中國人口的老齡化，正在托起一個(gè)“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”——養老產(chǎn)業(yè)。中國社科院預測，到2030年，中國養老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可達13萬(wàn)億元。面臨轉型困惑的中國房地產(chǎn)企業(yè)從中嗅到商機，萬(wàn)科、綠城、金地、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等扎堆入場(chǎng)養老地產(chǎn)。但這究竟是“真服務(wù)”還是“噱頭”?是房企可持續發(fā)展的新路子，還是轉型壓力下的“淺嘗輒止”?房企探路養老的考驗才剛剛開(kāi)始。

北京一養老項目——北萬(wàn)光熙長(cháng)者公寓

養老地產(chǎn)“蛋糕”的搶食者

2015年末，我國60周歲及以上老人有2.22億，占到總人口的16.1%，而到21世紀50年代，我國老年人數量將超過(guò)4億人，平均每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。這是日前中國社會(huì )科學(xué)院指導發(fā)布的《中國養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》中提到的數據。

這意味著(zhù)關(guān)乎民生的養老產(chǎn)業(yè)將釋放巨大經(jīng)濟能量。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場(chǎng)帶來(lái)了約4萬(wàn)億元人民幣的商機，到2030年可能增至13萬(wàn)億元。

與此同時(shí)，從“十三五”規劃中提出要“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務(wù)體系”。截至7月，北京《關(guān)于貫徹落實(shí)〈北京市居家養老服務(wù)條例〉的實(shí)施意見(jiàn)》、煙臺《關(guān)于推進(jìn)公辦養老機構改革的意見(jiàn)》等地方政策的推出，養老與房地產(chǎn)的結合政策“東風(fēng)”不斷。

于是，養老地產(chǎn)已然成了近兩年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)炙手可熱的轉型方向。據中國指數研究院統計，截至去年年底全國已經(jīng)有超過(guò)80家房企進(jìn)入養老地產(chǎn)領(lǐng)域，養老地產(chǎn)項目超過(guò)百個(gè)。

中新網(wǎng)記者發(fā)現，萬(wàn)科、綠城、保利地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等龍頭房企已將養老地產(chǎn)寫(xiě)入年報發(fā)展計劃，操盤(pán)者也會(huì )在不同場(chǎng)合闡述其養老產(chǎn)業(yè)藍圖。

“未來(lái)20年，養老產(chǎn)業(yè)會(huì )誕生一個(gè)萬(wàn)億市值的企業(yè)，這個(gè)企業(yè)可能來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，也可能來(lái)自保險或者醫院行業(yè)。”30日，萬(wàn)科集團副總裁、北京區域首席執行官劉肖在萬(wàn)科和北京控股集團(下稱(chēng)北控)聯(lián)手打造的怡園光熙長(cháng)者公寓發(fā)布會(huì )上說(shuō)，養老地產(chǎn)很重要一點(diǎn)是地產(chǎn)、保險、醫療資源的整合，而這正是萬(wàn)科在探索的事。萬(wàn)科從2010年就開(kāi)始布局養老地產(chǎn)，在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市開(kāi)業(yè)超過(guò)30個(gè)養老項目。

保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊也曾介紹，保利正在以“全鏈條”介入養老產(chǎn)業(yè)，并提出了三位一體的“中國式”養老模式。更早涉足養老地產(chǎn)的遠洋地產(chǎn)則提出要打造閉環(huán)式養老地產(chǎn)服務(wù)生態(tài)的目標。

資料圖。中新社河南分社 王中舉 攝

是“真服務(wù)”還是“噱頭”？

無(wú)論是萬(wàn)科的養老地產(chǎn)3.0版本迭代計劃，還是遠洋地產(chǎn)的“閉環(huán)式服務(wù)生態(tài)”，亦或保利地產(chǎn)的“中國式養老”，都面臨市場(chǎng)的同一個(gè)質(zhì)問(wèn)——老人是否能真正得到舒適的居家養老服務(wù)?

實(shí)際上，盡管殺入養老地產(chǎn)的房企不少，國內知名的養老項目、可復制的模式卻寥寥。

“即使在北京，養老事業(yè)發(fā)展也不大好，想找到一個(gè)合適的養老小區很不容易。”今年80多歲，一年前入住北京怡園光熙長(cháng)者公寓的馬爺爺告訴記者，之前他花了很長(cháng)時(shí)間在北京的養老項目中挑選，發(fā)現一些是在郊區，醫療條件不好，一些環(huán)境條件不錯，但價(jià)格又太貴。

醫療便捷、價(jià)格實(shí)惠、不打破自己原先的生活習慣、能有自己的“朋友圈”，是記者采訪(fǎng)到的四位70歲以上老人對養老項目的共同期待，其中醫療護理便捷尤其被看重。

而醫療、護理資源的短缺，正是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展養老地產(chǎn)的一大瓶頸?！吨袊B老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書(shū)》提到的一個(gè)現實(shí)是，按照目前我國老齡化速度，我國養老護理人員數量嚴重短缺，缺口達千萬(wàn)數量級。

萬(wàn)科和北控給出了一個(gè)思路。北京朝陽(yáng)區光熙門(mén)北里22號的0.7公頃地塊上，原先是只是一個(gè)酒店，2014年由北控改造為北控光熙醫養中心，如今北控與萬(wàn)科合作，建成了擁有兩棟樓、240張床位的怡園光熙長(cháng)者公寓。萬(wàn)科方面稱(chēng)之為“醫養結合的養老地產(chǎn)類(lèi)型”。

“團隊醫師大多有三甲醫院經(jīng)驗，每天到老人房間查房，并會(huì )提供配藥、取藥、服藥、以及除瘡處理等醫護專(zhuān)業(yè)服務(wù)。”北京萬(wàn)科醫養管理公司總經(jīng)理于永玲說(shuō)。針對國內養老護理人員短缺這一短板，萬(wàn)科未來(lái)還有計劃做自己的護理培訓學(xué)校。

資料圖。中新社福建分社 呂明 攝

盈利的“硬骨頭”該怎么啃？

除服務(wù)難題外，如何構建可持續發(fā)展的盈利模式，也是房企向養老地產(chǎn)進(jìn)軍的一大“心病”。

中新網(wǎng)記者發(fā)現，遠洋地產(chǎn)、萬(wàn)科等運營(yíng)的養老項目，盈利來(lái)源通常為“房租或床位費+護理費+餐飲等其他費用”。相比與此前賣(mài)房的巨大利潤，養老領(lǐng)域并非真正能從現金流上賺錢(qián)的行業(yè)。

一位三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商向記者介紹，養老地產(chǎn)對醫療等配套設施要求高，比起賣(mài)房子，前期投資成本大，但受益卻像“跑馬拉松”。所以養老地產(chǎn)多是大房企在嘗試，而且項目集中在消費水平較高的城市，產(chǎn)品也多針對高收入人群。

同策機構研究總監張宏偉指出，養老項目用地、融資渠道、配套政策等解決方案缺失，盈利模式不成熟，正制約著(zhù)房企在養老地產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展。

談到養老地產(chǎn)盈利模式，宋廣菊曾指出，養老地產(chǎn)短期還是要通過(guò)適老住宅銷(xiāo)售反哺，再用3到5年時(shí)間實(shí)現營(yíng)虧平衡，之后用8到10年實(shí)現盈利。

萬(wàn)科相關(guān)負責人則告訴中新網(wǎng)記者，養老事業(yè)有點(diǎn)像互聯(lián)網(wǎng)，很多互聯(lián)網(wǎng)公司現在還是在賠錢(qián)，但它可能有上百億的估值。“因為養老地產(chǎn)核心不是地產(chǎn)，而是服務(wù)，事實(shí)上所有的服務(wù)行業(yè)其實(shí)都不是高盈利產(chǎn)業(yè)”。