限購限貸能否拉住“脫韁的房?jì)r(jià)”？

這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產(chǎn)糾結劇”還將持續到何時(shí)？

文｜董少鵬

由于8月重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)再度暴漲，政府重新舉起了限購、限貸等調控的拳頭，目標十分明確，就是給“已脫韁的房?jì)r(jià)”降溫。不過(guò)，這一次主要是各地政府出手，中央并沒(méi)有宣布全國性的調控措施。至10月8日，北京、上海、深圳、南京、杭州、昆山、蘇州、廈門(mén)、濟南、武漢、南昌等共22個(gè)城市出臺樓市新政。

隨著(zhù)各地限購令出臺、貸款收緊，多地房產(chǎn)成交量驟降。長(cháng)江證券（000783公告,行情,點(diǎn)評,財報,圈子）研報顯示，10月第二周其覆蓋的45個(gè)城市成交711.29萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.76%。有的城市堪稱(chēng)“斷崖式下跌”。那么，房地產(chǎn)新政會(huì )長(cháng)期執行下去嗎？這種“一放就熱”、“一熱就限”、“一限就冷”的“房地產(chǎn)糾結劇”還將持續到何時(shí)？

筆者認為，高房?jì)r(jià)是中國經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是“迫不得已的選項”，躲是躲不開(kāi)的。試圖通過(guò)政策等人為手段控制房?jì)r(jià)，不僅難度相當大，而且可能醞釀更大風(fēng)險。

很多人認為，高房?jì)r(jià)是投機資金使然，所以要收緊貨幣供應。其實(shí)不然，貨幣流向哪里，主要是受利益驅動(dòng)。如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲預期呈剛性，那么，貨幣供應緊也不能阻擋“趨利的貨幣”。貨幣政策不是推高房?jì)r(jià)的核心因素，而只是跟隨因素。貨幣政策應著(zhù)眼全社會(huì )供需平衡，如果只針對房地產(chǎn)行業(yè)施策，不僅會(huì )事倍功半，還會(huì )傷及房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)。

導致房?jì)r(jià)長(cháng)達20年上漲、近10年暴漲的核心原因有兩個(gè)：一是保障房制度仍是短板。我國究竟建造多大比例的保障房才是適宜的，需要認真加以論證，但有一點(diǎn)是相對確定的——保障房比例偏低，且其分布不合理。不少城市把保障房建在“三不靠”的地方，把低收入人群“趕往”城市邊緣，這樣的政策是很不當的。調查發(fā)現，北京中心城區其實(shí)也存在大量的貧民窟式的低收入者聚居區。二是土地供應還沒(méi)有做到市場(chǎng)化。地方政府靠掌控土地供應閘門(mén)維持房?jì)r(jià)只漲不跌，是人所共知的事實(shí)。

要解決高房?jì)r(jià)和房?jì)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，首先應當把影響市場(chǎng)供需的這兩個(gè)突出矛盾解決掉。這兩個(gè)基礎性制度問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì )“永無(wú)寧日”。毫無(wú)疑問(wèn)，過(guò)高的房?jì)r(jià)已導致社會(huì )資本過(guò)度流入房地產(chǎn)行業(yè)，不利于各大產(chǎn)業(yè)部類(lèi)協(xié)調發(fā)展，必須采取措施加以疏導，將聚集于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤分流到相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)中去。而不應采取簡(jiǎn)單的打壓政策。

對于衡量房?jì)r(jià)合理與否的標準問(wèn)題，一定要保持清醒頭腦。西方發(fā)達國家一般把房?jì)r(jià)收入比作為衡量房?jì)r(jià)是否合理的常用標準，通常在3—6之間。也有專(zhuān)家提出房?jì)r(jià)漲幅高于CPI漲幅、低于GDP漲幅即為合理。筆者認為這兩種說(shuō)法都是紙上談兵。由于我國房地產(chǎn)基礎制度的不完善，這兩種方法都不能完全適用。目前需要測算我國不同地區所需保障房的大體合理比例。同時(shí)，要真情實(shí)意地滿(mǎn)足這些需求。

建議盡快召開(kāi)專(zhuān)家座談會(huì )，傾聽(tīng)各方面專(zhuān)家的意見(jiàn)，把房?jì)r(jià)問(wèn)題放在“經(jīng)濟制度整體設計”中去考慮，否則將一誤再誤。必須使住房回歸到第一屬性即居住屬性，需要下決心恢復公租房制度，大力完善保障房制度。

作者系經(jīng)濟日報集團證券日報副總編輯