8月以來(lái)，伴隨樓市的“突發(fā)”高燒，房地產(chǎn)信托突增。用益信托最新統計數據顯示，8月房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只產(chǎn)品，總額237.8億元，而上年同期則為158.1億元，在規模上同比上漲50.4%，較7月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。同時(shí)，此前“明股實(shí)債”禁令也早已被機構拋到九霄云外，對房企的“股權投資”再度成為信托行業(yè)的“香餑餑”。

有消息人士稱(chēng)，監管層正在醞釀房地產(chǎn)類(lèi)公司債的分類(lèi)監管新政，其中或將大幅提高房企發(fā)債準入門(mén)檻，并對房企各類(lèi)分項指標進(jìn)行具體規定，進(jìn)一步加強監管。再加上地方政府調控政策收緊，房地產(chǎn)業(yè)的高燒或將隨著(zhù)貨幣政策調整而降溫。

動(dòng)態(tài) 8月信托融資跳漲

現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的根本原因，便是大量熱錢(qián)的涌入，而其中，一直是房企重要融資渠道的信托當然不會(huì )錯過(guò)這個(gè)黃金時(shí)段。用益信托統計數據顯示，2016年1-8月份，集合信托市場(chǎng)上共計發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規模達1549.16億元，同比上漲13.7%。

具體來(lái)看，8月單月，房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時(shí)，從環(huán)比來(lái)看，8月信托發(fā)行額較上月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。

值得注意的是，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以及“去庫存”政策的推出，自2015年以來(lái)，在信托資金投向中，房地產(chǎn)行業(yè)占比整體呈下滑趨勢。信托業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的數據顯示，2016年第二季度，房地產(chǎn)信托總體規模1.31萬(wàn)億元，占比8.52%，規模、占比均出現不同程度下滑。

國投泰康信托研究發(fā)展部報告顯示，2016年以來(lái)，集合類(lèi)房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規模，逐步上升至8月的167億元，集合類(lèi)房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

業(yè)內人士指出，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的發(fā)行在經(jīng)歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品，募集資金28.03億元，融資規模居首，占信托募資總額30.45%。

“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說(shuō)把能使用的融資方式幾乎都用上了。”有機構人士表示。

警示 “明股實(shí)債”再抬頭

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(cháng)的首要業(yè)務(wù)。統計顯示，今年以來(lái)發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達72%。前8個(gè)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規模達50億元以上的信托公司多達8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛(ài)建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。

“信托公司正逐步改變原來(lái)必須的抵質(zhì)押融資，對于實(shí)力強勁、有發(fā)展前景的房企，可以考慮股權投資。”格上理財研究員樊迪表示，信托公司轉換成這種模式，可更好地控制風(fēng)險，信托公司可以派人進(jìn)行現場(chǎng)管理，比如出席董事會(huì )、享有一票否決權、保管財務(wù)印章等方式，實(shí)現對房地產(chǎn)項目的全面監控，盡可能降低風(fēng)險。

數據顯示，2015年涉及股權投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來(lái)看，涉及股權投資項目占總數比例也達50%。

具體來(lái)看，8月30日，房企陽(yáng)光城披露，擬實(shí)施融資方案，由五礦信托以3.47億元價(jià)格，受讓其全資子公司持有的長(cháng)沙中泛置業(yè)有限公司20%股權，期限不超過(guò)12個(gè)月，到期后由陽(yáng)光城全資以3.47億元回購上述股權。7月15日，地產(chǎn)公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計劃募集不超過(guò)20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來(lái)京御房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司增資。

不過(guò)，在云南信托研發(fā)部負責人王和俊看來(lái)，做明股實(shí)股的項目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤逆勢上漲，利潤大幅增長(cháng)的原因便是進(jìn)行大量地產(chǎn)股權投資，與開(kāi)發(fā)商同股同權，但實(shí)際情況便不得而知。“就看是真股權還是假股權，因為信托公司難以像地產(chǎn)商那樣專(zhuān)業(yè)，對于管理、資金的監管大多最后不得不委托原開(kāi)發(fā)商。”王和俊認為，從目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)上大都還是偏重于“明股實(shí)債”。

據介紹，所謂“明股實(shí)債”，就是表面上是股權投資，實(shí)際是雙方通過(guò)抽屜協(xié)議寫(xiě)明僅持有股份、分享收益，但實(shí)質(zhì)并不參與管理。同時(shí)，需在協(xié)議中注明在特定時(shí)間內，另一方需無(wú)條件按約定價(jià)格或條件，轉讓或回購這部分股權。有業(yè)內人士坦言，“明股實(shí)債”的好處在于優(yōu)化融資方資產(chǎn)負債表，但壞處在于融資成本較高。

調控 政策收緊“風(fēng)暴”或爆發(fā)

27日，有消息人士稱(chēng)，監管層正醞釀針對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債設立準入門(mén)檻并實(shí)施分類(lèi)管理。未來(lái)將強化對發(fā)行人的信息披露和償債能力要求，強化增信措施和債券契約條款安排，強化募集資金用途管理，構建“基礎范圍+綜合指標評價(jià)”的分類(lèi)監管標準，實(shí)現總量合理、結構優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風(fēng)險可控。其中，房企發(fā)行債券資質(zhì)為主體評級AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)還需滿(mǎn)足境內外上市公司、省級政府、省會(huì )城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房地產(chǎn)企業(yè)、以房地產(chǎn)為主的央企、中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )排名前100的其他民營(yíng)非上市房企條件之一。此外，還對凈利潤、除預收款后資產(chǎn)負債率、存貨價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行監管分類(lèi)。

消息指出，在目前交易所申報的發(fā)債企業(yè)中，有53家企業(yè)不符合基礎范圍的要求;而在111家符合基礎范圍要求的企業(yè)中，12家房企被劃入風(fēng)險類(lèi)，而25家被列入關(guān)注類(lèi)。

上海銀監局此前發(fā)文指出，銀行需立即終止與違規房產(chǎn)中介合作，表示對于為購房人提供或參與首付款或尾款等融資服務(wù)，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個(gè)人住房貸款中集中爆發(fā)不良貸款的，發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權人書(shū)面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項違規行為的房地產(chǎn)中介機構，商業(yè)銀行應立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單報送上海市銀行同業(yè)公會(huì )。并明確商業(yè)銀行不得與合作機構相互勾結提供“首付貸”等違法違規的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得將金融服務(wù)與中介服務(wù)捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機構經(jīng)濟利益。

對此，業(yè)內人士認為，資金與宏觀(guān)政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著(zhù)貨幣政策調整而告一段落，以杠桿推動(dòng)的增長(cháng)前景難以長(cháng)期支撐。預計房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%，并在2017年降至0，而投資亦如此。