益田財經(jīng),益田集團資金鏈

隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)“黃金時(shí)代”的逐漸落幕，即使是昔日的“隱貴房企”也難逃困境，今年1月底，曾以商業(yè)地產(chǎn)著(zhù)名的益田集團被債權人申請破產(chǎn)。不過(guò)，因涉及旗下一筆25.75億元信托資產(chǎn)的償付問(wèn)題，北京信托向益田集團和深圳中院分別提出異議，希望撤回破產(chǎn)申請。

3月17日，因信托產(chǎn)品底層資產(chǎn)實(shí)控人益田集團被債權人申請破產(chǎn)，北京信托分別向益田集團和深圳中院分別提出異議，希望撤回破產(chǎn)申請。

據了解，北京信托本次涉及的信托資產(chǎn)為“錦星財富152號”，涉及的資產(chǎn)規模達到了25.75億元，其底層資產(chǎn)正是益田集團旗下的兩大核心資產(chǎn)，深圳木頭龍城市更新項目和上海益田假日廣場(chǎng)項目，所以破產(chǎn)清算將會(huì )直接影響到投資者信托財產(chǎn)的安全。

北京信托被波及

又一房企陷入破產(chǎn)風(fēng)波。

據廣東省深圳市中級人民法院公告，深圳市益田集團股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“益田集團”）被債權人甘肅九通置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“九通置業(yè)”）申請破產(chǎn)。

公開(kāi)資料顯示，早在去年雙方便產(chǎn)生糾紛，當時(shí)因益田集團未按執行通知書(shū)指定的期間履行生效法律文書(shū)確定的給付義務(wù)，法院對益田集團和單位法定代表人吳群力采取限制消費措施。

在本次被申請破產(chǎn)之前，益田集團此前已多次因未按時(shí)履行法律義務(wù)而被法院強制執行，被執行總金額高達60億元，僅2024年開(kāi)年后，益田集團涉及的被執行金額就達到了30億元。

有意思的是，益田集團被申請破產(chǎn)一事遭到了第三方的強烈反對。

3月8日，北京信托表示，為保障信托財產(chǎn)安全，已向益田集團發(fā)送《關(guān)于及時(shí)對益田集團被申請破產(chǎn)提出異議的函》，要求其及時(shí)協(xié)調九通置業(yè)撤回破產(chǎn)申請、及時(shí)向深圳中院提出異議并對相關(guān)事項及應對方案等進(jìn)行說(shuō)明。

同時(shí)，北京信托向深圳中院發(fā)送《關(guān)于甘肅九通置業(yè)有限公司申請深圳市益田集團股份有限公司破產(chǎn)事宜的異議申請》，申請深圳中院審慎審查九通置業(yè)對益田集團提出的破產(chǎn)申請。

對于益田集團破產(chǎn)申請的“抵觸”源于北京信托的一筆近26億元規模的地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品。

資料顯示，北京信托的錦星財富152號集合資金信托計劃的底層資產(chǎn)正是益田集團持有的深圳木頭龍城市更新項目和上海錄潤置業(yè)有限公司持有的上海益田假日廣場(chǎng)項目資產(chǎn)收益權，信托資金最終用于標的項目的日常經(jīng)營(yíng)支出、歸還標的項目因開(kāi)發(fā)建設而產(chǎn)生的前期借款等。

據此前北京信托發(fā)布的公告，今年1月，北京信托剛與益田集團協(xié)商了延期事宜，目前該信托計劃已進(jìn)入延期階段，涉及的資產(chǎn)規模約為25.75億元。

此外，北京信托的錦星152號并不僅僅是直接面向投資者募集，還存在TOT項目投資的情況。其中北京信托的惠民1號信托計劃投資約有4620萬(wàn)元投資了包括錦星152號在內的兩只信托產(chǎn)品。

走向破產(chǎn)危機

益田集團的沉浮離不開(kāi)其創(chuàng )始人吳群力自身的“理想主義”色彩。

據了解，益田集團創(chuàng )始人吳群力是內蒙古人，1978年在東北師大體育系就讀，畢業(yè)留校任教三年后，被調入深圳大學(xué)任教，在深大當了7年的體育老師。

南巡之年，吳群力放棄了穩定的教育工作選擇了下海經(jīng)商，從事房產(chǎn)中介工作，而這份新職業(yè)不僅讓他賺來(lái)了第一桶金，也讓他對中國地產(chǎn)業(yè)尤其是深圳的地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了較深的認識。

1996年，從事房地產(chǎn)中介行業(yè)已有4年時(shí)間的吳群力選擇了“第一次轉型”，通過(guò)創(chuàng )辦益田集團正式切入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節。先后成功打造了“共和世家”、“半島城邦”等具有重大市場(chǎng)影響力的精品項目。

不過(guò)，與大部分房企大力發(fā)展住宅地產(chǎn)不同，2002年，吳群力又開(kāi)始主持“第二次轉型”，主張益田集團從單一住宅開(kāi)發(fā)轉向復合型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

為了實(shí)現創(chuàng )始人的決策，益田集團著(zhù)手打造了位于深圳南山區的益田假日廣場(chǎng)，成為了該集團的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項目。以此為基礎，益田集團的商業(yè)地產(chǎn)項目從深圳起步，逐漸布局華南乃至全國。

從現有的資料中也可一窺益田集團商業(yè)地產(chǎn)的成色，截止2019年末，益田集團已有在管商業(yè)地產(chǎn)項目15個(gè)，總管理面積為91.13萬(wàn)平方米，實(shí)現營(yíng)業(yè)收入10.13億元，約占集團總收入的23%。

或得益于前兩次轉型的成功，2015年吳群力開(kāi)啟了益田集團的“第三次轉型”。當年，吳群力提出多元化戰略，分別針對旅游商業(yè)、智慧地產(chǎn)及文化產(chǎn)業(yè)制定發(fā)展戰略，構建起六大戰略版圖。

在新興產(chǎn)業(yè)板塊上，益田集團以科技服務(wù)、產(chǎn)業(yè)運營(yíng)、產(chǎn)業(yè)基金三項業(yè)務(wù)為核心，在深圳、長(cháng)春等城市開(kāi)發(fā)“益田·硅谷新城”項目，打造孵化器平臺。在文化教育板塊上，益田集團先后與中國電影集團、北京電影學(xué)院、東北師范大學(xué)達成合作。

而在金融服務(wù)板塊上，2015年，益田集團斥資3億元成立深圳前海益田金融控股有限公司，提供資產(chǎn)管理、商業(yè)保理及融資租賃等服務(wù)。2016年，益田還進(jìn)駐了集結萬(wàn)科、佳兆業(yè)、綠景集團等眾多股東的中長(cháng)勝基金。

然而，在瘋狂轉型的背后，其住宅地產(chǎn)板塊卻面臨發(fā)展桎梏，比如在集團大本營(yíng)深圳，有著(zhù)“深圳史上最難舊改項目”之稱(chēng)的木頭龍社區城消磨了益田13年，公司累計支付租金補償金額超過(guò)10億元。此外，位于深圳蛇口的半島城邦項目益田也與合作對象就項目權屬爭議纏斗10余年。

住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力的停滯不前也讓集團的銷(xiāo)售額逐年萎縮，數據顯示，2017年至2019年益田集團銷(xiāo)售額分別為39.5億元、29.5億元、12.18億元，在TOP200房企中排名墊底。

為了緩解經(jīng)營(yíng)壓力，益田不得不“賣(mài)子求存”，其中，在益田集團2018年近40億元的營(yíng)收中，就有15.7億元來(lái)自土地收益權轉讓收益，占比接近四成。

被“野心”吸引的資金

吳群力推動(dòng)的益田集團“三次轉型”也吸引了一眾“趨利”資金的參與。

北京信托只是冰山一角，作為國內四大資產(chǎn)管理公司之一的中國信達也在益田集團的資金鏈中扮演了重要角色。

2016年，面對36億元公司債券發(fā)行申請遭拒的挑戰，益田集團轉而探索ABS融資的新途徑，同年，益田集團成功申請了以深圳市益田假日廣場(chǎng)有限公司為標的的53億元ABS融資，這標志著(zhù)深圳地產(chǎn)界商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的先河，而信達證券作為該融資的管理人和承銷(xiāo)商，其地位不言而喻。

四年后，益田集團再次以深圳益田假日廣場(chǎng)為標的，通過(guò)深交所發(fā)行了規模高達68億元的ABS融資，信達證券繼續承擔管理人和承銷(xiāo)商的角色。

或被吳群力在地產(chǎn)行業(yè)的野心所吸引，中國信達不僅在融資上幫助了益田集團，還期望與其一同參與到地產(chǎn)浪潮中。2016年，中國信達出資15億元與益田集團共同成立了蕪湖益信日升投資中心（有限合伙），計劃投向位于深圳大鵬新區的舊改項目。

此外，中國信達與益田集團最著(zhù)名的合作項目當屬位于東直門(mén)核心的“北京信達中心”。2015年，中國信達以105億對該項目進(jìn)行收購，雖然掌握了控制權，但中國信達還需要找一家開(kāi)發(fā)商來(lái)操盤(pán)后期開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。

彼時(shí)外界猜測，中國信達將會(huì )在佳兆業(yè)、復星、萬(wàn)方等實(shí)力開(kāi)發(fā)商之間選一家，但令人意想不到的是，中國信達最終卻選定了當時(shí)并不知名的益田集團。

值得一提的是，在益田集團的資本“朋友圈”中，中信信托也曾在益田集團的項目開(kāi)發(fā)中起到了不小的作用。

2015年，吳群力親自北上，攜手遠洋地產(chǎn)操刀北京密云的“亞瀾灣”項目和舊改社區“檀州家園”項目。

當年中信信托還與益田集團共同入股了“亞瀾灣”項目的開(kāi)發(fā)商北京綠島置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隨后又共同入股了“檀州家園”的開(kāi)發(fā)商北京紫金長(cháng)寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司。

除此以外，中信信托還充當了益田的融資渠道。一份來(lái)自“中信信誠—益田集團融資貸款專(zhuān)項資產(chǎn)管理計劃”顯示，益田集團以上述檀州家園三期“溪水雅地”項目，以及北京綠島置業(yè)持有的“亞瀾灣”項目的未來(lái)銷(xiāo)售回款，作為提供給中信信托的還款來(lái)源。

如今，隨著(zhù)房地產(chǎn)“黃金時(shí)代”大幕的緩緩落下，曾立下宏大目標的益田集團也步入了破產(chǎn)清算的邊緣，而那些曾經(jīng)被益田集團所吸引的資金，現在也開(kāi)始著(zhù)急了。