e滁州房產(chǎn)-e滁州房產(chǎn)樓市
一、看房與報價(jià)
這是一處位于滁州市中心地段的“老破小”房產(chǎn)，產(chǎn)證面積為62.5平方，建成時(shí)間為1988年左右，首次報價(jià)48.8萬(wàn)元，單價(jià)約為7800元/平方，2022年下半年至2023年上半年滁州市房?jì)r(jià)相對穩定，盡管“有價(jià)無(wú)市”，但仍然維持平穩下滑，2023年6月開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始活躍，部分成交價(jià)已經(jīng)取決于：首先是報價(jià)+房東心態(tài)，其次是學(xué)區+地段+房齡。成交價(jià)與報價(jià)的差異還是參差不齊的。房東急賣(mài)，等用錢(qián)，價(jià)格好談。買(mǎi)家想買(mǎi)，看中了，價(jià)格好談?，F在銀行也放松了政策，認房不認貸，貸款利率降至4%。
由于是學(xué)區房、地段好，在當地E滁州房產(chǎn)頻道信息發(fā)布后，又在房子附近多個(gè)中介掛賣(mài)，看房的人一波又一波，平均每天看房量約2人/天，一直沒(méi)有人看中約談，理由很簡(jiǎn)單，性?xún)r(jià)比不高，房子老舊，于是我方采取了降價(jià)策略，又以低價(jià)租給了一個(gè)不介意經(jīng)常人來(lái)看房打擾的租客，經(jīng)過(guò)三個(gè)多月的推廣，終于有了一個(gè)準客戶(hù)，基本“看中了”房子，買(mǎi)房的出價(jià)很低，只能出到35萬(wàn)，中介希望約談試試。
二、談房與談價(jià)
2023年9月10日開(kāi)始首次談房，經(jīng)中介牽頭，買(mǎi)方與賣(mài)方于上午10點(diǎn)準時(shí)到達了中介一樓門(mén)面房，一張長(cháng)條桌，中介居中，買(mǎi)方和賣(mài)方各居一邊，一次性杯子倒好了茶水，談房開(kāi)始了，首先是賣(mài)方描述了房子情況，現場(chǎng)出示了房產(chǎn)證和身份證原件，表明了房屋產(chǎn)權人的真實(shí)有效身份，賣(mài)方開(kāi)始詢(xún)問(wèn)一下買(mǎi)方的情況，買(mǎi)方主要是因為掛學(xué)區。
雙方閑聊了幾分鐘，中介開(kāi)始單刀直入，中介問(wèn)賣(mài)家：“房東這個(gè)房子多少錢(qián)能賣(mài)??？”賣(mài)家回復是48.8萬(wàn)，中介又問(wèn)買(mǎi)家：“這個(gè)房子你們能出多少錢(qián)??？”，買(mǎi)家回復是35萬(wàn)，這個(gè)差距還是很大的，買(mǎi)家開(kāi)始說(shuō)這個(gè)房子的缺點(diǎn)：一樓光線(xiàn)不好，陰暗潮濕，房子老舊，數落了很多，賣(mài)家開(kāi)始說(shuō)這個(gè)房子的優(yōu)點(diǎn)：學(xué)區好，好租，交通也很方便，又在市中心。中介再問(wèn)賣(mài)家，能否降一點(diǎn)，最后賣(mài)家誠心想賣(mài)，給出一個(gè)價(jià)格46.8萬(wàn)，對方也漲了一點(diǎn)，給出一個(gè)價(jià)格37.8萬(wàn)。就這樣你來(lái)我往，二個(gè)多小時(shí)后，仍然沒(méi)有結論，最后以賣(mài)家46萬(wàn)報價(jià)、買(mǎi)家38萬(wàn)元出價(jià)，進(jìn)入僵持階段。首次談房告一段落，雙方回去考慮再說(shuō)。
2023年9月29日開(kāi)始二次談房，上次是周日白天，這一次是晚上，由于雙方白天要上班，晚上是最佳時(shí)機，選定在晚上8點(diǎn)30分，于是三方如約而至，地點(diǎn)仍然是中介辦公室，在這個(gè)二十多天的時(shí)間里，中介為了達成交易，對雙方都進(jìn)行“洗腦”工作，誰(shuí)也沒(méi)有把握談成，只能見(jiàn)機行事，和上次的場(chǎng)景一樣，三方坐下來(lái)后，經(jīng)過(guò)一個(gè)小時(shí)的激烈談判，賣(mài)家很快把價(jià)格降到了45萬(wàn)，對方也很快漲到了40萬(wàn)。
最后中介嘗試中從中周旋，認為42萬(wàn)雙方考慮一下，賣(mài)家認為低了，買(mǎi)家認為高了，沒(méi)有辦法，只能?chē)L試一下，雙方各自回避討論，再次陷入僵持階段，買(mǎi)家認為最多42萬(wàn)元，賣(mài)家認為最低43.8萬(wàn)元，中介分兩組，一組勸降，一組勸漲，最后以42.8萬(wàn)元作為成交價(jià)達成交易。雙方基本滿(mǎn)意，賣(mài)家認為：“房子老舊，客源小，看中的人也少，沒(méi)有辦法想賣(mài)只能降價(jià)”。買(mǎi)家認為：“總價(jià)不高，掛完學(xué)區再賣(mài)掉，基本保值，現在也好租”。
復盤(pán)兩次談判，可以說(shuō)是十分艱難，因為現在信息如此通暢，這個(gè)價(jià)格只能作為市場(chǎng)價(jià)，雙方都占不到更多便宜，而中介的目標就是成交，“哪里還管得了房子買(mǎi)得值不值，賣(mài)得虧不虧哦！”。在這里沒(méi)有真正的贏(yíng)家，誰(shuí)都想獲得更多的好處，市場(chǎng)環(huán)境更是殘酷的，尤其當下房地產(chǎn)低迷階段。剛需市場(chǎng)從來(lái)都是活躍的，但總量不是很大。
三、合同與細節
經(jīng)過(guò)二輪談判，中介也不會(huì )放過(guò)這個(gè)大好時(shí)機，既然已經(jīng)達成交易，很快利用合同模板擬合同，雙方簽字生效。對于現租客，自賣(mài)家全款到賬后，租金分割后與原房東再無(wú)瓜葛。
買(mǎi)家是按揭貸款，首付12.8萬(wàn)，然后貸款30萬(wàn)元，簽訂合同后，先付定金3萬(wàn)元，1萬(wàn)元給中介，2萬(wàn)元給賣(mài)家，如款下不來(lái)，定金全退，本合同無(wú)效，如果是其他情況（如：貸款下來(lái)不足30萬(wàn)元），定金不退，本合同繼續有效，買(mǎi)家不買(mǎi)了將返還2倍定金，賣(mài)家不賣(mài)了也將退還2倍定金。
四、征信與貸款
買(mǎi)家為了貸款，必須經(jīng)過(guò)銀行查驗征信通過(guò)，簽合同約10天后，經(jīng)過(guò)多方努力，征信通過(guò)，接下來(lái)就是貸款申請，雙方在中介的帶領(lǐng)下來(lái)到當地一家銀行，貸款30萬(wàn)元，20年期，每個(gè)月需還1800多元，貸款銀行，查驗賣(mài)家房產(chǎn)證原件和身份證，又查驗買(mǎi)家身份證等信息，最后雙方簽字、拍照完成貸款申請的各種手續。
然后中介帶領(lǐng)雙方，又在銀行的托管中心進(jìn)行了辦理，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽合同要交到托管中心，然后買(mǎi)家首付12.8萬(wàn)元，等貸款審批下來(lái)，轉到托管中心，托管中心將全款一次性支付到賣(mài)家指定的銀行帳戶(hù)。
貸款申請約10天后，銀行通知中介，30萬(wàn)元貸款審批下來(lái)了，可以進(jìn)行過(guò)戶(hù)了。
五、過(guò)戶(hù)與放貸
在中介的帶領(lǐng)下，雙方來(lái)到行政服務(wù)大廳不動(dòng)產(chǎn)交易窗口辦理過(guò)戶(hù)，雙方開(kāi)始過(guò)戶(hù)，賣(mài)家將房產(chǎn)證原件交到不動(dòng)產(chǎn)窗口，將房屋產(chǎn)權人姓名由賣(mài)家姓名變更為買(mǎi)家姓名。買(mǎi)家按要求交稅，然后寫(xiě)個(gè)委托書(shū)，委托銀行來(lái)拿房產(chǎn)證去做抵押。
過(guò)戶(hù)后就是等待放款，過(guò)戶(hù)后約10天后，銀行通知賣(mài)家，全款已經(jīng)打到賣(mài)家賬戶(hù)，可以查收了。賣(mài)家查收后為42.8萬(wàn)元。至托托管中心完成了付款任務(wù)，交易完成。
六、收款與交接
賣(mài)家收款后，下面的流程就是各種交接。
（1）房租分割。房租自全款到賬后為分割點(diǎn)，這一點(diǎn)很公平。
（2）房屋交接。原租房合同無(wú)效，新租房合同為原租客與現房東。
（3）支付中介費。買(mǎi)賣(mài)雙方與中介協(xié)商，過(guò)戶(hù)時(shí)已付一部分，全部了清，再付后一部分。
（4）水、電、氣過(guò)戶(hù)?，F房東帶著(zhù)身份證原件和房產(chǎn)證復印件，即可到相關(guān)部門(mén)過(guò)戶(hù)。
（5）原房主遷出戶(hù)口。原房東帶著(zhù)身份證原件，即可到當地派出所過(guò)戶(hù)。
最終于2023年6月5日開(kāi)始賣(mài)房，2023年9月10日開(kāi)始談房，2023年11月18日完結，經(jīng)過(guò)近半年的歷程，才完成了所有賣(mài)房全過(guò)程。
筆者感悟：
復盤(pán)整個(gè)過(guò)程，房產(chǎn)證與錢(qián)款的交易從表面上看很簡(jiǎn)單，實(shí)際上，這里牽涉到更多的人和事，還有手續和流程，如果某個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，都有可能導致交易失敗或受阻。
人的一生能有幾次買(mǎi)房和賣(mài)房呢？甚至掏空了幾輩人的所有積蓄，按揭貸款20年，相當于這20年來(lái)，每月都要往銀行存款，否則房子隨時(shí)都可能被拍賣(mài)。
現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)樸素迷離，賣(mài)房與買(mǎi)房都是家庭的大事，一不心，就可能是個(gè)坑，前些年，“買(mǎi)到就是賺到”的年代可能再也不存在了，并且現在的房子少則三五十萬(wàn)，多則就是上百萬(wàn)，三四線(xiàn)城市尚且如此，一二線(xiàn)城市更是無(wú)法觸摸，對于普通老百姓而言，尤其工薪階層，一方面要吃飯，一方面要養家，另一方面要發(fā)展，還要賺錢(qián)余錢(qián)，談何容易??！
