南京昨再出“寧十三條”穩樓市 開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)將禁止參與土拍

繼25日出臺限購政策后，昨晚7點(diǎn)多，南京市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監督管理的意見(jiàn)》，出臺13條措施監管房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)增加土地供應，增加商品房上市量，以期穩定房?jì)r(jià)。

“寧十三條”一一看過(guò)來(lái)

一、進(jìn)一步增加商品住房上市供應

1.加強房地產(chǎn)市場(chǎng)土地出讓、開(kāi)發(fā)建設、上市銷(xiāo)售等環(huán)節的監管，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴格履行開(kāi)竣工合同。

2.對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲區域的新建商品住房項目房源，符合銷(xiāo)售條件的，價(jià)格主管部門(mén)積極主動(dòng)服務(wù)，指導開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價(jià)格不再調整。對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設、國土、物價(jià)部門(mén)加強督促。經(jīng)督促仍未及時(shí)上市的，建設、國土部門(mén)將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷(xiāo)售前不得參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競買(mǎi)。

二、加大商品住宅土地供應

3.加快商品住宅用地上市節奏，增加土地上市規模，確保完成全年經(jīng)營(yíng)性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過(guò)土地市場(chǎng)均衡有序供應，切實(shí)穩定土地市場(chǎng)預期。

4.加強土地出讓后跟蹤管理，組織對全市已出讓商品住宅用地的付款、開(kāi)竣工等情況進(jìn)行全面核查，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)按土地合同約定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，增加存量土地可上市房屋供應量。因企業(yè)自身原因造成未按合同約定時(shí)間開(kāi)工建設的，嚴格按照規定及合同約定進(jìn)行處理。

5.在土地出讓合同中，除明確開(kāi)竣工時(shí)間外，還需明確所建商品住宅的上市時(shí)間和規模。未按合同開(kāi)工上市的，將嚴格按合同約定處罰。

三、穩定商品住房?jì)r(jià)格

6.開(kāi)發(fā)企業(yè)應合理安排新建商品住房的銷(xiāo)售節奏，同期房源應一次性向價(jià)格主管部門(mén)申報備案價(jià)格，且批次申報面積不宜低于3萬(wàn)平方米，不得通過(guò)分批申報價(jià)格變相漲價(jià)。

7.領(lǐng)取預售許可證的項目應一次性公開(kāi)全部房源，及時(shí)對外銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預售許可證后不銷(xiāo)售的，價(jià)格主管部門(mén)不接受上調價(jià)格的申報。

四、強化綜合執法

8.嚴厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規行為，對涉嫌或參與炒賣(mài)房號、捂盤(pán)惜售等行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)及中介代理機構，一經(jīng)查實(shí)，依法依規、嚴肅處理。

9.打擊不實(shí)炒作，加大對虛假信息的打擊力度，對發(fā)布不實(shí)信息、惡意炒作、制造“恐慌”氛圍的行為，依法處理、嚴厲打擊。

10.加強輿論引導，通過(guò)南京日報、龍虎網(wǎng)等媒體發(fā)布商品房上市、銷(xiāo)售等相關(guān)信息，引導市場(chǎng)增強理性。

11.市房產(chǎn)、建設、國土、規劃、物價(jià)、公安、工商、金融辦、人行南京營(yíng)管部等相關(guān)部門(mén)及各區政府，要按照本意見(jiàn)要求，各司其職、積極履職、相互配合、齊抓共管，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

12.市政府成立房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室，辦公室設在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局郭宏定局長(cháng)任辦公室主任，市房產(chǎn)局吳春華副局長(cháng)、市建委李真副主任、市物價(jià)局徐衛華副局長(cháng)、市國土局馮雪漁副局長(cháng)任副主任，市政府督查室、市政府法制辦、市監察局、市規劃局、市公安局、市工商局、市金融辦、人行南京營(yíng)業(yè)管理部、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區分管負責同志任辦公室成員。相關(guān)部門(mén)抽調人員、集中辦公，施行執法情況周報制度。

13.市監察、督查部門(mén)要對各部門(mén)的履職情況及時(shí)督查。對工作不力、履職不到位的，嚴肅查處和問(wèn)責。揚子晚報全媒體記者仇惠棟

4大新提法

符合條件不上市，將記入不良信用

新提法1：

“合法捂盤(pán)”行不通了

政策原文：對具備上市條件的，房產(chǎn)、建設、國土、物價(jià)部門(mén)加強督促。經(jīng)督促仍未及時(shí)上市的，建設、國土部門(mén)將其行為納入不良信用記錄，在房屋銷(xiāo)售前不得參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競買(mǎi)。

專(zhuān)家解讀：具備上市條件而不上市的，在南京樓市業(yè)內通常被稱(chēng)為“合法捂盤(pán)”，因為南京市關(guān)于樓盤(pán)銷(xiāo)售的相關(guān)規定中，只針對領(lǐng)取了預售證而不上市的房企進(jìn)行處罰，而開(kāi)發(fā)商如果不領(lǐng)取預售證的話(huà)，相關(guān)主管部門(mén)除了約談，基本上束手無(wú)策。對于這樣的尷尬處境，此次“寧13條”中首次明確將對這一行為進(jìn)行約束。

專(zhuān)家表示，這是過(guò)去從不曾有過(guò)的，一旦開(kāi)發(fā)商具備了上市銷(xiāo)售的條件，而不積極領(lǐng)取預售證，妄圖借此捂盤(pán)的，包括房產(chǎn)、建設、國土、物價(jià)等四個(gè)部門(mén)將聯(lián)合起來(lái)對其督促，督促后仍不上市，除了要納入企業(yè)的不良信用記錄之外，在新房正式銷(xiāo)售之前，還不得在南京參與土拍競拍，應該說(shuō)這是相當嚴厲的條款。

記者了解到，目前南京河西、城北等多個(gè)板塊的樓盤(pán)已經(jīng)表露出“捂盤(pán)”的姿態(tài)，由于物價(jià)部門(mén)對于開(kāi)發(fā)商過(guò)高的報價(jià)不予批復，開(kāi)發(fā)商索性“捂盤(pán)”不賣(mài)，今后這一行為有望被杜絕，或者開(kāi)發(fā)商無(wú)法在南京購買(mǎi)土地。

新提法2：

土地合同必須明確住宅上市時(shí)間

政策原文：在土地出讓合同中，除明確開(kāi)竣工時(shí)間外，還需明確所建商品住宅的上市時(shí)間和規模。未按合同開(kāi)工上市的，將嚴格按合同約定處罰。

專(zhuān)家解讀：業(yè)內人士認為，這是“寧13條”的最大看點(diǎn)之一，也是之前從未有過(guò)的新提法。在開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)，就要求其明確未來(lái)商品房上市的時(shí)間和規模，從而保證今后南京樓市的商品房供應量，這也被視為是針對“現房銷(xiāo)售”的配套舉措。

樓市專(zhuān)家指出，南京最近拍出的20幅住宅用地均要求“現房銷(xiāo)售”，這在一定程度上加劇了市場(chǎng)恐慌，有不少人認為南京今后兩三年的樓市供應一定會(huì )出現緊缺的狀況.因此在“寧13條”中，有針對性地提出在土地出讓合同中就要約定上市時(shí)間，強化了房企拿地后的開(kāi)發(fā)進(jìn)程，不僅要明確開(kāi)竣工時(shí)間，何時(shí)上市、規模多大都要提前報備，確保市場(chǎng)穩步前行。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也不能“說(shuō)話(huà)不算話(huà)”，不按約定好的時(shí)間上市，房企將要接受處罰。

新提法3：

物價(jià)部門(mén)將積極主動(dòng)服務(wù)

政策原文：對房?jì)r(jià)過(guò)快上漲區域的新建商品住房項目房源，符合銷(xiāo)售條件的，價(jià)格主管部門(mén)積極主動(dòng)服務(wù)，指導開(kāi)發(fā)企業(yè)及時(shí)進(jìn)行價(jià)格申報備案，經(jīng)備案后的同期房源申報價(jià)格不再調整。

專(zhuān)家解讀：以往，南京市物價(jià)部門(mén)通常是配合開(kāi)發(fā)商做好物價(jià)申報，為了加快新房的上市量，“寧13條”首次提出要求物價(jià)部門(mén)“積極主動(dòng)服務(wù)”，難免令人產(chǎn)生遐想。

揚子晚報記者了解到，眼下有開(kāi)發(fā)商為了拖延上市時(shí)間，向物價(jià)部門(mén)虛報房?jì)r(jià)，申報的價(jià)目表被一次又一次打回，實(shí)質(zhì)上起到了“捂盤(pán)”的作用。按照“寧13條”的新提法，物價(jià)部門(mén)將要主動(dòng)服務(wù)，可以理解為當開(kāi)發(fā)商第一次申報價(jià)格的時(shí)候，物價(jià)部門(mén)甚至可能會(huì )上門(mén)服務(wù)，對于區域的價(jià)格“紅線(xiàn)”予以告知，指導房企進(jìn)行房?jì)r(jià)申報備案，目的只有一個(gè)，那就是加快房源上市。業(yè)內人士認為，可不要小看了“積極主動(dòng)服務(wù)”這幾個(gè)字，當中的意涵很深，總之，對于想要“捂盤(pán)”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一定是非常大的打擊。

新提法4：

成立房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室

政策原文：市政府成立房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執法辦公室，辦公室設在市房產(chǎn)局，市房產(chǎn)局郭宏定局長(cháng)任辦公室主任，市房產(chǎn)局吳春華副局長(cháng)、市建委李真副主任、市物價(jià)局徐衛華副局長(cháng)、市國土局馮雪漁副局長(cháng)任副主任。相關(guān)部門(mén)抽調人員、集中辦公，施行執法情況周報制度。

專(zhuān)家解讀：針對房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)門(mén)成立綜合執法辦公室，這在南京樓市中還是首次，體現了南京市政府整治樓市亂象的決心之大。有專(zhuān)家認為，綜合執法辦公室的行政執法權較為集中，也便于各部門(mén)的相互協(xié)調，每一周還要匯報相關(guān)情況，顯然，南京樓市將面臨“史上最嚴格”的政策環(huán)境，樓市之“火”到了該降溫的時(shí)候了。

2點(diǎn)重申

不得通過(guò)分批申報價(jià)格變相漲價(jià)

加大商品住宅土地供應

政策原文：加快商品住宅用地上市節奏，增加土地上市規模，確保完成全年經(jīng)營(yíng)性用地出讓計劃，力爭超額完成商品住宅用地500公頃計劃。通過(guò)土地市場(chǎng)均衡有序供應，切實(shí)穩定土地市場(chǎng)預期。

專(zhuān)家解讀：南京市今年前9個(gè)月已經(jīng)上市住宅類(lèi)土地326公頃，出讓金額接近1300億元，創(chuàng )下歷史新高。按照“寧13條”的規定，年內南京還將有大批地塊上市，開(kāi)發(fā)商不會(huì )面臨“地荒”的格局。

單批次領(lǐng)證仍需3萬(wàn)平方米

政策原文：開(kāi)發(fā)企業(yè)應合理安排新建商品住房的銷(xiāo)售節奏，同期房源應一次性向價(jià)格主管部門(mén)申報備案價(jià)格，且批次申報面積不宜低于3萬(wàn)平方米，不得通過(guò)分批申報價(jià)格變相漲價(jià)。

專(zhuān)家解讀：至于現行政策一致，目的是防止房企分批多次申領(lǐng)預售證，并借此漲價(jià)。不過(guò)對于較為特殊的項目，仍可以少量分批領(lǐng)取，比如樓盤(pán)規模不大、產(chǎn)品類(lèi)型較特殊等等，因此“寧13條”強調的是“不宜低于”，并非一刀切。

需要指出的是，有人認為南京執行“限購”后，“限價(jià)令”將退出，不過(guò)業(yè)內人士認為，這是不切實(shí)際的想法，“限價(jià)令”仍將繼續嚴格執行，否則南京現有的調控政策將面臨“破功”的風(fēng)險。

1大信號

瘋狂樓市降溫的日子快到了

如果說(shuō)前天南京限購令還沒(méi)讓投資客們感到秋的寒意，微信朋友圈依然充斥著(zhù)“假離婚”、“變新房為二手房”等繞限購的調侃段子和看熱鬧的輕松心態(tài)，那么昨晚緊急加推的“寧十三條”，則著(zhù)實(shí)讓段子手和投資客們樂(lè )不起來(lái)了。政府連放“大招”傳遞的信號已經(jīng)非常明顯：本次調控必須達到穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的目標，瘋狂樓市到了該降溫的時(shí)候了。

其實(shí)南京前日的限購令，已經(jīng)顯出“嚴打”的苗頭。此前業(yè)內預測南京最有可能仿效蘇、杭的“溫和派”，即首先對外地人購買(mǎi)第二套房予以限制，而沒(méi)想到最終是既限內又限外，某種程度上已經(jīng)表現出了政府的決心。而在限購令遏制需求的同時(shí)，昨晚“寧十三條”直指供應，雙向調控穩定市場(chǎng)，同時(shí)公安加入嚴打炒賣(mài)房號、成立房地產(chǎn)綜合執法辦公室等等全新舉措同樣鋒芒襲人。

無(wú)獨有偶，上周剛剛限購的杭州昨天也發(fā)布了土拍新規，土地溢價(jià)率超120%的必須取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后銷(xiāo)售，超150%的競投配建養老設施面積。二線(xiàn)城市調控不斷加碼顯然并非巧合，可以預見(jiàn)的是，接下來(lái)還會(huì )有更多房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市加入限購限貸陣營(yíng)，形成一個(gè)樓市降溫的大環(huán)境并相互影響。

長(cháng)期以來(lái)，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的倚重，使其在調控時(shí)往往左右為難，既要打壓房?jì)r(jià)，又怕市場(chǎng)急劇降溫影響經(jīng)濟。而如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了嚴重扭曲的境地，兩套北京的學(xué)區房就能讓上市公司續命保殼，開(kāi)工廠(chǎng)的一年收益還不如炒幾套房，房?jì)r(jià)的暴漲讓大量資金投入樓市，打壓實(shí)體經(jīng)濟已成為共識，為買(mǎi)房而引發(fā)的“離婚潮”更是影響到了家庭和婚姻的人倫信仰。瘋狂的房子成為一把雙刃劍，它支撐了中國經(jīng)濟，也埋下了極為危險的隱患。此時(shí)，調控的殺招不得不出，市場(chǎng)的高燒不得不退。

對樓市來(lái)說(shuō)，信心有時(shí)比實(shí)際的限購限貸政策影響更大，而投資投機客們往往會(huì )是嗅覺(jué)最為靈敏的人群，南京新政密集出臺的信號能否扭轉接下來(lái)的市場(chǎng)預期？相對于前晚限購令“短期有效”的謹慎評論，昨晚，不少專(zhuān)家和業(yè)內人士對新政效果和樓市未來(lái)給出了更為肯定的回答：土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫將是大概率事件。雖然我們無(wú)法預知南京樓市是否會(huì )“一夜入秋”，但可以判斷的是，如果市場(chǎng)繼續瘋下去，政府的政策儲備依然充足，限貸可以繼續加碼，實(shí)現認房又認貸，南京人買(mǎi)二手房不限購的缺口也可以補上。穩定市場(chǎng)的決心已經(jīng)表明，“民政局很忙”的現象還會(huì )持續很久嗎？

(記者/馬祚波王燁)