《第一財經(jīng)日報》記者日前調查走訪(fǎng)發(fā)現，北京市場(chǎng)上已經(jīng)出現買(mǎi)方解約或計劃解約案例。而房地產(chǎn)經(jīng)紀公司我愛(ài)我家日前提供給本報的分析報告稱(chēng)，預計將有20%~30%的客戶(hù)或將取消或延緩換房計劃。鏈家研究院的研究報告也指出，北京樓市調控新政對北京二手房市場(chǎng)的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
高杠桿家庭：“實(shí)在吃不消”
“算了一下，兩套房首付高了150多萬(wàn)。”“十一”假期前的9月30日晚上，對于鐘鳴來(lái)說(shuō)是個(gè)不眠之夜，突如其來(lái)的樓市調控，打亂了這個(gè)北京“80后”家庭的購房計劃。
為了孩子未來(lái)上學(xué)方便，今年9月，鐘鳴賣(mài)掉了北五環(huán)和北二環(huán)兩套“老破小”，買(mǎi)了兩套品質(zhì)更高的學(xué)區房。趁行情甩掉兩套不好賣(mài)的房子，置換到了較為滿(mǎn)意的新房，正當她慶幸之時(shí)，突然提高的購房門(mén)檻橫亙在了她和家人面前。
9月30日傍晚，北京出臺樓市新政，要求在北京購買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
鐘鳴簡(jiǎn)單算了一下，她剛剛與業(yè)主、中介簽訂購房合同的兩套房子，由于都屬于非普宅，一夜之間首付提高了近160萬(wàn)元。加上考慮到目前的政策環(huán)境，北京房?jì)r(jià)上漲可能失去支撐，她猛然覺(jué)得，自己買(mǎi)在了高點(diǎn)。
“有點(diǎn)扛不動(dòng)了。”鐘鳴告訴記者，自己買(mǎi)這兩套房的杠桿很高，兩套房貸款額度超過(guò)了600萬(wàn)元，且多出的首付150多萬(wàn)元的缺口短期內無(wú)法填補，恰好兩套房子都還未過(guò)戶(hù)，所以她只能選擇違約。鐘鳴咨詢(xún)了為她提供中介服務(wù)的房產(chǎn)中介公司，得到的答復是，這樣的“在途單”買(mǎi)家可以不賠付，無(wú)定金和中介費損失。10月8日晚間，北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介門(mén)店的經(jīng)紀人張寧告訴記者，他剛處理完一起解約。受新政影響，附近一套二手房源首付提高了50萬(wàn)元，買(mǎi)方稱(chēng)“買(mǎi)不起了”，于是三方解約。他所在中介公司最終將中介費退還了買(mǎi)方，買(mǎi)方此前預付給業(yè)主的定金也退回了。
未來(lái)一段時(shí)間，“解約”可能不會(huì )是個(gè)別現象。“已經(jīng)開(kāi)始觀(guān)望了，買(mǎi)賣(mài)雙方都觀(guān)望。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團品牌中心總監孔丹10月8日表示，之前是房?jì)r(jià)上漲過(guò)快業(yè)主賣(mài)完房后悔會(huì )違約，現在政策一出，馬上就迎來(lái)了客戶(hù)違約。他供職的我愛(ài)我家集團日前提供給本報的分析報告稱(chēng)，預計將有20%~30%的客戶(hù)或將取消或延緩換房計劃。而鏈家旗下的鏈家研究院的研究報告也指出，新政對二手房市場(chǎng)的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。
“房子滿(mǎn)意就算了”
“算來(lái)算去，還是算了。”9月30日晚間，北京出臺的房地產(chǎn)調控新政，讓正在準備“十一”出游的北京朝陽(yáng)居民林晨和于思思夫妻有些煩悶。這對夫妻剛剛完成了籌劃半年的住房“小換大”計劃。9月上旬，他們與業(yè)主在中介門(mén)店簽下三方購房合同，買(mǎi)下五環(huán)外一套總價(jià)1100萬(wàn)元的二手次新四居室，并于兩周后賣(mài)出了在東三環(huán)的家庭唯一一套老兩居。
對于林晨和于思思夫妻來(lái)說(shuō)，換房是不折不扣的“剛改”。雙方都是在北京工作的“外地人”，加上準備要二胎，只能犧牲上下班的便利，犧牲地段還面積上的改善。但從今年春節后看到秋天，二人看中的房子也從900萬(wàn)元上漲到了1100萬(wàn)元。
從數據來(lái)看，在林晨和于思思二人看房期間，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲明顯。穆迪近期提供給本報的報告指出，今年6月份，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)強勁上漲，同比上漲30.7%，7月同比上漲29.2%。關(guān)于北京，中信證券地產(chǎn)行業(yè)研究團隊10月8日的一份報告指出，據鏈家網(wǎng)披露的二手房每日成交數據統計得出，今年8月北京二手房參考均價(jià)為51558元/平方米，環(huán)比上月上漲4.32%，同比去年上漲36.17%。在北京房?jì)r(jià)上漲最快的10個(gè)小區中，房?jì)r(jià)同比漲幅的平均數高達91%。
換房對于林晨和于思思來(lái)說(shuō)“步子不小”?？紤]到月供能力，他們把新房的貸款控制在450萬(wàn)元左右。為此，他們需要為新房準備近700萬(wàn)元的首付款——除了賣(mài)房的收入、夫妻兩人5年來(lái)的所有積蓄外，還讓雙方父母幫著(zhù)湊了一些。
9月買(mǎi)房，林晨和于思思心里也犯嘀咕。長(cháng)期關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的他們，對“9.30新政”有一些預感。但兩人還是把房子定下來(lái)，主要原因還是考慮到房子合適：“看了半年的房子，找一套自己喜歡的太難了。對我們來(lái)說(shuō)，房子能滿(mǎn)足需求是第一位的，價(jià)格再合適，需求得不到滿(mǎn)足也沒(méi)用。”
盡管心理上做了準備，但“9.30新政”對于“非普宅”的政策來(lái)得還是“有點(diǎn)猛”。價(jià)格回調是購房者最擔心的問(wèn)題。“以前我們認為，調控之后，房?jì)r(jià)不會(huì )再漲這么猛，而是回歸穩定，但這次調控政策后，非普宅的價(jià)格就不好說(shuō)了。”林晨對本報記者說(shuō)，按照1100萬(wàn)元的總價(jià)計算，如果他們購買(mǎi)的新房總價(jià)回調10%，也將會(huì )有110萬(wàn)元的損失。
他們算了這樣一筆賬：買(mǎi)房時(shí)向賣(mài)方交了50萬(wàn)元定金，加上不到30萬(wàn)元中介費，即便不能退回這筆錢(qián)，損失加起來(lái)也就不到80萬(wàn)元，若將來(lái)房?jì)r(jià)出現10%的調整，違約也是合算的。但房?jì)r(jià)是否一定會(huì )出現10%的調整.他們沒(méi)有結論。“更重要的是，二手房和新房不同，價(jià)格降下來(lái)了，房子可能沒(méi)了。”于思思的擔心是，看了半年多才找到中意的房子，如果違約了，下次看房子還要花費一次精力，很不值得。
“越是明白人，就越應該知道這是一筆怎么都算不清楚的賬，唯有在其中找一個(gè)心理平衡點(diǎn)。”林晨則對記者說(shuō)，目前夫妻二人的想法就是“不忘初心”，將居住需求放在第一位，放棄違約，先住上合適的房子。有了這樣的心態(tài)，即便將來(lái)房?jì)r(jià)調整，也更好接受一些。
10月4日，北京二手房份額第一的房產(chǎn)中介公司鏈家在其微信公眾號發(fā)布《鏈家關(guān)于近期房地產(chǎn)調控政策的解讀和承諾》，提醒購房者：“在不斷變化的市場(chǎng)中、在焦慮不安的情緒中，冷靜思考，理性決策。鏈家研究院發(fā)布的最新數據顯示，2016年北京月度成交量達到了1.5萬(wàn)~2萬(wàn)套，是歷史常規水平的1.5倍，個(gè)別月份甚至高達3萬(wàn)多套，這說(shuō)明需求的釋放速度很快，在某種程度上已經(jīng)透支，同時(shí)當下可售庫存只有常規水平的40%，處于極低水平且，仍在持續下降。該研究院稱(chēng)，這說(shuō)明市場(chǎng)處于相對非理性的狀態(tài)。
今年35歲、在北京從事法律工作的湖南人文桓最近也在換房。他對記者說(shuō)，自己賣(mài)出和買(mǎi)入的房子均未過(guò)戶(hù)，新政一出，他有一種“在水里還沒(méi)上岸”的感覺(jué)。他說(shuō)現在自己只有一個(gè)訴求，抓緊把流程走完，把貸款辦下來(lái)，結束掉這個(gè)無(wú)比焦心的換房之旅。此外，在北京一家大型上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商供職的27歲的曹忻告訴本報記者，他的焦灼在于，買(mǎi)入的二手房已經(jīng)網(wǎng)簽，而原本打算國慶前出手的手頭的一居室，因為當時(shí)惜售，目前還沒(méi)能賣(mài)掉。他說(shuō)，國慶期間來(lái)看房的人不多，但中介告訴他要有信心。
“換房真是大寫(xiě)的難，不過(guò)房?jì)r(jià)從瘋狂到平穩是有好處的，至少我那個(gè)在各式飯局上勸人買(mǎi)房投資的同學(xué)，現在終于不再喋喋不休了。”林晨最后對記者說(shuō)道。
(注：為保護采訪(fǎng)對象隱私，文中購房者及房產(chǎn)經(jīng)紀人為化名。)
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