上海城市房產(chǎn);上海房產(chǎn)市場(chǎng)

政府要積極介入，盡快注入信用，將交易活躍起來(lái)，打消焦慮預期，這是穩定市場(chǎng)的第一步，也是關(guān)鍵一步。

中房報記者 許倩 北京報道

房?jì)r(jià)仍在探底。

5月17日，國家統計局公布2024年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，價(jià)格環(huán)比、同比跌幅均有所擴大。從新房市場(chǎng)來(lái)看，4月份70城新房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下跌0.6%，已連續11個(gè)月下跌，且跌幅擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)壓力依然很大。

其中，一線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅比3月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。二、三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅均比3月份擴大0.2個(gè)百分點(diǎn)。房?jì)r(jià)繼續下行，反過(guò)來(lái)也說(shuō)明二季度各地依然是以繼續降價(jià)促銷(xiāo)為主要導向。

從4個(gè)一線(xiàn)城市表現看，廣州、深圳、北京4月份新房?jì)r(jià)格分別環(huán)比下跌1.3%、1%、0.7%，降幅比3月份分別擴大0.6、0.6及0.7個(gè)百分點(diǎn)，即3月份新房?jì)r(jià)格漲幅持平的北京，4月份突然轉跌。上海繼續保持一枝獨秀行情，4月房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.3%，但較3月份5%的漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。這也說(shuō)明，4個(gè)一線(xiàn)城市市場(chǎng)行情都變差了。

房?jì)r(jià)下跌城市數量又開(kāi)始增加了。3月份，70個(gè)大中城市中，新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲城市數量為11個(gè)，但4月份則突然降至6個(gè)。

這6個(gè)房?jì)r(jià)上漲城市分別是上：上海，以0.3%漲幅領(lǐng)跑全國；太原、遵義上漲0.2%；天津、西安、平頂山上漲0.1%；漲幅均較3月份收窄或持平。

新增的房?jì)r(jià)轉跌城市是北京、重慶、北海、吉林、大理、桂林、南充。其中，重慶由3月份上漲0.3%轉為下跌1.3%；北海由上漲0.4%轉為下跌0.6%；吉林、大理由上漲0.2%轉為分別下跌1.2%、0.5%；桂林、南充由上漲0.1%轉為分別下跌0.6%、0.1%。

只有天津是新增的由跌轉漲的城市。3月份，天津新房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌3%，4月份轉漲0.1%。

易居智庫研究總監嚴躍進(jìn)置評道，這說(shuō)明上海等核心城市依然憑借較好的人口和產(chǎn)業(yè)資源，在房?jì)r(jià)指標方面表現出堅挺的一面；包括近期備受關(guān)注的天津，其房?jì)r(jià)指數數據也相對是好的。市場(chǎng)形勢出現新變化，迫切要求出臺更精準更高效的樓市去庫存政策，以穩定房?jì)r(jià)和預期。

新房市場(chǎng)上，4月份70城中，房?jì)r(jià)跌的最狠的是寧波，環(huán)比跌幅高達1.8%，同比跌幅為4.2%；其次是廈門(mén)、廣州、重慶，環(huán)比跌幅均為1.3%，同比跌幅分別達7%、6.9%、1.4%。這幾個(gè)城市值得注意。

比新房?jì)r(jià)格下跌更明顯的是二手房市場(chǎng)，而二手房市場(chǎng)更能反映真實(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系。隨著(zhù)二手房掛牌量明顯攀升，二手房市場(chǎng)繼續處于去泡沫關(guān)鍵期。

根據簡(jiǎn)單算術(shù)平均計算，4月份全國70個(gè)城市二手住宅價(jià)格指數環(huán)比下跌0.9%，跌幅較3月份擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)；同比下跌6.8%，跌幅擴大0.9個(gè)百分點(diǎn)；房?jì)r(jià)下行速度加快。

其中，一線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降1.1%。跌幅擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格均環(huán)比下跌0.9%，跌幅均擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市中，4月份僅有1個(gè)城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，即昆明，環(huán)比漲幅為0.2%。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中，北京、上海、廣州和深圳二手房?jì)r(jià)格分別環(huán)比下降1.6%、0.8%、1.4%、0.7%。其中，北京跌幅較3月份擴大1.2個(gè)百分點(diǎn)，上海跌幅擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)，廣州跌幅擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)，深圳跌幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。

從環(huán)比跌幅指標看，煙臺二手房?jì)r(jià)格下跌1.8%，跌幅最大；其次是廈門(mén)、溫州，二手房?jì)r(jià)格跌幅均達到1.7%；北京、無(wú)錫、大連、桂林跌幅均達到1.6%；武漢、南寧跌幅達到1.5%。而3月份，二手房?jì)r(jià)格環(huán)比跌幅最高的長(cháng)沙，跌幅才1.1%。

從同比跌幅指標看，徐州、廈門(mén)、南京、武漢、廣州等二手房?jì)r(jià)格同比跌幅都是比較大的。一些重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)調整力度非常大，房?jì)r(jià)已經(jīng)降到了冰點(diǎn)。

嚴躍進(jìn)提醒，近期要關(guān)注的一個(gè)特點(diǎn)是，一些房東出售二手房后并不急著(zhù)去購置新房，這是比較大的風(fēng)險，后續在“賣(mài)舊”和“換新”方面需要有新的機制和措施。他建議，各地在出臺政策時(shí)應適當要考慮二手房?jì)r(jià)格大幅縮水情況，在穩定二手房?jì)r(jià)格方面應該有一些指導或管控，以防范價(jià)格過(guò)快下跌產(chǎn)生新的問(wèn)題。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉表示，4月房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)在下行，這意味著(zhù)接下來(lái)去庫存相關(guān)措施會(huì )有較大力度，以刺激接下來(lái)市場(chǎng)交易量的復蘇。不過(guò)，從價(jià)格角度來(lái)看，年內即使是一線(xiàn)城市也難以出現價(jià)格上漲行情，年內仍然是成交量復蘇的波段行情，這樣的脈沖行情同樣也就決定了地產(chǎn)股股價(jià)的市場(chǎng)表現規律。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從房?jì)r(jià)數據來(lái)看，市場(chǎng)預期繼續轉弱，新房和二手房成為競爭關(guān)系，且陷入降價(jià)循環(huán)。近期，盡管各地推進(jìn)“以舊換新”，但由于市場(chǎng)情緒弱，二手房交易周期長(cháng)，加上降價(jià)預期明顯，等待觀(guān)望情緒更重，反過(guò)來(lái)導致開(kāi)發(fā)商資金鏈更加緊張，二手房業(yè)主越來(lái)越焦慮，于是總有人撐不住啟動(dòng)新一輪降價(jià)。

“目前盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)存在供大于求情況，但焦慮預期占主導，已經(jīng)導致市場(chǎng)失靈，迫切需要政府積極介入，盡快注入信用，將交易活躍起來(lái)，打消焦慮預期，這是穩定市場(chǎng)的第一步，也是關(guān)鍵一步?！崩钣罴伪硎?。