán)“熱度”底氣十足，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”。在今年頻出區域地王的北京朝陽(yáng)區孫河地塊和東壩地塊，“首開(kāi)瑯樾”“利錦府”等熱門(mén)項目均以一座樓為單位分期開(kāi)盤(pán)。在朝陽(yáng)區臨近望京的一個(gè)現房項目，新開(kāi)盤(pán)的一棟樓只賣(mài)兩個(gè)單元。據了解，該項目加推的房源較年初開(kāi)盤(pán)均價(jià)漲幅超過(guò)10%。

在素有長(cháng)三角樓市風(fēng)向標之稱(chēng)的上海“十一”房展會(huì )上，人氣異?；鸨?。開(kāi)幕不到兩個(gè)小時(shí)，觀(guān)展人數就已破千。由于成交持續火爆，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數參展商明確表示，樓盤(pán)沒(méi)有任何折扣，甚至大部分樓盤(pán)連定價(jià)都沒(méi)有。

浙江一家大型房企表示，“9月份以來(lái)我們的房源十分緊俏，大家對新推項目的售價(jià)很有信心，所以不會(huì )讓利。”金地集團的銷(xiāo)售人員說(shuō)，“最近房?jì)r(jià)波動(dòng)較大，樓盤(pán)雖說(shuō)馬上就推，但具體價(jià)格還是要開(kāi)盤(pán)前才能定。”

二手房市場(chǎng)上，房?jì)r(jià)預期反轉跡象更為明顯。與去年市場(chǎng)遇冷、龍頭房產(chǎn)中介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來(lái)中介實(shí)體門(mén)店數量驟增。記者發(fā)現，在北京、上海住宅較為密集區域，每條街幾乎都會(huì )增加2-3家門(mén)店。鏈家地產(chǎn)在上海僅半年時(shí)間，門(mén)店就從200余家迅速擴張至800余家。

與房企在一線(xiàn)城市的底氣十足相比，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不容樂(lè )觀(guān)。記者假期在安徽蕪湖走訪(fǎng)發(fā)現，蕪湖市的多數樓盤(pán)均啟動(dòng)了大力度促銷(xiāo)，如中建地產(chǎn)旗下的“中建500米”項目推出“5000我元抵2萬(wàn)元”活動(dòng)。盡管如此，多數售樓中心“慘淡經(jīng)營(yíng)”。位于蕪湖汽車(chē)南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤(pán)售樓中心均門(mén)可羅雀。蕪湖市中心區域的房產(chǎn)中介更是所剩無(wú)幾，有的店面甚至僅剩招牌、等待轉讓。

一線(xiàn)城市熱度不減 量跌價(jià)升

雖然十一期間一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，但與此前預期相比，表現出量跌價(jià)升的趨勢。

某研究機構的統計顯示，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額較8月份環(huán)比增長(cháng)均不到10%;而北京9月份新建商品住宅面積和銷(xiāo)售額較8月份環(huán)比下降兩成左右。根據北京市住建委公布的數據，“十一”前六天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽套數僅為353套，較去年同期下降了四分之一。

與此同時(shí)，一線(xiàn)樓市價(jià)格卻繼續走高。中國指數研究院10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數報告》顯示，今年9月，深圳、上海、北京新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。

在量跌價(jià)升的背后，一線(xiàn)樓市呈現出剛需盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)的上升和新盤(pán)高端化、豪宅化的趨勢。

專(zhuān)家認為，一方面，新盤(pán)特別是中低價(jià)位剛需盤(pán)供應減少，進(jìn)一步刺激了一線(xiàn)樓市的漲價(jià)預期。據網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心的統計，今年年中以來(lái)，北京門(mén)頭溝、大興和石景山等原先剛需盤(pán)集中的區域，新建住宅的平均單價(jià)都已經(jīng)突破3萬(wàn)元。

記者在北京、上海多個(gè)項目看到，目前即使新盤(pán)入市，高價(jià)盤(pán)的占比也越來(lái)越大。截至9月中旬，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅簽約套數創(chuàng )下歷史新高。

另一方面，住宅類(lèi)土地供應稀缺，房企在一線(xiàn)城市不惜高價(jià)拿地，土地價(jià)格飆升，帶動(dòng)新建住宅價(jià)格繼續抬頭，并通過(guò)價(jià)格傳導效應向外圍擴散。今年以來(lái)，一線(xiàn)城市頻出區域地王，八九月間，北京、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過(guò)50%的土地出讓。

業(yè)內人士認為，為追求更高利潤，勢必會(huì )出現一些高端項目，同時(shí)拉動(dòng)周邊價(jià)格的上漲，但是這種狀態(tài)能否延續下去有待市場(chǎng)檢驗。

不少城市去庫存壓力有待釋放

中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一認為，“930”和“330”樓市新政在政策層面顯著(zhù)拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后，住房消費在市場(chǎng)化機制的主導作用下正逐步釋放。

雖然同享優(yōu)惠政策，但一二三四線(xiàn)城市樓市分化卻在加劇。絕大多數三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)水平仍不及一年之前。上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執行所長(cháng)陳杰教授認為，在新政策下發(fā)后壓力釋放有限。

專(zhuān)家認為，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復蘇的局面下，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現出信貸、人口和投資的“虹吸效應”。

--貸款資源高度集中于重點(diǎn)城市。從各地貸款數據上看，“930”和“330”政策并非全國普惠。一位銀行監管部門(mén)官員介紹，“目前房地產(chǎn)信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30%左右。”

--購房人口持續導入重點(diǎn)城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前大量三線(xiàn)城市人口處于流出狀態(tài)，一二線(xiàn)城市人口持續流入。“一線(xiàn)城市擁有發(fā)達的產(chǎn)業(yè)，可以吸引大量外來(lái)人口，從而形成持續強勁的住房需求;二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則根據供求情況明顯分化;三四線(xiàn)城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍較為暗淡，排名靠后的城市多為人口流出現象顯著(zhù)、人均可支配收入較低的城市。”

--開(kāi)發(fā)性資金向一二線(xiàn)城市集聚。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，為規避三四線(xiàn)城市庫存過(guò)剩的風(fēng)險，眾多房企聚集一二線(xiàn)城市拿地，房地產(chǎn)投資資金快速轉向一二線(xiàn)城市市場(chǎng)。

專(zhuān)家認為，不同的政策導向顯示出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的差異化將成常態(tài)。9月30日，央行再度發(fā)文調整非限購城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款，也意在降低非限購城市的去庫存壓力。

中國人民大學(xué)研究稱(chēng)，從長(cháng)期來(lái)看，三四線(xiàn)城市過(guò)高的庫存未來(lái)主要依靠城市化和改善型住房需求消化。目前的房地產(chǎn)調控政策正改變當前簡(jiǎn)單寬松的導向，針對不同區域采取不同的治理：一線(xiàn)城市適度控制，防止價(jià)格過(guò)度上漲，同時(shí)給予三四線(xiàn)城市住房消費政策扶持。