6月2日，央企中國電建和廣州方榮地產(chǎn)以82.9億元拿下深圳龍華上塘商住地供圖/視覺(jué)中國

統計數據顯示，截止到5月31日，全國超過(guò)15億元的合計有105宗高總價(jià)地塊，其中有52宗地被國企獲得。同時(shí)，今年以來(lái)，信達、魯能等央企共制造出15幅“高價(jià)地”。對此，分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴張緣于“不差錢(qián)”。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價(jià)地。

“去庫存”本來(lái)應該是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，但風(fēng)頭卻被頻繁制造的“高價(jià)地”奪走，土地市場(chǎng)火爆超出了市場(chǎng)人士的預期，“不差錢(qián)”的房企在土地市場(chǎng)一擲千金，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍一騎絕塵。而宏觀(guān)經(jīng)濟尚在尋底，“L型”走勢將持續較長(cháng)的時(shí)間。統計發(fā)現，制造“高價(jià)地”的房企大都是“央企”，其“不計成本”高價(jià)拿地的邏輯在哪里?蘊含著(zhù)哪些風(fēng)險?

現象

央企掀起“高價(jià)地潮”

6月1日，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地產(chǎn)以總價(jià)58.5億元競得，樓面價(jià)37118元/平方米，溢價(jià)率303%。這也是該公司一年內造的第七個(gè)“高價(jià)地”。此前的5月28日，杭州濱江區奧體單元地塊的拍賣(mài)被眾多人關(guān)注，最終，萬(wàn)科信達聯(lián)合體以123.18億元總價(jià)、樓面價(jià)21575.78元/平方米拔得頭籌，溢價(jià)率為95.95%，刷新2016年單地塊全國總價(jià)紀錄。由于競拍價(jià)格超過(guò)了萬(wàn)科的授權總價(jià)，萬(wàn)科隨后宣布退出。

2015年7月至今，信達地產(chǎn)多次打破長(cháng)三角的區域地價(jià)紀錄，拿地手法“兇悍”。信達地產(chǎn)通過(guò)公開(kāi)招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價(jià)地，分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。

6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價(jià)地”，經(jīng)過(guò)現場(chǎng)直接報價(jià)投標，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下，地面價(jià)高達56781元/平方米。

此次沒(méi)有采取現場(chǎng)拍賣(mài)方式，而是投標，由價(jià)高者得。深圳規土委主任親自主持競拍，他甚至在現場(chǎng)引述《人民日報》的一篇報道內容稱(chēng):“樹(shù)不能漲到天上去，房?jì)r(jià)也一樣。”顯然，深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價(jià)，而是希望通過(guò)某種方式引導土地市場(chǎng)降溫。

但實(shí)際上的成交結果超出了深圳規土委的預料，也超出了此前業(yè)內預期的60億元成交價(jià)?，F場(chǎng)共收到18份標書(shū),包括中海、萬(wàn)科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業(yè),以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終,央企中國電建聯(lián)合廣州方榮以報價(jià)82.89億元收入囊中,方榮背后是金茂地產(chǎn),即此前的方興地產(chǎn)。從現場(chǎng)報價(jià)來(lái)看,央企、國企報價(jià)顯著(zhù)高于深圳本土民企。

在此前的5月份，央企保利地產(chǎn)豪奪的上海周浦“高價(jià)地”。繼2009年之后，兇猛的“央企高價(jià)地”再次成群涌現。

中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：2016年截止到5月31日，全國土地市場(chǎng)“高價(jià)地”頻繁出現，其中按照總價(jià)計算，超過(guò)15億元的合計有105宗高總價(jià)地塊，其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億，占成交總金額的54%。其中，廈門(mén)唯一成交的一宗地塊由國企拿下，北京的國企購地占比也高達86%。

今年以來(lái)，信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價(jià)地”。其中以魯能的速度較為驚人，截至5月，魯能今年已在土地市場(chǎng)砸下超過(guò)100億元重金，2015年光在南京、蘇州、福州三地高價(jià)搶下的4幅高價(jià)地總耗資便可達112.4億元，全年新增土儲近500萬(wàn)平方米，總價(jià)超過(guò)230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當前的土地儲備總量超過(guò)1000萬(wàn)平方米，其十分明確地傳遞出地產(chǎn)規模擴張的信號。

分析

央企頻頻拿地緣于“不差錢(qián)”

中原地產(chǎn)研究部分析師認為，高價(jià)地頻出的大背景是信貸寬松，房企資金充裕，但樓市表現好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數土地，造成高價(jià)地。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價(jià)地。

在此輪央企制造高價(jià)地的風(fēng)潮中，信達地產(chǎn)是個(gè)典型。其關(guān)于地產(chǎn)金融的運作模式也引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。

公開(kāi)資料顯示，信達是財政部控股的中國信達旗下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上市公司，是信達集團唯一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺。中國信達集團通過(guò)直接借貸或提供資信、質(zhì)押、擔保等方式給予地產(chǎn)資金支持。信達的特色是金融地產(chǎn)模式，通過(guò)夾層拿地基金的方式獲取項目。

華泰地產(chǎn)的研究報告表示，金融地產(chǎn)的核心，是中國信達借用信達地產(chǎn)的地產(chǎn)運作經(jīng)驗，將信達地產(chǎn)嵌入到不良資產(chǎn)處置環(huán)節中，以附重組條件的地產(chǎn)項目收購模式進(jìn)行操作。該模式有兩大核心優(yōu)勢，一是僅占用少量資本金，資金消耗業(yè)務(wù)主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資產(chǎn)式地撬動(dòng)項目;二是賦予了公司天然的逆周期操作模式，能夠保證公司在地產(chǎn)景氣度下行時(shí)，擁有逆市擴張資本。

此外，信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達地產(chǎn)發(fā)行了5年期中期票據30億元，30億元公開(kāi)發(fā)行公司債券和80億元非公開(kāi)發(fā)行公司債券均通過(guò)監管機構審批。

在融資渠道方面，作為上市公司的信達可謂是央企地產(chǎn)寬裕來(lái)源的一個(gè)范本?？硕鹱钚卵袌箫@示，2015年，其監測的108家典型房企融資總規模達13600億元人民幣，融資規模為2014年同期兩倍。而上市房企的發(fā)債規模更為驚人，數據顯示，2015年上市房企發(fā)行公司債約3000億元，同比增長(cháng)18倍。中原地產(chǎn)研究部的數據顯示，在今年以來(lái)105宗總價(jià)“高價(jià)地”中，上市公司比例明顯占絕對多數，105宗“高價(jià)地”，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億，占比達84%。

融資規模暴增的主要原因，一是國內融資環(huán)境改善，市場(chǎng)發(fā)債標準放寬，公司債利率走低;二是房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖帶來(lái)融資信心?？硕鹧袌笾赋?，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發(fā)債就相當于賺錢(qián)。如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩家央企發(fā)行的公司債利率水平僅3.4%，萬(wàn)科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。

種種跡象表明，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴張緣于“不差錢(qián)”。有房地產(chǎn)業(yè)內人士指出，央企頻頻出手在全國熱點(diǎn)城市搶“高價(jià)地”,這與2009年4萬(wàn)億后央企四處制造“高價(jià)地”相似，寬裕的流動(dòng)性再次集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢(qián)的房企們不惜血本搶地。

追問(wèn)

被市場(chǎng)遺忘的央企“限房令”

在央企頻頻在房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起“高價(jià)地潮”的時(shí)候，一度被市場(chǎng)遺忘的央企“限房令”也被重新提起。

2009年房?jì)r(jià)暴漲后，2010年的央企和今天的央企一樣，在全國城市各地拿“高價(jià)地”，為了顯示中央調控房地產(chǎn)的決心，2010年3月18日，國資委專(zhuān)門(mén)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，應該退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年5月份，《人民日報》刊發(fā)當時(shí)國資委相關(guān)負責人的文章，強調非地產(chǎn)主業(yè)的央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域“該退出的要堅決退出，集中精力做強主業(yè)”。

北青報記者了解到，當年國資委要求除名單中21家以外的78家央企迅速退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)地頻出，據統計當時(shí)有超過(guò)70%的央企涉足房地產(chǎn)。時(shí)任國資委主任李榮融認為房地產(chǎn)散亂差，市場(chǎng)秩序差，行業(yè)結構存在問(wèn)題，央企是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的骨干和中堅，如果沒(méi)有它們來(lái)帶動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)不可能整治好。

知名財經(jīng)微博“曹山石”發(fā)文稱(chēng)，為何國資委2010年要求央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，六年過(guò)去，卻未能改觀(guān)?央企抬高面粉價(jià)，面包豈能便宜?北青報記者查詢(xún)相關(guān)資料獲悉，目前在市場(chǎng)上高價(jià)拿地的央企幾乎都在保留的21家央企名單之內，而國資委也并未對這些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市場(chǎng)的瘋狂引發(fā)了市場(chǎng)對央企“限房令”的記憶，以及對瘋狂土地市場(chǎng)的質(zhì)疑。

預期

未來(lái)房?jì)r(jià)是否會(huì )大幅上漲疑問(wèn)很多

央企制造出的高價(jià)地，對市場(chǎng)會(huì )帶來(lái)什么影響?對此，業(yè)內人士表示，直接的影響就是抬高地價(jià)，尤其是熱點(diǎn)城市的地價(jià)。同時(shí)，調控大環(huán)境下，高價(jià)地影響市場(chǎng)心理預期，深圳就是典型例子，調控后二手房?jì)r(jià)格只跌了一個(gè)月，5月份又重新上漲了。但其中的風(fēng)險依然很大，這波行情比2010年更危險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：高價(jià)地頻繁出現，是資金潮下的資產(chǎn)荒。在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資成本大幅下調，也導致了很多企業(yè)敢于拿地，國企在土地市場(chǎng)也表現得更加激進(jìn)。房企高價(jià)搶地開(kāi)始從國企蔓延到民企，預計下半年房企競爭土地會(huì )越來(lái)越激烈。

另外，樓面價(jià)超過(guò)房?jì)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。但未來(lái)一年房?jì)r(jià)是不是會(huì )出現這么大幅度的上漲疑問(wèn)很多，這些高價(jià)地入市的難度有多大，將成為2016-2017年最大的疑問(wèn)。特別是北京的平均商品房住宅樓面價(jià)已經(jīng)全面超過(guò)3.7萬(wàn)元，未來(lái)豪宅化的趨勢難以避免，房企運營(yíng)的難度越來(lái)越大。

從整體市場(chǎng)看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但這一政策并沒(méi)有抑制住高價(jià)地出現。按照目前地價(jià)超過(guò)房?jì)r(jià)的趨勢，需要未來(lái)2年房?jì)r(jià)上漲100%以上，這些高價(jià)地才有望順利入市。“開(kāi)發(fā)商基本上是在豪賭。”

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉則認為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市樓市下半年進(jìn)入調整期也是勢在必行。如果企業(yè)沒(méi)有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會(huì )因此陷入被動(dòng)的局面。

觀(guān)察

“高價(jià)地潮”后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )如何走？

對于中國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)問(wèn)題，5月9日，“權威人士”在《人民日報》頭版轉二版刊登了《開(kāi)局首季問(wèn)大勢》，指出我國經(jīng)濟運行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢。值得指出的是，此次“權威人士”首提房地產(chǎn)存在泡沫風(fēng)險。并提出，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮化“去庫存”，而不應通過(guò)加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀(guān)、地方為主體的差別化調控政策。

近日，人民日報、新華社也在努力灑水滅火。從人民日報《樹(shù)不能長(cháng)到天上 房?jì)r(jià)也一樣》，再到新華社《地價(jià)泡沫如皇帝新裝》，接著(zhù)又是人民日報《土地拍賣(mài)該降降溫了》。

在此背景下，雖然地方政府依舊無(wú)法擺脫“土地財政”的束縛，但為了控制“高價(jià)地”的發(fā)生，地方政府絞盡腦汁，拍地形式限制嚴格。

繼蘇州之后，南京近日也出臺了土地限價(jià)令，規定在熱點(diǎn)區域的住宅用地出讓時(shí)，由南京市政府設定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對競買(mǎi)人報價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)們r(jià)結果無(wú)效。此后，蘇州多宗土地由于競拍超過(guò)限價(jià)而流拍。

5月17日，蘇州市國土資源局網(wǎng)站上掛出補充公告，規定暫緩3號公告中5宗地塊的出讓?zhuān)芮珊系氖?，這些地恰好是此次公告中，起拍樓面價(jià)最高的那些。此舉，直接抹殺了這些地塊成為高價(jià)地的可能。

其中，合肥為了不產(chǎn)生“高價(jià)地”，原定于5月27日下午3時(shí)舉行的土地拍賣(mài)會(huì )，調整到5月30日(下星期一)下午3時(shí)舉行。分7個(gè)教室同時(shí)競拍、屏蔽手機網(wǎng)絡(luò )信號、合肥國土局局長(cháng)親自督戰，但這些史無(wú)前例的措施并沒(méi)有妨礙合肥迎來(lái)“高價(jià)地”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，拍得96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達等央企在內的超10家房企參與競買(mǎi)。

北青報記者了解到，上一次大規模的“高價(jià)地潮”發(fā)生在2009年下半年至2010年之間，房企“不計成本”拿地，結果迎來(lái)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調。今年的“高價(jià)地潮”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )如何走?多名業(yè)內人士都表示難以預測，唯一可以肯定的是，2016年的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢跟2009年相比，已經(jīng)不是一個(gè)時(shí)代了。(記者 朱開(kāi)云)