營(yíng)改增新政鼓勵企業(yè)買(mǎi)房置業(yè)成房?jì)r(jià)推手？ 專(zhuān)家解析

今年5月份全國推行的“營(yíng)改增”稅改中，首次把不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍，也就是說(shuō)企業(yè)購房能抵扣增值稅。結合近半年來(lái)全國房?jì)r(jià)的瘋狂上漲，有觀(guān)點(diǎn)質(zhì)疑“營(yíng)改增”新政鼓勵企業(yè)買(mǎi)房置業(yè)是不是成為了房?jì)r(jià)的推手。對此，有稅務(wù)專(zhuān)家表示，不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍確實(shí)在一定程度上刺激了企業(yè)的置業(yè)需求，甚至有的企業(yè)會(huì )把現有辦公場(chǎng)所或廠(chǎng)房出租，轉而新購置不動(dòng)產(chǎn)享受抵扣政策。不過(guò)他認為，此舉雖然在一定程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)交易的活躍，但總的來(lái)看此輪房?jì)r(jià)上漲主要在于住宅，而住宅并不在營(yíng)改增新增的抵扣范圍之列，因此不能說(shuō)企業(yè)購置不動(dòng)產(chǎn)的抵扣政策是這次住房?jì)r(jià)格上漲的推手。

根據營(yíng)改增新政，企業(yè)新建或是購買(mǎi)廠(chǎng)房，以及廠(chǎng)房修繕、道路綠化等花費都是可以用來(lái)抵稅的。據稅務(wù)部門(mén)人士提醒，在不動(dòng)產(chǎn)抵扣中有一些需要把握的關(guān)鍵點(diǎn)。根據政策規定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會(huì )計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其取得的進(jìn)項稅額分2年從銷(xiāo)項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。“這是大的抵扣原則，還有一些細化的規定，比如企業(yè)購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒(méi)抵扣，就把購進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售了，這時(shí)候可以把沒(méi)抵扣的進(jìn)項稅額一次性從銷(xiāo)項稅額中扣除。”

例如一家企業(yè)購入價(jià)值1000萬(wàn)元的房屋用來(lái)出租，則進(jìn)項稅額為99萬(wàn)元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100萬(wàn)元，其銷(xiāo)項稅額為9.9萬(wàn)元。這也就意味著(zhù)，如無(wú)其他進(jìn)銷(xiāo)業(yè)務(wù)發(fā)生，該企業(yè)10年內都不需要繳納增值稅。這對于很多企業(yè)確實(shí)是不小的誘惑。此外，一些大型連鎖企業(yè)在發(fā)展新店時(shí)也會(huì )轉而選擇購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)用作經(jīng)營(yíng)，而不是租賃店面，因為新購的不動(dòng)產(chǎn)也可以用于抵扣。以一家餐飲公司每年新增50家至80家門(mén)店為例，這些店面成本都可以作為進(jìn)項抵扣，企業(yè)稅負將大為減輕。

“不過(guò)，企業(yè)作為納稅人固然會(huì )充分享受政策的紅利，但應該也不會(huì )因此而違反企業(yè)運營(yíng)規律刻意為之。如果購買(mǎi)房產(chǎn)不利于企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的話(huà)，相信多數企業(yè)也不會(huì )僅僅為了抵扣去購買(mǎi)或者大量購買(mǎi)房地產(chǎn)。”有稅務(wù)人士認為，不動(dòng)產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍雖然在一定程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)交易的活躍，但大多數應該不會(huì )為了抵扣而無(wú)目的地買(mǎi)房。