上海市房產(chǎn)網(wǎng),上海市房產(chǎn)網(wǎng)簽價(jià)格查詢(xún)

來(lái)源：國際金融報

一年一度的“金九銀十”已經(jīng)來(lái)臨，又到了各大房企業(yè)績(jì)沖刺的關(guān)鍵時(shí)刻，上海各大剛需、網(wǎng)紅、豪宅樓盤(pán)紛紛加推，正是購房者精挑細選的好時(shí)候。

但是買(mǎi)房子畢竟是人生大事，一套流程走下來(lái)當真不是件簡(jiǎn)單的事：購房資格、住房信貸、相關(guān)稅費的最新政策你真的了解了嗎?

購房資質(zhì)審核是買(mǎi)房的第一步，看房之前，不妨先看一下你是否具有購房資格。

1本地戶(hù)籍

目前滬籍已婚家庭限購兩套房(含新建商品房和二手住房);滬籍成年單身在本市未擁有住房的，限購1套住房;滬籍未成年人只要所在家庭不限購，可以單獨上產(chǎn)證。

限購政策(2011年1月31日)前滬籍購房人各自和父母共有2套以?xún)茸》刻峁╆P(guān)系證明，可不計入購房套數。

2外地戶(hù)籍

在上海市范圍內家庭名下無(wú)任何住宅類(lèi)房屋且符合網(wǎng)簽日期前63個(gè)月內累計正常繳滿(mǎn)60個(gè)月的社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的非本市籍居民家庭，限購1套住宅;擁有1套及以上本市住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，暫停在本市向其售房;無(wú)法提供符合網(wǎng)簽日期前63個(gè)月內累計正常繳滿(mǎn)60個(gè)月的社會(huì )保險或個(gè)人所得稅的非滬籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

外地戶(hù)籍單身人士，暫停在本市向其售房。

3企業(yè)購房

由于上半年“翠湖天地”公司購房占比超過(guò)一半的事件，上海市出臺新規，自2018年7月3日開(kāi)始對公司購房政策收緊。

企業(yè)購買(mǎi)商品住房必須同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：設立年限滿(mǎn)5年;累計在上海繳納稅款達100萬(wàn)元;職工人數10名及以上且按規定在該企業(yè)繳納社?；蚬e金滿(mǎn)5年等條件。不過(guò)，已繳納稅款滿(mǎn)500萬(wàn)元以上的企業(yè)不受上述條件限制。

此外，企業(yè)購買(mǎi)的商品住房再次上市交易年限從“滿(mǎn)3年”提高至“滿(mǎn)5年”。

4其他特殊群體

集體戶(hù)口：本市集體戶(hù)口按上海戶(hù)籍政策執行，但需注意戶(hù)籍證明號，如90/96/97為上海戶(hù)籍，99是掛靠上海地區戶(hù)口，為非上海戶(hù)籍。

外籍與港澳臺：提供滿(mǎn)1年的勞務(wù)合同，可購買(mǎi)1套房。

高學(xué)歷：在讀博士、博士后，已婚者并提供學(xué)歷證明，無(wú)需提供5年社?；騻€(gè)稅，可購買(mǎi)1套房。

1商業(yè)貸款

首套房：即居民家庭名下在本市無(wú)住房且全國各地無(wú)商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，首付款比例不低于35%;

二套房：居民家庭名下在本市無(wú)住房，但通過(guò)征信系統顯示在全國各地有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的(無(wú)論是否結清);或在本市房地產(chǎn)交易系統內查詢(xún)到已擁有1套住房的(無(wú)論其是否有住房貸款記錄，無(wú)論其住房貸款是否結清)，均執行二套房貸政策，即購買(mǎi)普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

此外，居民家庭申請商業(yè)貸款并非人人都可以達到最高額度，而是對流水收入有十分嚴格的要求。

一般而言，銀行要求每月還本額應占家庭工資流水不超過(guò)50%。例如一個(gè)家庭的月收入為5萬(wàn)元，那每月的貸款還款額最高只能為2.5萬(wàn)元，按照這個(gè)標準來(lái)進(jìn)行放貸，即使還沒(méi)有達到最高的貸款限額，也不能繼續增加貸款了。

貸款利率方面，主要根據央行政策而定。目前由于政策收緊，大多銀行已無(wú)折扣優(yōu)惠，普遍按照基準利率上浮10%-20%不等，但具體利率高低，還要依個(gè)人信貸資質(zhì)及不同銀行等因素而定。

2公積金貸款

購買(mǎi)首套住房且從未使用過(guò)公積金的職工家庭，公積金差別化信貸政策不作任何調整，即首付比例仍為30%(住房面積大于90平方米)，面積小于或等于90平方米最低首付比例為20%。

第2套改善型購房的首付比例調高，即普通商品房為50%和非普通商品房為70%，二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調10萬(wàn)元。

借款人以公積金繳存賬戶(hù)余額確定貸款額度的倍數從40倍下降到30倍，補充公積金的存儲余額倍數調整為10倍。還款能力的計算比例調減為每月還本額占工資基數不超過(guò)40%。

買(mǎi)房不止包括房子的價(jià)格，還要繳納各種稅費，并且稅費繳納在購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)占有相當大的比重，且通常由買(mǎi)家承擔。尤其是二手房，總價(jià)千萬(wàn)級的房子，要比一手房多繳納上百萬(wàn)元稅費。一般情況下，新房在開(kāi)發(fā)商拿到大產(chǎn)證后，業(yè)主只需要交納契稅辦產(chǎn)證;但二手房除了要繳納契稅外，還需要繳納增值稅及附加稅和個(gè)稅。

1契稅

契稅是房產(chǎn)交易中稅務(wù)繳納的基礎部分，契稅的稅率一般為3%，但是也會(huì )有稅率方面的優(yōu)惠政策，影響契稅稅率的多少，主要看是不是“唯一住房”。

如果是二套，無(wú)論面積大小，新房的契稅為總價(jià)的3%，二手房為(核定價(jià)格-增值稅)*3%。

若為首套，根據房子的面積大小，分兩種情況：

90平方米及90平方米以下，新房收總價(jià)的1%，二手房為(核定價(jià)格-增值稅)*1%;

90平方米以上，新房收總價(jià)的1.5%，二手房為(核定價(jià)格-增值稅)*1.5%。

而對于車(chē)位、商鋪、辦公樓等非居住用房而言，一般情況下，契稅=(核定價(jià)格-增值稅)*3%。

2增值稅

自2016年全面推廣“營(yíng)改增”試點(diǎn)之后，商品房就不在繳納營(yíng)業(yè)稅，而改為增值稅。

在增值稅及附加稅的繳稅征收中，房屋是否“滿(mǎn)2年”以及是否為普通住宅是其中的關(guān)鍵因素，直接關(guān)系著(zhù)賣(mài)房者繳稅的多少。

首先，對于普通住宅，若是滿(mǎn)2年，免征增值稅及附加稅。

若不滿(mǎn)2年，則按照全額(核定價(jià)格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

其次，對于非普通住宅，若是滿(mǎn)2年，按照差額(稅務(wù)核定價(jià)-購入價(jià))÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

若是不滿(mǎn)2年，則按照全額(核定價(jià)格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

此外，對于非居住用房，則全部按照差額(稅務(wù)核定價(jià)-購入價(jià))÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。

需要特別注意的是，在上海的部分郊縣，增值稅附加稅率可能略有不同，如奉賢、南匯等地為0.55%。

3個(gè)人所得稅

繳納個(gè)稅，是否“滿(mǎn)五唯一”是交不交個(gè)稅的關(guān)鍵要素，其中“滿(mǎn)五唯一”是指住宅滿(mǎn)五年且是家庭名下唯一的住宅。

轉讓家庭名下滿(mǎn)五年且唯一住宅的，免征個(gè)人所得稅。

而轉讓家庭名下不滿(mǎn)五年，或滿(mǎn)五年不唯一住宅的，按照“利潤”*20%征收個(gè)人所得稅。利潤即指住宅核定價(jià)格減去住宅購入價(jià)及一系列費用之后的所得。

1普通住宅和非普通住宅

住宅類(lèi)房產(chǎn)包括普通住宅和非普通住宅兩種。普通住宅與非普通住宅除了在面積、價(jià)格、容積率上的區別以外，相應的稅收政策和貸款政策也有所不同。

普通住宅是指按照所在地一般民用住宅建筑標準建造的居住用途的房屋;而非普通住宅多是指面積比普通住宅面積較大或用途為商業(yè)的房子。

根據2014年11月20日起執行的普通住宅標準，上海市普通住宅標準必須同時(shí)滿(mǎn)足以下三個(gè)條件，否則為非普通住宅：

(1)五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;

(2)單套建筑面積在140平方米以下;

(3)實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?50萬(wàn)元/套，內環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于310萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于230萬(wàn)元/套。

2核定價(jià)格

核定價(jià)格指交易中心委托的核價(jià)部門(mén)對房屋簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)進(jìn)行核定，主要為了防止部分購房交易雙方故意做低“房?jì)r(jià)”，以達到“避稅”目的。因此規定，若合同價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，則買(mǎi)賣(mài)雙方繳稅的標準按核價(jià)部門(mén)出具的市場(chǎng)指導價(jià)格來(lái)繳稅。