開(kāi)發(fā)商當“房東” 商品房只租不售

今天上午，海淀永豐20號地和大興黃村兩地塊進(jìn)行了現場(chǎng)競拍。至此，包括昨天下午競拍的海淀永豐18、19號地，本市4宗采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”出讓方式的試點(diǎn)地塊全部完成現場(chǎng)競拍環(huán)節。除了海淀20號地塊被首創(chuàng )、天恒、中糧聯(lián)合體競得外，其他3宗因為有2家以上單位報投自持面積100%以上，按照試點(diǎn)地塊的競買(mǎi)規則，將轉入高標準商品住宅建設方案的投報程序，最終由北京市規劃國土委組織專(zhuān)家評出獲勝方案并公示，因此，目前這3宗地還不能確定哪家房企獲勝。不過(guò)，可以確定的是，不管誰(shuí)拿地，包括海淀20號地，這4宗地的商品住宅都將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自持，不得銷(xiāo)售，并作為租賃住房出租，這就意味著(zhù)拿地開(kāi)發(fā)商將成為“房東”。

拿地門(mén)檻大幅提高

10月13日，市規劃國土委發(fā)布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”出讓方式的試點(diǎn)。這4宗地塊均設定合理土地上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為在此價(jià)格基礎上，通過(guò)現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當投報商品住房面積比例有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買(mǎi)人投報為100%時(shí)，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。所有商品住房將由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行自持，不得銷(xiāo)售，并作為租賃住房出租。

據了解，這種競拍方式是本市為落實(shí)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》的創(chuàng )新舉措，旨在推動(dòng)建立購租并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵、引導開(kāi)發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)。這樣，開(kāi)發(fā)商拿到地后，將不能像以往那樣通過(guò)銷(xiāo)售的方式回收資金，雖然自持年限目前沒(méi)有確定，但還是需要開(kāi)發(fā)商有更強的資金實(shí)力。另外，高標準商品住宅建設方案中除規劃建設方案及企業(yè)自持商品住房運營(yíng)方案外，還包括綠色建筑星級、可再生能源利用、綠色建材使用比例、全裝修比例以及其他提升建筑品質(zhì)和能效的產(chǎn)品和技術(shù)措施等內容，對開(kāi)發(fā)商的建設要求也大大提高。

開(kāi)發(fā)商拿地熱情不減

盡管“限房?jì)r(jià)”的規定注定這4宗地塊的利潤可能不會(huì )高，但仍受到開(kāi)發(fā)商的熱搶。除了海淀永豐20號地，其他3宗地均有十多家開(kāi)發(fā)商參加了現場(chǎng)競價(jià)。

昨天下午，率先競價(jià)的海淀永豐18號地，共有16家單位參加競買(mǎi)。經(jīng)38輪報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格50億元，轉入現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，最終綠地、萬(wàn)科等4家單位投報自持面積達到100%，進(jìn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。

海淀永豐19號地除了住宅，還有部分商業(yè)，共有11家單位參加競買(mǎi)。經(jīng)52輪報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格59億元，轉入現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，最終保利、首開(kāi)等4家單位投報自持面積達到100%，進(jìn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。

永豐地塊競價(jià)40輪

今天上午，海淀20號首先進(jìn)入現場(chǎng)競買(mǎi)環(huán)節，該地塊共有8家單位競買(mǎi)，經(jīng)40輪報價(jià)達到土地合理57.6億元上限價(jià)格后，轉入現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，最終由首創(chuàng )、天恒、中糧聯(lián)合體競得，住宅面積自持達100%，商業(yè)面積自持10%。

大興黃村地塊，共有18家單位參加競買(mǎi)，經(jīng)21輪報價(jià)達到土地合理上限價(jià)格36.75億元，轉入現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積比例的程序，最終，中鐵、萬(wàn)科等7家單位投報自持面積達到100%，進(jìn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。

按照競買(mǎi)規則，除了海淀永豐20號地，其他3宗地的競買(mǎi)人要在現場(chǎng)競投日后的第10個(gè)工作日遞交投報的高標準商品住宅建設方案。由專(zhuān)家組成的評選委員會(huì )將對這些方案進(jìn)行評分后，最終確定競得人。高標準商品住宅建設方案的投報時(shí)間為11月29日、30日上午。

房?jì)r(jià)預期將降低

業(yè)內專(zhuān)家表示，從最終成交的地價(jià)以及企業(yè)自持的面積看，設置地價(jià)上限起到了引導市場(chǎng)主體理性參與競爭，將北京土地市場(chǎng)的地價(jià)水平穩定在合理區間的效果。競投企業(yè)自持商品住房的面積，也將增加城市的租賃住房供給，這也將滿(mǎn)足不同層次自住性的住房需求，特別是保障以居住為目的的住房需求。

而且，試點(diǎn)地塊在“限房?jì)r(jià)競地價(jià)”的同時(shí)，還執行“90/70”政策，即套型面積90平方米以下的住房面積占所有住房面積比例的70%以上。這更能起到保障居民的剛需、自住性需求的作用。

另外，目前處于掛牌期的還有2宗地塊，其中房山區韓村河居住用地，將全部建設“自住型商品住房”，銷(xiāo)售價(jià)格13500元。“按照北京的土地政策實(shí)施，基本杜絕了產(chǎn)生高價(jià)地的可能性，也將直接影響未來(lái)售價(jià)市場(chǎng)，預計北京房?jì)r(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供應后，部分區域的價(jià)格很可能出現調整。”北京中原首席分析師張大偉這樣說(shuō)。