上海房產(chǎn)稅征收標準-上海房產(chǎn)稅征收標準2023
2024年3月13日，上海統計局在官方網(wǎng)站發(fā)布了題為《2023年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述》的文章，其中提到了2023年全年上海新房的平均交易價(jià)格，意味著(zhù)2024年的房產(chǎn)稅高低稅率檔次劃分線(xiàn)確定了。
2023年上海新建住宅銷(xiāo)售均價(jià)為45977元/平方米，房產(chǎn)稅高低稅率標準為新購住房是否超過(guò)上年新房成交均價(jià)的2倍，所以2024年的房產(chǎn)稅分界線(xiàn)就是91954元/平方米。
很多人看到這里可能已經(jīng)搞糊涂了。不是說(shuō)房地產(chǎn)稅還沒(méi)有征收嗎，怎么上海已經(jīng)發(fā)布高低稅率分界線(xiàn)了？這屬于概念性的理解錯誤，上海征收的是房產(chǎn)稅，不是我們經(jīng)常在網(wǎng)上討論的房地產(chǎn)稅，兩者有相同之處，也有很多不同的地方。
房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅之間有一字之差，看著(zhù)區別不大，實(shí)則是完全不同的兩個(gè)稅種。
房地產(chǎn)稅目前確實(shí)還沒(méi)有開(kāi)始征收，連試點(diǎn)都沒(méi)有進(jìn)行過(guò)，之前全國人大雖然已經(jīng)即將授權國務(wù)院開(kāi)展立法工作但后來(lái)就一直沒(méi)有新的消息了，究其原因與當下已經(jīng)十分羸弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀有關(guān)。
房產(chǎn)稅于2011年在上海和重慶兩個(gè)城市試點(diǎn)運行了，全國就兩個(gè)城市對部分符合條件的住房征收房產(chǎn)稅。試點(diǎn)效果一般便沒(méi)有推廣至全國，相對而言上海版的住房房產(chǎn)稅稍微好點(diǎn)，具有房地產(chǎn)稅的雛形，所以市場(chǎng)上提到的住房房產(chǎn)稅主要指的是上海版本。
有多少上海人要繳納房產(chǎn)稅呢？
第一，試點(diǎn)是在2011年開(kāi)始的，所以之前已經(jīng)買(mǎi)了房的不納入征收范圍，畢竟新法一般是沒(méi)有溯及力的。
第二，2011年之后買(mǎi)的房只有符合以下兩個(gè)條件之一才需要繳納房產(chǎn)稅。
（1）非上海戶(hù)籍家庭只要買(mǎi)房就要繳納房產(chǎn)稅。
（2）上海戶(hù)籍家庭購買(mǎi)第二套住房且人均住宅面積超過(guò)60平米的部分繳納房產(chǎn)稅。
從中可以看出大部分人在上海買(mǎi)房后并不需要繳納房產(chǎn)稅，只有小部分人才滿(mǎn)足上面兩點(diǎn)中的一個(gè)，每年繳納房產(chǎn)稅。
對了，房產(chǎn)稅是每年都要繳納的，這一點(diǎn)與未來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)稅一樣，不像契稅、增值稅等稅種只有在買(mǎi)房的那一刻產(chǎn)生。想要不再繳納房產(chǎn)稅只能把房子賣(mài)了，所以房產(chǎn)稅也被歸納進(jìn)了資產(chǎn)稅中。
要精確算出房產(chǎn)稅稅額就得先知道該稅種的計算公式。
房產(chǎn)稅=購房單價(jià)*應稅面積*70%*稅率
（1）購房單價(jià)很好理解，不多做解釋。
（2）稅率分為兩檔，分別是0.4%和0.6%，適用哪一檔稅率前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)了，得看新購住房的單價(jià)，2024年的高低稅率標準為91954元/平方米。
（3）應稅面積前面已經(jīng)介紹過(guò)了，每戶(hù)（上海戶(hù)籍）家庭有人均60平方米的免稅面積，總住宅面積扣除免稅面積即為應稅面積。
比如，張三夫婦有一個(gè)孩子，家庭規模為3口人，2024年4月以8萬(wàn)元/平方米的單價(jià)購買(mǎi)了一套120平方米的新房，張三家庭原本就有一套90平方米的住房。
（1）購房單價(jià)為8萬(wàn)元/平方米。
（2）單價(jià)低于91954元/平方米，執行低檔稅率，也就是0.4%。
（3）人均免稅面積為60平方米，三口之家合計免稅180平方米，張三夫婦兩套住房共210平方米，所以應稅面積為30平方米。
每年需要繳納的房產(chǎn)稅=8萬(wàn)*30*70%*0.4%=6720元，房子是2024年4月買(mǎi)的，未滿(mǎn)一年，2024年按照9個(gè)月標準（5040元）繳納房產(chǎn)稅，2025年開(kāi)始繳納全年的房產(chǎn)稅。
假如其它條件不變，新買(mǎi)的房子單價(jià)為10萬(wàn)元/平方米，超過(guò)了高低稅率標準，那么稅率為0.6%。需要繳納的房產(chǎn)稅=10萬(wàn)*30*70%*0.6%=12600元，比8萬(wàn)元單價(jià)購房情況下的稅額高出不少。
有的朋友可能會(huì )認為買(mǎi)得起幾百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元房子的家庭不在意幾千元至1萬(wàn)多元的房產(chǎn)稅，但正如前面說(shuō)過(guò)的那樣大家要考慮到房產(chǎn)稅不是一次性繳納的，年年都要支出，貸款還有還清的那天，房產(chǎn)稅則“相伴終生”，一旦未來(lái)收入下滑則會(huì )對家庭帶來(lái)一定的現金流出壓力。
當然，上?，F在執行的房產(chǎn)稅征收政策無(wú)論從收稅范圍還是稅額上來(lái)說(shuō)確實(shí)不太具有“存在感”，這可能也是沒(méi)有推廣至全國的重要原因之一。
總的來(lái)說(shuō)住房房產(chǎn)稅只能算是一個(gè)過(guò)渡政策，在為房地產(chǎn)稅的落地做鋪墊、做探索，未來(lái)中國是必然要開(kāi)征房地產(chǎn)稅的，只不過(guò)是怎么征、怎么免、何時(shí)開(kāi)征的問(wèn)題，這些細節上的東西還在研究之中。
可以確定的是當房地產(chǎn)稅出臺后上海和重慶版本的住房房產(chǎn)稅會(huì )退出歷史舞臺、讓位于新主角，從某種程度上來(lái)說(shuō)開(kāi)征房地產(chǎn)稅對這兩個(gè)城市的影響相對其它城市要小一些，尤其是上海。
到底什么時(shí)候出臺房地產(chǎn)稅呢？這個(gè)問(wèn)題我沒(méi)法回答，一個(gè)簡(jiǎn)單的判斷原則是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩后才可能開(kāi)始試點(diǎn)，從當下政府對于樓市的態(tài)度轉變不難得出這一結論。
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