一邊是一線(xiàn)城市紛紛勒緊樓市政策，一邊是三四線(xiàn)城市仍然面臨巨大的庫存壓力，今年以來(lái)，樓市的一舉一動(dòng)無(wú)不牽動(dòng)人心。對于今年房地產(chǎn)價(jià)格的走勢，國家發(fā)改委方面昨日表態(tài)，房?jì)r(jià)將在今年保持明顯上漲態(tài)勢。但發(fā)改委也提出，部分一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲仍然需要進(jìn)行調整。除此之外，樓市分化現象愈發(fā)明顯，如何控房?jì)r(jià)、如何去庫存也將集中考驗政府的智慧。

二三線(xiàn)城市或迎樓市利好期

發(fā)改委昨日發(fā)文首先談到了居民消費價(jià)格指數(CPI)。發(fā)改委方面認為，受到去產(chǎn)能、去庫存等因素影響，再加上食品、居住等生活必需品的剛需，今年全年CPI將總體呈現出低位溫和上漲態(tài)勢。

而對于居民消費的“大頭”，發(fā)改委方面稱(chēng)，隨著(zhù)多重利好政策效應的進(jìn)一步顯現，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求和改善性需求進(jìn)一步釋放，對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲形成有力支撐，全年房地產(chǎn)價(jià)格將保持明顯上漲態(tài)勢，漲幅將超過(guò)去年。此外，勞動(dòng)力、土地價(jià)格剛性上漲，價(jià)格改革加快推進(jìn)等因素也將導致居住價(jià)格上漲。

發(fā)改委預計，以北、上、深為代表的一線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格短期內將呈現大幅上漲態(tài)勢;熱點(diǎn)二線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格短期內也將呈明顯上漲趨勢，且房?jì)r(jià)漲幅有擴大的可能;而去庫存壓力較大的三四線(xiàn)城市房產(chǎn)價(jià)格短期內下行壓力仍然存在，但預計降幅將有所減小，部分三四線(xiàn)城市住房?jì)r(jià)格也會(huì )出現不同程度的上漲。

北京大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟研究院咨詢(xún)中心主任劉昕旭也認為，由于一些一線(xiàn)城市樓市政策收緊，再加上高房?jì)r(jià)、高成本等因素，部分資金肯定會(huì )外流并形成溢出效應，二三線(xiàn)城市的樓市肯定會(huì )熱起來(lái)，就整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)言，確實(shí)是向好因素。

事實(shí)也確實(shí)如此。一份數據顯示，全國15個(gè)二線(xiàn)城市3月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長(cháng)160%。其中，杭州環(huán)比增幅最高，超過(guò)300%。天津市新建商品住宅成交套數、成交金額和成交單價(jià)也同時(shí)刷新歷史紀錄。

一線(xiàn)樓市降溫 適度調整在即

自去年下半年開(kāi)始，中央和地方陸續出臺的一系列政策令房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現回暖跡象，這在一線(xiàn)城市體現得尤為明顯。數據顯示，2015年12月-2016年2月，深圳新建商品房月同比漲幅分別為47.5%、52.7%和57.8%，價(jià)格呈現暴漲態(tài)勢。緊跟其后的則是上海和北京，漲幅雖然沒(méi)有深圳大，但上漲后勁很足。

不過(guò)就在本月，上海、深圳等多個(gè)一線(xiàn)城市紛紛祭出樓市新政，成交量也隨著(zhù)政策收緊而有所下滑。據某房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數據顯示，在剛剛過(guò)去的一周，上海市商品住宅成交面積環(huán)比下跌60.44%。而在深圳，不僅看房者數量出現下滑，二手房的報價(jià)指數也連續下跌。

雖然未出臺直接相關(guān)的調控新政，但北京市場(chǎng)似乎已嗅到風(fēng)聲。鏈家地產(chǎn)研究院最新數據顯示，北京新增客源與房源的比例從今年2月的5.28下降到3月的3.58，是2014年以來(lái)的最低位。鏈家市場(chǎng)研究中心總監李巧玲認為，短期內北京樓市價(jià)格上漲趨勢將有所減弱。

此外，財政部昨日發(fā)布的2015年全國土地出讓收支情況也顯示，除深圳等幾個(gè)省市之外，絕大多數省份去年的土地出讓金都出現了不同程度的下滑，北、上、廣無(wú)一例外，大連、寧波等城市的土地出讓金收入降幅甚至超過(guò)了50%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴北京商報記者，從多個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金收入出現下滑來(lái)看，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格在步入“白銀十年”之后已經(jīng)逐漸趨于理性，不會(huì )出現幅度過(guò)大的漲跌，但由于剛需存在，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)仍然會(huì )保持上漲。不過(guò)，類(lèi)似于深圳這種前期漲幅波動(dòng)較大的城市，國家發(fā)改委昨日就已明確表示，將進(jìn)行一定幅度的調整。

樓市分化明顯仍是大趨勢

盡管?chē)野l(fā)改委認為全年房地產(chǎn)價(jià)格將呈現明顯上漲態(tài)勢，但不得不承認的是，一線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市之間的分化已經(jīng)越來(lái)越明顯。國家發(fā)改委方面也認為，由于各地庫存、新增供給、購買(mǎi)能力等情況不同，不同區域價(jià)格仍將呈現明顯的分化走勢。

與深圳房?jì)r(jià)的大漲相比，作為二線(xiàn)城市的沈陽(yáng)就“表現平平”。數據顯示，2015年12月-2016年2月，沈陽(yáng)同期新建商品房月同比漲幅分別為-0.9%、-0.5%和-0.4%，并未受到明顯影響。三線(xiàn)城市的丹東月同比漲幅更是在負區間徘徊已久，遠未從低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)中蘇醒。

目前，業(yè)內對于各級城市樓市政策不再“一刀切”已經(jīng)達成共識。在“因城施策”的政策指導下，一方面是上海和深圳等樓價(jià)瘋漲的一二線(xiàn)城市已經(jīng)紛紛收緊政策，另一方面則是去庫存壓力沉重的三四城市不僅獲得了國家的政策傾斜，自身同樣也使出渾身解數，刺激本地購房需求。

劉昕旭則強調稱(chēng)，不再“一刀切”的背后也意味著(zhù)不是所有的一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)都會(huì )漲，所有的三四線(xiàn)城市庫存壓力都十分巨大。在他看來(lái)，部分二線(xiàn)以及三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)和庫存與產(chǎn)業(yè)轉移有著(zhù)密切的關(guān)系。“比如上海、深圳周邊的城市庫存壓力肯定就要小一些，另外，城市是否承接了大型企業(yè)或密集型產(chǎn)業(yè)也對當地的房?jì)r(jià)和庫存有很大的影響。”劉昕旭說(shuō)。(肖瑋 南淄博)