財經(jīng)萬(wàn)科,萬(wàn)科財團
面對煙臺小股東的舉報和近期公司管理層的邊控傳言，萬(wàn)科（000002）終于以正式的形式，做出了官方回應。
4月14日晚間，萬(wàn)科公告投資者關(guān)系活動(dòng)的相關(guān)內容，針對近期圍繞公司的一系列傳聞一一做出解釋和澄清，包括煙臺公司與小股東的糾葛、濟南萬(wàn)科總經(jīng)理肖勁被公安機關(guān)帶走，以及萬(wàn)科高層被邊控等傳聞，萬(wàn)科均表示公司依法經(jīng)營(yíng)，相關(guān)傳聞多為不實(shí)。
一向被視作房地產(chǎn)行業(yè)標桿的萬(wàn)科，負面輿情為何如此密集？市場(chǎng)關(guān)注度為何如此高？其背后的根源，仍在經(jīng)營(yíng)上。在14日的投資者交流活動(dòng)上，萬(wàn)科開(kāi)門(mén)見(jiàn)山，稱(chēng)“當前萬(wàn)科的確遇到了階段性經(jīng)營(yíng)性困難，流動(dòng)性短期承壓?！?/p>
整體來(lái)看，一方面是房地產(chǎn)行業(yè)中萬(wàn)科作為非國央企“最后一道防線(xiàn)”的特殊性；另一方面，則是萬(wàn)科面臨困境的事實(shí)。兩方面因素影響下，萬(wàn)科的風(fēng)吹草動(dòng)都成為資本市場(chǎng)擔憂(yōu)情緒的來(lái)源。
那么，萬(wàn)科何以至此？答案是，過(guò)去幾年，無(wú)論是多元化業(yè)務(wù)還是開(kāi)發(fā)主業(yè)，萬(wàn)科的“慣性”擴張戰略遭遇極端行情，從而引發(fā)如今房地產(chǎn)銷(xiāo)售規模下滑、多元化業(yè)務(wù)乏善可陳、債務(wù)總額維持高位、保交付壓力仍處峰值等困難。
“往者不可諫，來(lái)者猶可追?！比f(wàn)科將如何解題？能否在此輪危機中活下去？目前仍無(wú)結論，萬(wàn)科的“活下去”之路任重而道遠。
經(jīng)營(yíng)現狀
經(jīng)營(yíng)上，萬(wàn)科正面臨利潤連續下滑，且未來(lái)將進(jìn)一步下降的壓力。
最新的年報數據顯示，2023年萬(wàn)科實(shí)現營(yíng)業(yè)收入4657.4 億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤121.6億元，同比2022年的226.9億元下降了105.3億元，降幅46.4%。至此，2023年，萬(wàn)科集團的凈利潤已經(jīng)較2020年高峰期的415億元減少了七成。
與此同時(shí)，萬(wàn)科未來(lái)兩年的營(yíng)收和利潤率均處于下行預期中，這或許會(huì )導致萬(wàn)科未來(lái)兩年的利潤規模繼續下滑。
數據顯示，2022年、2023年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售金額分別為4170億元和3761億元，同比2021年的6278億元均處于下滑狀態(tài)，而這反映在萬(wàn)科未來(lái)兩年的財務(wù)報表中，將是營(yíng)收規模的下滑。此外，隨著(zhù)萬(wàn)科集團近兩年拿地規模銳減，加上存貨已從2021年高峰期的10756億元，消耗至2023年7017億元，除非未來(lái)兩年房地產(chǎn)銷(xiāo)售端快速回暖，萬(wàn)科增加拿地補貨，否則，萬(wàn)科未來(lái)兩年的銷(xiāo)售規模也會(huì )繼續下滑。利潤率方面，今年3月末的業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科集團財務(wù)負責人韓慧華明確表示，未來(lái)兩年公司毛利率仍面臨下降壓力。
此外，正如今年3月祝九勝在業(yè)績(jì)會(huì )上所說(shuō)，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售規模下降，2023年銷(xiāo)售金額下降9.8%，2024年前兩個(gè)月銷(xiāo)售規模繼續同比下降了40%以上，這導致收入不斷下降，但同時(shí)，2023年萬(wàn)科面臨過(guò)去相對較大規模銷(xiāo)售物業(yè)的交付問(wèn)題，交付規模對應的工程支出并不小。
償債能力方面，萬(wàn)科則面臨貨幣資金大幅減少，有息負債微增的局面。截至2023年年末，萬(wàn)科集團持有貨幣資金998.1億元，較2022年同期減少27%；截至2023年12月31日，萬(wàn)科集團的有息負債合計3200.5億元，同比微增。有息負債中，一年內到期的有息負債約624.2億元，從數據上看，萬(wàn)科持有的貨幣資金還能夠覆蓋一年內到期的短期債務(wù)。
融資模式的調整，也增加了萬(wàn)科的資金壓力。
“過(guò)往萬(wàn)科90%的融資都是信用貸款，80%的融資總部一個(gè)融資團隊就可以完成，銀行給予萬(wàn)科總對總的融資合作方式，是可以提款一筆大金額的，現在因為監管政策的變化，必須轉向以項目抵押的融資模式，要把融資落實(shí)到每個(gè)項目，按項目工程進(jìn)度提款?！弊＞艅俜Q(chēng)，這一轉變帶來(lái)的問(wèn)題是，項目的資金基本會(huì )被封閉在項目的監管賬戶(hù)上，這導致總部的自有現金流略顯不足，總部原來(lái)的現金流儲備會(huì )被逐漸消耗。
不過(guò)好在銀行的寬容，使得萬(wàn)科在銀行融資還沒(méi)走入死穴。祝九勝表示，與萬(wàn)科長(cháng)期合作的銀行有26家，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售下滑，回款減少的情況下，銀行在風(fēng)險防范方面是萬(wàn)科的同盟軍，對于融資模式的轉變，合作的銀行給了萬(wàn)科1～3年的轉變時(shí)間。
另外，今年3月末發(fā)布的年度報告中，萬(wàn)科集團首次提出降杠桿目標——未來(lái)兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，削債金額占當前有息債務(wù)的三分之一。對于削債的途徑，除了暫停年度分紅，留存經(jīng)營(yíng)的凈利潤外，萬(wàn)科曾公開(kāi)表示，要通過(guò)大宗資產(chǎn)、股權交易兌現“蓄水池”，2024年實(shí)現交易回款不低于300億元。而早在去年下半年，萬(wàn)科就已經(jīng)開(kāi)始出售資產(chǎn)，已陸續出售了廣州天河萬(wàn)科廣場(chǎng)、悅榕莊酒店的股權、上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權，共回籠資金約37億元。
對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，果斷處理手里的資產(chǎn)，以保證現金流安全，是面對生存問(wèn)題時(shí)的明智選擇，但另一方面，將培育多年的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)拱手相讓于他人，隨著(zhù)持有的資產(chǎn)減少，這也將影響萬(wàn)科未來(lái)的長(cháng)期投資價(jià)值。
戰略反思
一系列經(jīng)營(yíng)與流動(dòng)性的挑戰都已密集來(lái)到眼前，這讓萬(wàn)科的管理層真正開(kāi)始直面2018年就提出的“活下去”的命題?！半m然有外部市場(chǎng)變化的原因，但更多是企業(yè)自身在宏觀(guān)情況、行業(yè)情況發(fā)生重大變化時(shí)，依然維持擴張慣性，未能及時(shí)調整有關(guān)?！标P(guān)于當前公司面臨挑戰的原因，萬(wàn)科這樣概括。
具體來(lái)看，“多元化業(yè)務(wù)”是萬(wàn)科高層反思的第一個(gè)原因。
萬(wàn)科表示，盡管公司在行業(yè)中最早意識到需要轉型發(fā)展，提出“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重”的經(jīng)營(yíng)理念，并布局了一批經(jīng)營(yíng)服務(wù)類(lèi)業(yè)務(wù)和業(yè)態(tài)，但在實(shí)際操作過(guò)程中存在步子過(guò)大、操之過(guò)急的問(wèn)題。轉型業(yè)務(wù)超出公司資源匹配能力，過(guò)多占用了開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)資金，規模過(guò)大也導致管理能力跟不上，經(jīng)營(yíng)目標未能按計劃達成。
在今年3月末的年度業(yè)績(jì)會(huì )上，萬(wàn)科集團總裁祝九勝曾坦言，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)布局接近4000億元，不過(guò)目前經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收益率還不足以覆蓋利息。萬(wàn)科公布的數據顯示，2023年境內新獲融資的綜合成本約3.61%，創(chuàng )歷史新低，也就是說(shuō)，整體來(lái)看，萬(wàn)科集團的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收益率或許不及4%。
回顧萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)，大致分為兩輪，第一輪是在上世紀九十年代，萬(wàn)科創(chuàng )立之后的第一個(gè)十年，王石帶領(lǐng)下的萬(wàn)科曾經(jīng)營(yíng)過(guò)飼料、影視器材、飲料等，還曾確立“綜合商社”的發(fā)展模式，業(yè)務(wù)布局進(jìn)出口貿易、零售連鎖商業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等十大行業(yè)。
不過(guò)，在1993年，萬(wàn)科就及時(shí)止損，決定放棄以“綜合商社”為目標的發(fā)展模式，提出了加速資本積累、迅速形成經(jīng)營(yíng)規模的發(fā)展方針，并確立以城市大眾住宅開(kāi)發(fā)為主導業(yè)務(wù)。此后的20年間，萬(wàn)科幾乎將精力全部?jì)A注在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上，在2010年實(shí)現了1000億元的銷(xiāo)售目標，成為首家年度銷(xiāo)售額超過(guò)千億的房地產(chǎn)公司。
直到2014年，萬(wàn)科在持續霸榜房企年度銷(xiāo)售規模榜單多年后，開(kāi)啟了第二輪多元化之路。當年萬(wàn)科將公司“三好住宅供應商”的戰略定位調整為“城市配套服務(wù)商”，提出從“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主”轉向“不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重”。戰略定位調整之后，萬(wàn)科在住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主業(yè)之外，相繼布局了物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、長(cháng)租公寓、養老、滑雪、酒店、教育、食品養豬等業(yè)務(wù)。多元化業(yè)務(wù)的布局離不開(kāi)資金的支持，而彼時(shí)的萬(wàn)科確實(shí)處于現金流比較充沛的階段，2014年年末，萬(wàn)科的現金短債比接近3倍。
或許是為了讓多元化業(yè)務(wù)快速成長(cháng)起來(lái)，萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)布局，很大程度上采取了收購的方式。2014年，萬(wàn)科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，布局物流地產(chǎn)；試水長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)，并在兩年后正式推出公寓品牌“泊寓”；2015年成立梅沙教育；2016年以128.7億元收購印力集團96.55%股權，2018年又以83.65億元收購了新加坡凱德集團位于中國內地的20個(gè)購物中心；2017年成立冰雪事業(yè)部，同年，萬(wàn)科與酒店運營(yíng)商悅榕集團成立合資平臺“悅榕中國”；2018年7月，萬(wàn)科出資170億元收購全球物流巨頭普洛斯的股權，成為其第一大股東。
2018年，也就是在開(kāi)啟多元化業(yè)務(wù)布局之后的第四年，萬(wàn)科將戰略定位進(jìn)一步升級為“城鄉建設與生活服務(wù)商”。與此同時(shí)，在當年9月，萬(wàn)科在行業(yè)內喊出了“活下去”的口號，據悉，當時(shí)郁亮在“活下去”的講話(huà)中明確提出“收斂與聚焦”，即投入和產(chǎn)出不匹配的、風(fēng)險和收益嚴重不匹配的、做了三年還沒(méi)做成的、做了三年仍靠萬(wàn)科內部資源內生增長(cháng)的業(yè)務(wù)，要調整甚至不要做了。
不過(guò)，“收斂與聚焦”思路的提出，并不是意味著(zhù)萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)的結束。2019年，萬(wàn)科成立梅沙教育事業(yè)部，2020年成立食品事業(yè)部，2020年末萬(wàn)科的冰雪事業(yè)部并入新的酒店及度假事業(yè)部。
2015年3月末的年度業(yè)績(jì)會(huì )上，郁亮曾表示，“希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅的地位?！比缃?，10年之約將近，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收益率還不足以覆蓋利息，換言之，當前萬(wàn)科的多元化業(yè)務(wù)的探索很難用“成功”二字來(lái)形容。
2023年的業(yè)績(jì)報告中，萬(wàn)科提及的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)中，已經(jīng)沒(méi)有了教育這一業(yè)務(wù)。2023年，除了物業(yè)板塊的萬(wàn)物云（02602.HK）年度營(yíng)收超過(guò)300億元，并為萬(wàn)科帶來(lái)7億元的分紅外，其他的物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)開(kāi)發(fā)與運營(yíng)、酒店與度假四項業(yè)務(wù)，2023年能給萬(wàn)科集團帶來(lái)的年度營(yíng)收均未超過(guò)百億元，而這四項業(yè)務(wù)的盈利情況，萬(wàn)科集團也未公開(kāi)披露。
實(shí)際上，早在2021年郁亮就曾反思：“多賽道同時(shí)探索的成本比預想的更大，過(guò)去開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(cháng)速度快，承擔了有關(guān)成本，市場(chǎng)變化之后，這些學(xué)費對成績(jì)的影響就顯露出來(lái)?！?/p>
2023年的業(yè)績(jì)報告中，萬(wàn)科也表示，盡管公司經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長(cháng)足發(fā)展，但經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)天然存在資金回收周期長(cháng)、占壓大的難點(diǎn)，有關(guān)融資機制成熟后才能完全解決。目前，萬(wàn)科集團的上述四項業(yè)務(wù)REITs還未完全打通，僅商業(yè)完成了REITs上市，物流、長(cháng)租公寓正在準備發(fā)行REITs。
信心重建
除了多元化業(yè)務(wù)探索的過(guò)程和結果不完美，萬(wàn)科的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)也沒(méi)能逃過(guò)高速擴張的慣性。
“盡管公司在行業(yè)中較早意識到高速增長(cháng)終將結束，但我們的行為未能堅決擺脫行業(yè)慣性，在不少城市包括一些重點(diǎn)城市和一線(xiàn)城市，出現投資冒進(jìn)和失誤。在中央明確提出行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展目標與要求后，未能對行業(yè)普遍存在的'三高'模式進(jìn)行更為徹底的調整?！痹诒敬瓮顿Y者交流活動(dòng)中，萬(wàn)科將此列為目前公司面臨挑戰的二個(gè)影響因素。
記者注意到，2018年以后，萬(wàn)科在籌資活動(dòng)方面確實(shí)有“降杠桿”的動(dòng)作。數據顯示，2019～2021年，萬(wàn)科的籌資活動(dòng)現金流量?jì)纛~由正轉負，分別是-333億元、-325億元、-231億元，2022年盡管為正，但僅凈流入34億元，2023年該數據繼續凈流出368億元。
不過(guò)值得注意的是，從投資拿地、負債方面的數據來(lái)看，萬(wàn)科并沒(méi)能在2018年之后就立馬“剎住車(chē)”。
根據萬(wàn)科的年度報告，萬(wàn)科集團2018年的權益拿地金額約1351億元，2019年，萬(wàn)科的權益拿地金額不降反增，至1550億元，2020～2021年的權益拿地金額依舊維持在1400億元的高位，直到2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，不少千億房企債務(wù)紛紛違約，萬(wàn)科每年的權益拿地金額才降至500億元左右。
負債方面，wind平臺統計的數據顯示，2018年萬(wàn)科的總負債增至12930億元，此后的2019年～2021年，萬(wàn)科每年的總負債在2018年的基礎上又上了一個(gè)臺階，增至15000億元左右，直到2022年，該數據才開(kāi)始下降，2023年降至11019億元。而有息負債方面，從2017年到2023年，則呈現每年逐步上升的趨勢，即便國家層面在2020年底提出“三道紅線(xiàn)”融資新規后，萬(wàn)科的有息負債余額仍然從當年底的2585億提升至2023年底的3200億。
為什么沒(méi)能剎住車(chē)？這是萬(wàn)科出現流動(dòng)性緊張局面后，市場(chǎng)普遍追問(wèn)的命題。對此，萬(wàn)科或許早有預判，比如萬(wàn)科董事局主席郁亮曾在2021年的業(yè)績(jì)會(huì )上表示，當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時(shí)候，萬(wàn)科對市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè )觀(guān)。
也許，萬(wàn)科預見(jiàn)到了開(kāi)頭，卻未預料到結局。截至目前，樓市的調整幅度已遠超市場(chǎng)預期，且暫時(shí)仍未出現反轉信號。如果說(shuō)萬(wàn)科在2018年高喊“活下去”是一種居安思危的自我警示，那么如今，“活下去”已是不得不面對的生死考驗。
從3月底的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，到兩日前的投資者交流會(huì )，萬(wàn)科管理層仍然在積極釋放“渡劫”信心，而外界也對公司發(fā)展前景給予了空前關(guān)注。對于當下的困局，祝九勝在3月底的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，“一開(kāi)始有點(diǎn)懵，現在基本整明白了該怎么辦?！?/p>
萬(wàn)科此時(shí)釋放的信心，來(lái)源于多個(gè)方面，比如大股東深圳地鐵乃至深圳國資委的鼎力支持仍在繼續，預計有百億級的資金正在逐步落地，再比如二是約4000億的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)處于爬坡階段，且REIT等經(jīng)營(yíng)性項目融資已在推進(jìn)。
對于公司發(fā)展前景，祝九勝套用了李白的詩(shī)歌“輕舟將過(guò)三重山”來(lái)向外界傳達信心。但4月15日，萬(wàn)科A收盤(pán)收報7.14元/股，股價(jià)創(chuàng )近10年來(lái)的新低。至少，截至目前，萬(wàn)科仍需要為重獲資本市場(chǎng)的信任而努力。
(本文來(lái)自第一財經(jīng))
