對樓市高燒必須標本兼治
抑制樓市過(guò)熱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩健發(fā)展，“雙限”措施是治本之策之一，“雙限”限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正有支付能力的剛需對接。其次，有必要適度校正針對樓市的貨幣政策，從穩健偏寬松回歸中性穩健，此外，出臺房地產(chǎn)稅也有助抑制樓市泡沫
國家統計局近日發(fā)布了8月份70個(gè)大中城市住宅價(jià)格變動(dòng)情況。同以往分化復雜的走勢有所不同的是，本月無(wú)論是新房還是二手房，無(wú)論是環(huán)比還是同比，絕大多數城市的住房?jì)r(jià)格都呈現出上漲的特點(diǎn)，有些城市漲幅明顯提高。
雖然對樓市高燒的原因及后果見(jiàn)仁見(jiàn)智，但專(zhuān)家普遍認為相對寬松的貨幣環(huán)境下社會(huì )資金沒(méi)有更好的投資渠道是重要原因，加杠桿背景下的炒房熱會(huì )帶來(lái)泡沫和金融風(fēng)險，“虹吸效應”會(huì )危及實(shí)體經(jīng)濟轉型升級。但對如何才能治本，一些專(zhuān)家給出的藥方似乎只有加大土地供應。
這里有兩個(gè)問(wèn)題必須考慮清楚。第一，如果現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有很大泡沫，加大土地供應，是不是會(huì )使泡沫積聚得更大？從1998年到今年8月底，全國新建商品住宅累計銷(xiāo)售面積加上再建和待售的部分，共計169億平方米，按去年底7.7億城鎮人口計算，人均22平方米；即使在一線(xiàn)城市北京，從1991年到今年8月底，全市新建商品住宅銷(xiāo)售面積累計加上目前在建和待售的部分，共計3.35億平方米，按去年底1887.7萬(wàn)常住人口計算，人均17.8平方米。8月底，全國和北京市在建和待售商品住宅分別為52.2億平方米和6367.3萬(wàn)平方米。供應量總體上是充足的，存在的是結構性矛盾。有的家庭有多套房且多套房中不乏用于投資的目的，但還有很多家庭沒(méi)有一套房。而現有的新房和二手房源，如果對應于有支付能力的剛需和改善性需求，至少一段時(shí)間內在總量上是能夠保證的。如果加大土地供應，更多的投資者加入進(jìn)來(lái)，一二線(xiàn)城市難免重蹈三四線(xiàn)城市的覆轍。
第二，加大土地供應，房?jì)r(jià)能否應聲而降，能否惠及更多有剛需和改善性需求的民眾？“雙限”本應減少需求并因此降低房?jì)r(jià)，但此前上海的調控傳言和杭州的調控措施都引發(fā)了搶購風(fēng)潮，表明很多搶購者絕非剛需者，而是屬于限制的對象，即投資者。如果不加限制，且不斷加大土地供應，那些“雙限”對象必然可以不受限制地投資炒房。無(wú)論是社會(huì )資金涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，還是個(gè)人投資者貸款買(mǎi)房炒房，都是在看漲預期引導下，將投資房市作為換取高額回報、快速致富的渠道和途徑。在這樣的背景下，房?jì)r(jià)在一定時(shí)期內還會(huì )繼續上漲，更多民眾或只能望房興嘆，或背上更加沉重的債務(wù)負擔。
首先，曾經(jīng)實(shí)行過(guò)、目前又在一些地區重啟的“雙限”措施是治本之策之一。因為“雙限”限制了投資投機性購房，突出了住房的居住屬性，使供給與真正的有支付能力的剛需對接。實(shí)踐證明，真正抑制了炒房，嚴重背離價(jià)值的房?jì)r(jià)就有望向符合價(jià)值的方向回歸。當然，考慮到一些民眾改善居住條件的需求，重啟“雙限”措施可考慮以限貸為主、限購為輔，重點(diǎn)是去杠桿，防范泡沫和金融風(fēng)險。
其次，有必要適度校正針對樓市的貨幣政策，從穩健偏寬松回歸中性穩健，也是一項治本之策。近兩年來(lái)，央行及有關(guān)部門(mén)采取了6次降息、5次降準，改變首套房貸認定辦法，降低二套房貸比例，取消限購限貸限外等一系列措施，旨在增加貨幣供應量及流動(dòng)性，降低融資成本，同時(shí)也使更多資金進(jìn)入樓市股市。當前，貨幣供應量與流動(dòng)性都比較充裕，這一方面表明貨幣政策刺激經(jīng)濟的邊際效應已近極限，另一方面越來(lái)越多的資金正因此流向樓市，加劇了泡沫風(fēng)險。相對于興辦實(shí)體經(jīng)濟的艱辛和不確定性，資本的逐利性使其必然被樓市高額而快速的回報所吸引。因此，有必要調整現行貨幣政策，通過(guò)中性穩健操作，從源頭上遏制炒房的資金流入樓市。同時(shí)，金融部門(mén)可以同其他職能部門(mén)聯(lián)手，在信貸、稅費、其他相關(guān)手續方面有保有壓，鼓勵各類(lèi)企業(yè)、民間資本投資實(shí)體經(jīng)濟，重點(diǎn)支持那些符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、關(guān)系國計民生、符合結構調整要求的產(chǎn)業(yè)及新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)等。
此外，出臺房地產(chǎn)稅也有助抑制樓市泡沫，但其出臺與實(shí)施需要厘清是以人還是以家庭為對象、是按套數還是按面積、具體標準數值如何確定等關(guān)鍵問(wèn)題。如果征稅標準過(guò)高，對遏制炒房或許作用有限；但如果標準過(guò)低，需要考慮的就是對改善性需求的遏制及打擊。所以，出臺此項政策之前需要廣泛征求各方意見(jiàn)，考慮公平、效應、可操作性等，在各種影響因素之間尋找最大的政策公約數。(潘璠)
