買(mǎi)家“懸而未決”
10月中旬，北京市規土委發(fā)布公告，明確海淀永豐和大興黃村的4宗地塊采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”出讓方式的試點(diǎn)，一石激起千層浪。
根據補充公告，新的出讓方式著(zhù)實(shí)有些“復雜”，在競拍現場(chǎng)，兩宗土地也分別經(jīng)過(guò)了多輪競爭。據悉，11月16日出讓的海淀區“海淀北部地區整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地塊二類(lèi)居住用地以及海淀區“海淀北部地區整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地(新)HD00-0401-0132、0120、0162地塊二類(lèi)居住及零售商業(yè)用地，均設定合理土地上限價(jià)格，當競買(mǎi)報價(jià)達到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報價(jià)，轉為在此價(jià)格基礎上，通過(guò)現場(chǎng)競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當自持商品住房面積比例有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競買(mǎi)人投報為100%時(shí)，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。
其中，HD00-0401-0062、0166、0158地塊土地面積約8.35公頃，建筑規模約13.88萬(wàn)平方米，土地用途為二類(lèi)居住用地，共有萬(wàn)科、中鐵等16家單位參加競買(mǎi)。在投報階段，有4家單位均投報居住建筑規模100%自持，最終這4家單位進(jìn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。根據上限價(jià)格計算，該地塊折合樓面地價(jià)為36017元/平方米。
隨后競拍的另一宗地塊也吸引了碧桂園、保利等11家單位參加競買(mǎi)。在商業(yè)(含辦公)用房自持比例投報中，有4家單位投報商業(yè)(含辦公)建筑規模100%自持，最終這4家單位進(jìn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。最終折合樓面地價(jià)36220元/平方米。
開(kāi)發(fā)商扎堆自持
雖然增加了諸多新的限制條件，包括限房?jì)r(jià)、競地價(jià)、約束面積配比、房源五年內不得進(jìn)入二手房市場(chǎng)等，但北京首次限房?jì)r(jià)地塊入市仍然受到諸多房企的激烈爭搶。
競拍過(guò)程中均出現了有4家房企提報自持比例100%的結果，最終轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，10個(gè)工作日后房企遞交商品住宅建設方案，市國土局根據方案評審確定由哪家企業(yè)競得地塊。
“政策嚴格，難敵房企瘋狂。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉如是說(shuō)。那么，為何房企會(huì )如此去爭搶政策如此嚴格、盈利問(wèn)題待解的地塊呢？
據一位參與此次拿地的開(kāi)發(fā)商介紹，有許多房企來(lái)競拍這次的限房?jì)r(jià)地塊，其實(shí)是為了“生存”，無(wú)論是北京本地的房企還是全國化布局房企的北京分公司，都要拿地建項目，而北京今年出讓地塊極少，即使是限房?jì)r(jià)地塊，房企間激烈爭搶也在所難免。
資料顯示，2016年截至目前，北京土地市場(chǎng)當中僅有7宗含商品住宅地塊實(shí)現出讓?zhuān)@也是在斷頓5個(gè)月之后，再次有商品住宅地塊站上拍賣(mài)臺。亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅認為，雖然“9·30”新政當中提出將適度增加土地供應，但從目前情況來(lái)看，2016年北京土地市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)仍將在極度短缺中收官，全年僅14宗住宅用地出讓也將創(chuàng )造歷史新低。
“房企激烈爭搶海淀限房?jì)r(jià)地塊的背后，也是在對賭未來(lái)房地產(chǎn)調控政策會(huì )走向寬松。”行業(yè)人士評論稱(chēng)，目前為穩定市嘗平抑過(guò)高的房?jì)r(jià)，房地產(chǎn)政策較為嚴格，但并不意味著(zhù)嚴格的樓市政策會(huì )一直持續，開(kāi)發(fā)商激烈搶地或許也有這種考量。
強化預期管理調控
“確定的售價(jià)、確定的戶(hù)型……本輪限房?jì)r(jià)、競地價(jià)地塊成交后，消費者對于這些地塊上住宅項目的判斷基本就成形了，可見(jiàn)這一措施對于市場(chǎng)預期的調控作用還是比較明顯的。”亞太城市研究會(huì )房地產(chǎn)分會(huì )會(huì )長(cháng)陳寶存直言。
公開(kāi)資料顯示，北京此前就曾試水過(guò)限房?jì)r(jià)、競地價(jià)的土地出讓規則。市規土委表示，本次的出讓是對原有規則進(jìn)行了完善，增加了競自持面積和競投高標準商品住宅建設方案的內容。業(yè)內專(zhuān)家表示，從最終成交的地價(jià)以及企業(yè)自持的面積看，設置地價(jià)上限起到了引導市場(chǎng)主體理性參與競爭、將北京土地市場(chǎng)的地價(jià)水平穩定在合理區間的效果。
“本次，北京尤為明確地側重需求調控，可見(jiàn)在供給側改革的大背景下，有效地疏導需求而非壓制需求，更貼近市場(chǎng)的調控手段已成為更‘主流’的政策方向。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹表示，北京對于需求端的調控一直是相對嚴格的，但從長(cháng)期來(lái)看，需求還是需要通過(guò)合理方式來(lái)釋放的，如果高端豪宅供應過(guò)多，大部分中效型的需求仍然被“間接”抑制住了，大量消費者對房?jì)r(jià)預期普遍保持較高水平，瘋搶有限的幾個(gè)剛需樓盤(pán)樓市的熱度就很難得以有效緩和。
陳寶存坦言，樓市調控的治本之策，不是一味地壓制需求，不是盲目地增加供應，而是穩定國內的房?jì)r(jià)預期。這種預期就是一定時(shí)間內剛需房有相對充足的供應、房?jì)r(jià)不會(huì )出現大起大落。
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