汪濤：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨再次調整 將拖累經(jīng)濟增長(cháng)

針對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，瑞銀中國首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤的判斷是：今年強勁的房地產(chǎn)銷(xiāo)售透支了部分未來(lái)需求，而且房地產(chǎn)調控措施不斷出臺，未來(lái)兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)將再次面臨調整，房地產(chǎn)活動(dòng)很可能走弱。

在經(jīng)歷了兩年的調整和政策不斷放松之后，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(cháng)大幅反彈、建設活動(dòng)溫和復蘇。受益于居民購買(mǎi)力提升、按揭貸款利率下降和可得性改善、以及相關(guān)政策支持，今年1-10月全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售同比大增27%。新開(kāi)工也從2014-15年兩位數的深度下跌轉為同比增長(cháng)8%。銷(xiāo)售強勁、而新開(kāi)工和建設活動(dòng)好轉相對滯后，因此各線(xiàn)城市庫存均明顯下降，支撐房?jì)r(jià)上漲。房地產(chǎn)投資同比增速扭轉了此前的放緩勢頭，今年前10個(gè)月同比增長(cháng)了6.6%。瑞銀建設活動(dòng)指數也在2014年以來(lái)首次轉正。

汪濤指出，從基本面來(lái)看，我國住房自有率高、且城鎮化速度在放緩，應無(wú)法支撐銷(xiāo)售如此強勁的增長(cháng)。但居民提前透支部分購房需求，主要擔心未來(lái)房?jì)r(jià)過(guò)高、或把握稅費和貸款成本較低的時(shí)間窗口。今年三季度房?jì)r(jià)快速上升的趨勢蔓延開(kāi)來(lái)，有數個(gè)城市同比房?jì)r(jià)漲幅超50%。決策層多次表達對新一輪房地產(chǎn)泡沫的擔憂(yōu)，隨后自9月底開(kāi)始20多個(gè)地方政府陸續出臺了房地產(chǎn)調控措施，包括重啟或收緊限購令、提高首付比例、暫停房貸利率優(yōu)惠、收緊對開(kāi)發(fā)商利用影子信貸的監管、收緊土地出讓金管理的相關(guān)措施、要求地方政府增加土地供給等。

汪濤預計，到今年年底和明年房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì )更明顯地放緩，2017年增速放緩至0-2%。房地產(chǎn)建設和投資滯后于銷(xiāo)售反彈、增速也較為溫和，短期內其增長(cháng)勢頭或可再持續一段時(shí)間。再加上去年同期基數較低，四季度房地產(chǎn)投資應可以保持溫和的同比增長(cháng)，支撐整體GDP。但隨著(zhù)2017年房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯下滑，預計屆時(shí)建設和投資也將放緩。

“不過(guò)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整幅度應比2014年-2015年更溫和。”汪濤分析稱(chēng)，決策層并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅調整、拖累增長(cháng)，因此到目前為止的房地產(chǎn)調控措施整體較為溫和、且因城施策；房地產(chǎn)庫存水平已較兩年前全面下降；今年房地產(chǎn)建設和投資的回暖緩慢且溫和，因此之后的下跌幅度應不會(huì )超過(guò)2014-15年。此外，過(guò)去兩三年，多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)工業(yè)行業(yè)都出現了深度調整和明顯去庫存，這也有助于限制這些行業(yè)的下跌空間。