國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達15263萬(wàn)平方米，同比激增23%。有關(guān)數據還顯示，二三線(xiàn)城市商業(yè)用房等消化周期高達50個(gè)月以上，一些城市甚至達100個(gè)月以上。專(zhuān)家說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢很?chē)谰?，壓力要比住宅地產(chǎn)還大，將直接關(guān)系到市場(chǎng)的健康發(fā)展。

實(shí)體商業(yè)不景氣，拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”

近年來(lái)，由于實(shí)體商業(yè)的不景氣，百貨業(yè)態(tài)及賣(mài)場(chǎng)相繼出現集中關(guān)店現象。百盛、天虹、王府井、萬(wàn)達等多個(gè)知名百貨公司相繼關(guān)閉部分其在二三線(xiàn)城市，甚至一線(xiàn)城市的門(mén)店。同時(shí)，另一零售主力業(yè)態(tài)“大賣(mài)場(chǎng)”也陷入業(yè)績(jì)下滑的困境。據《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)(2015/2016)年度發(fā)展報告》稱(chēng)，全國連鎖的大潤發(fā)超市利潤在2015年首次停止了增長(cháng)，永輝超市業(yè)績(jì)也出現了小幅下滑，其他一些賣(mài)場(chǎng)也紛紛放慢甚至暫停了開(kāi)店計劃。

根據中華全國商業(yè)信息中心數據，2016年上半年全國50家重點(diǎn)大型零售企業(yè)零售額同比累計下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個(gè)百分點(diǎn)。

下滑的實(shí)體商業(yè)拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”。同策咨詢(xún)研究部數據顯示，6月末，全國十大城市商業(yè)市場(chǎng)累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬(wàn)平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個(gè)城市商業(yè)存量創(chuàng )新高，成都、天津、南京存銷(xiāo)比分別高達141個(gè)月、96個(gè)月、83個(gè)月;北上廣深4個(gè)一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比分別為56個(gè)月、42個(gè)月、23個(gè)月、36個(gè)月。

同策咨詢(xún)研究部研究經(jīng)理許之靜指出，根據國家統計局數據測算，當前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)能過(guò)剩情況嚴重，二三線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比多在50個(gè)月以上。

“商業(yè)地產(chǎn)去庫存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大。”商務(wù)部市場(chǎng)運行專(zhuān)家、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)王永平說(shuō)。

商業(yè)地產(chǎn)現整體性困難，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗難度大

住建部住房專(zhuān)家委員會(huì )副主任、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(cháng)顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過(guò)量化是當前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題。

王永平說(shuō)，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現整體性困難，問(wèn)題既來(lái)自行業(yè)內部，如商業(yè)規劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項目供應量過(guò)大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟下行等外部因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫存效果，直接關(guān)系到市場(chǎng)是否能健康發(fā)展。

陽(yáng)光100集團常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，庫存壓力不僅來(lái)自于巨量的建筑設施庫存，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)還有資金及成本的壓力，以及“來(lái)自大量物業(yè)的庫存壓力”。

在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始紛紛謀求“出路”。北辰實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說(shuō)，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來(lái)，也進(jìn)入了武漢、杭州、南京、蘇州、長(cháng)沙等全國多個(gè)城市，開(kāi)發(fā)了20多個(gè)項目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)。”

以“酒店+地產(chǎn)”模式經(jīng)營(yíng)的成都明宇實(shí)業(yè)董事長(cháng)張建明表示：“面對當前的市場(chǎng)形勢，需要有新的商業(yè)業(yè)態(tài)來(lái)填充，商業(yè)地產(chǎn)項目一定要創(chuàng )新才有出路。”

成功開(kāi)發(fā)了上海新天地、虹橋天地等項目的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中國新天地，正是對項目導入了歷史、文化、各類(lèi)社會(huì )活動(dòng)以及現代服務(wù)功能等，所經(jīng)營(yíng)項目均有不俗的業(yè)績(jì)，像上海新天地已成為上海市新的商業(yè)中心和地標性建筑。

但業(yè)內人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀(guān)經(jīng)濟的影響較大，而且投資規模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業(yè)單打獨斗有相當的難度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。“政府的責任是真正管控好土地的供應量。”顧云昌說(shuō)，在目前形勢下，不能以規劃大量商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)周邊建設作為提升城市形象的手段，而是要根據市場(chǎng)需求，有保有壓。

去庫存應“兩端”出手，管住“供給”拓展“需求”

針對各地去庫存壓力，顧云昌認為，政府首先應從供給端入手，要優(yōu)化土地供應結構，通過(guò)供地、規劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。

記者了解到，福建省明確未來(lái)供地計劃分五類(lèi)來(lái)調控，分別為“顯著(zhù)增加”“增加”“持平”“適當減少”“減少直至暫停”，由此來(lái)確定市場(chǎng)供應規模。四川省明確，對營(yíng)業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，嚴格控制新增商業(yè)用房土地供應和規劃指標。山西省也提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調整為居住用地，以盤(pán)活存量土地，有效促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)去庫存。

為消化現有庫存，各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿(mǎn)足一定條件下，允許商業(yè)用地調整成為住宅用地;已建在建的商業(yè)用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經(jīng)營(yíng)性、公益性用途。

但長(cháng)期研究土地和住房市場(chǎng)的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐認為，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什么?是按照起拍價(jià)還是按照周?chē)渌貕K的參考價(jià)?這在“商改住”政策中要細化落實(shí)。

不過(guò)，多數開(kāi)發(fā)商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個(gè)合法“轉舵”的機會(huì )。

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來(lái)了消費擴大升級的機遇。因此，專(zhuān)家建議，商業(yè)地產(chǎn)在運營(yíng)上，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過(guò)創(chuàng )新填補客群空白;同時(shí)，政府也應采取措施推動(dòng)和鼓勵傳統商業(yè)向體驗型業(yè)態(tài)過(guò)渡。根據新的消費趨勢，未來(lái)商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過(guò)渡。