多城分區限購產(chǎn)生明顯擠出效應 銷(xiāo)售亂象依然頻出

多城分區限購產(chǎn)生明顯“擠出效應”

捂盤(pán)惜售、盲目漲價(jià)等銷(xiāo)售亂象依然頻出

國慶節前后的多地樓市調控已落地一月有余，從“限貸”到“限購”，再到部分城市的“限價(jià)”，一連串施放的“限字令”構成了樓市調控政策的新風(fēng)景。然而，在一些城市處于上升通道的房?jì)r(jià)未見(jiàn)受限，且一些城市采取的“分區限購”調控反而產(chǎn)生出明顯的“擠出效應”，甚至推高了非限購地區房?jì)r(jià)，同時(shí)捂盤(pán)惜售、盲目漲價(jià)等銷(xiāo)售亂象依然頻出。

熱點(diǎn)城市量跌價(jià)穩供應量急劇下滑

10月多城政策頻出，政策轉向偏緊以及供應萎縮，市場(chǎng)觀(guān)望情緒逐漸放大。國家統計局近日發(fā)布的數據顯示，2016年前10個(gè)月，中國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均比前三季度回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，調控政策效應初步顯現。

克而瑞數據統計，一二線(xiàn)熱點(diǎn)樓市成交量普遍下滑，10月份28個(gè)樣本城市成交量環(huán)比下滑15%，不過(guò)房?jì)r(jià)并沒(méi)有發(fā)生明顯變化。其中出臺調控新政的城市合計環(huán)比降幅高達21%，10月北京成交量環(huán)比下滑41%，上海環(huán)比下滑18%，鄭州成交量跌幅最大，環(huán)比降幅高達76%，其后是蘇州、濟南，環(huán)比跌幅分別為59%和58%。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“成交量下滑不僅受消費者預期影響，更多的是房企資金壓力小，選擇捂盤(pán)，或個(gè)別項目因拿不到預售證已經(jīng)停盤(pán)休假，因此供應量難有較大起色。”

數據顯示，10月，房企推盤(pán)量大幅減少，30個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅新增供應量環(huán)比下降24%，多數城市在9月供應量創(chuàng )下新高后，下降幅度頗大。其中，一線(xiàn)城市10月商品住宅供應量較上月減少63%；二三線(xiàn)城市整體供應為2070萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑18%。

在福州和廈門(mén)，住宅市場(chǎng)遇冷，一手房?jì)r(jià)格趨穩，二手房?jì)r(jià)格略有下降。據福州一大型中介公司中介陳某介紹，限購政策實(shí)施一個(gè)月以來(lái)，福州二手房?jì)r(jià)格平均每平方米下跌約500元。廈門(mén)市一家中介負責人告訴記者，如今投資客不搶房，改善客群又要開(kāi)始觀(guān)望了，部分新盤(pán)的客戶(hù)流失量超過(guò)一半。

業(yè)內分析指出，限購令的“回歸”直接削減了需求基數，限貸升級則加大購房成本，預計購房者觀(guān)望情緒將愈發(fā)濃郁，今年四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，絕對量將維持一到兩個(gè)季度低位。

“分區限購”擠出效應明顯

此輪調控中，福州、天津、合肥等多個(gè)城市實(shí)行差異化的“分區限購”調控。但一些非限制區域和限購區域已成一體，房?jì)r(jià)相差不大。限購區域限購后，非限制區域出現漲價(jià)現象，給購房者造成長(cháng)期看漲心理，造成新恐慌。“這將產(chǎn)生一種擠出效應，緩解城市熱點(diǎn)區域房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，同時(shí)將購房需求推向可能存在‘去庫存’壓力的周邊區域。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為。

福州限購的是五城區以?xún)?，對近郊閩侯地區沒(méi)有限購。記者走訪(fǎng)閩侯幾個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現普遍價(jià)格上調在每平方米數千元以上，碧桂園十里江灣樓盤(pán)從年初的每平方米13000元漲到19000元。一位置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“市區限購后，不少客戶(hù)必須來(lái)周邊地區購買(mǎi)，漲價(jià)難免。而周邊區域價(jià)格上升，自然會(huì )倒逼市區價(jià)格。”

以閩侯縣為例，在樓市連續強勢走高后，土地市場(chǎng)也呈現出一派復蘇景象。11月初，閩侯成功出讓南通兩幅住宅用地，合計成交金額17.25億。11家開(kāi)發(fā)商前來(lái)競拍，其中一幅地塊以8.66億元成交，參考樓面價(jià)約每平方米9267元，溢價(jià)率高達97.3%，刷新當地地價(jià)記錄。

再如天津市區周邊的西青、東麗、北辰等區不限購，但本輪房?jì)r(jià)上漲中，這些區內大片住宅領(lǐng)漲，目前多地均價(jià)已破兩萬(wàn)元，部分樓盤(pán)均價(jià)已達到3萬(wàn)元每平方米。嚴躍進(jìn)認為，天津武清區由于毗鄰北京，成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作的熱點(diǎn)，前8月二手房交易價(jià)格迅速上漲。“而在限購政策實(shí)施后，北京購房者至天津購房的門(mén)檻抬高，在武清區認購首套住房首付需要40%，且無(wú)法購買(mǎi)二套，遂只能認購北辰和寶坻等區域，未來(lái)這些區域市場(chǎng)會(huì )呈現明顯上漲，即市場(chǎng)需求轉移。”

強化監管力度保障調控效果不打折

一部分購房需求從調控城市“被擠出”后，逐漸向非限購的周邊城市分流，推高房?jì)r(jià)的勢頭明顯。以廈門(mén)為例，廈門(mén)樓市成交量持續下滑，而環(huán)廈門(mén)板塊卻是另一番景象。毗鄰廈門(mén)的漳州樓市量?jì)r(jià)齊飛，房?jì)r(jià)紛紛破萬(wàn)，房源緊張，一些銷(xiāo)售違規現象凸顯。

近日，記者走訪(fǎng)漳州樓市，發(fā)現多個(gè)樓盤(pán)定價(jià)混亂，捂盤(pán)惜售嚴重。在售樓處，都沒(méi)有明碼標價(jià)。漳州萬(wàn)科城濱江府樓盤(pán)8號樓是7月12日取得預售證，四個(gè)多月后至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán)；9號樓是11月11日拿到預售證，也沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，備案價(jià)直接上提數千元到一萬(wàn)七。

漳州市民馮先生今年4月份就想在漳州置業(yè)，但連續詢(xún)問(wèn)了幾家拿到預售證的樓盤(pán)，但至遲遲不開(kāi)盤(pán)。“這幾個(gè)月地產(chǎn)商捂盤(pán)惜售，但漳州房?jì)r(jià)猛漲，剛需已經(jīng)買(mǎi)不起了。”

廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認為：“調控后，購買(mǎi)力外溢成為必然。以廈門(mén)為例，一直以來(lái)，環(huán)廈板塊的樓市行情基本都是跟著(zhù)廈門(mén)的軌跡前進(jìn)，但具有相對的滯后性。廈門(mén)市場(chǎng)好了，周邊區域才慢慢跟著(zhù)好。如今廈門(mén)市場(chǎng)進(jìn)入冷凍期，周邊區域樓市瘋狂蘊藏極大風(fēng)險，相關(guān)部門(mén)應合理疏導。”

“市場(chǎng)是流通的，如果整個(gè)市場(chǎng)針對剛性需求者的住宅產(chǎn)品仍較稀缺，局部限購反而會(huì )在非限購地區造成一定程度的哄搶?zhuān)杆偬績(jì)r(jià)。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認為，此前多個(gè)熱點(diǎn)城市對樓市銷(xiāo)售市場(chǎng)進(jìn)行嚴查，但對一些非熱點(diǎn)城市的銷(xiāo)售亂象，執法不能“選擇性失明”。要加強監管執法，防止開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”推動(dòng)房?jì)r(jià)非理性過(guò)快上漲。