從2017年樓市趨勢來(lái)看，上半年基本上為核心一二線(xiàn)城市供求雙方博弈階段，量和價(jià)格勢必會(huì )損失一個(gè)指標，筆者認為，由于春節后的集中推盤(pán)期在4月下旬以后，即使5-6月出現一波成交量小高峰，但是，從整體上來(lái)看，上半年交易量勢必會(huì )首先出現下滑，“量跌價(jià)穩”成為這個(gè)階段的樓市特征。進(jìn)入三季度，從量和價(jià)格兩個(gè)指標上來(lái)看，由于上半年損失了量，下半年勢必會(huì )沖刺銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，再加上下半年房企2015年下半年以來(lái)“加杠桿”資金到期面臨的資金兌付的壓力，房企的資金鏈趨緊，預計從三季度個(gè)案開(kāi)始出現下跌，整體市場(chǎng)會(huì )出現降價(jià)的趨勢，價(jià)格的指標發(fā)生變化，下半年總體市場(chǎng)會(huì )表現為“以?xún)r(jià)換量”。

此時(shí)，黨的“十九大”召開(kāi)，樓市回歸理性，2016年10月份以來(lái)的調控措施成效得以體現。那么，“十九大”召開(kāi)完畢后是否成為新一輪樓市“救市”政策的風(fēng)向標？未必。同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，本輪樓市調控直接目的來(lái)看是“降杠桿”、“去投資化”抑制資產(chǎn)泡沫，但“醉翁之意不在酒”，9月28日及11月7日有關(guān)部門(mén)的樓市調控措施還在于為黨和政府換屆提供一個(gè)“維穩”的經(jīng)濟環(huán)境，不希望樓市過(guò)熱導致的更多的社會(huì )問(wèn)題。

從黨的換屆時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，“十九大”明年下半年召開(kāi)，召開(kāi)完畢后只是黨的換屆完成，從“維穩”的角度來(lái)看，還并不是“終點(diǎn)站”，因為新一屆的政府的換屆還沒(méi)有完成，“十九大”結束這個(gè)時(shí)間時(shí)間段不可能出現政策轉向。那么，政策轉向的“風(fēng)向標”是什么時(shí)間？筆者認為，2018年“兩會(huì )”政府換屆3-6后將成為樓市新一輪市場(chǎng)的發(fā)展機會(huì )。原因有四：

第一、黨和政府換屆均完成，未來(lái)五年新一輪的經(jīng)濟刺激政策和措施將大范圍落地，此時(shí)處于樓市低谷期的樓市將繼續發(fā)揮拉動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)的作用；

第二、十年一個(gè)經(jīng)濟周期的現象將重現，2008年經(jīng)濟危機之后全球經(jīng)濟周期低谷期大概率為2018年，中國也不例外，此時(shí)中國房地產(chǎn)周期勢必也為低谷期(類(lèi)似于2008年底中國經(jīng)濟與樓市的狀況)，此時(shí)，類(lèi)似2009年“4萬(wàn)億”的“救市”計劃也極有可能拉動(dòng)2018年樓市進(jìn)入新一輪的增長(cháng)周期；

第三、從樓市周期性變化規律來(lái)看，經(jīng)歷了2017年與2018年上半年樓市深度調整之后，2018年下半年以后也確實(shí)為新一輪的樓市增長(cháng)期，并且這個(gè)增長(cháng)期會(huì )延續到2019年。

第四、“兩會(huì )”結束不可能馬上有政策轉向，一般要過(guò)度3-6個(gè)月，待這段時(shí)間之后，也就是2018年下半年這個(gè)時(shí)間段，將成為新一輪的刺激政策出臺的實(shí)際，樓市政策才有可能出現“實(shí)質(zhì)性”松動(dòng)，因此，2018年“兩會(huì )”才是下一輪樓市轉向的“風(fēng)向標”。

因此，對于房企來(lái)講，總體上，2017年上半年應未雨綢繆提前跑量，爭取更多的策略調整“窗口期”，防止下半年市場(chǎng)突變導致企業(yè)資金面遇到問(wèn)題。到了下半年，房企可以因地適宜采取“以?xún)r(jià)換量”的策略保證銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的完成，同時(shí)，因為市場(chǎng)低迷期地價(jià)相對合理，房企可以選擇核心城市進(jìn)行拿地布局“換倉”，調整城市布局，爭取城市優(yōu)質(zhì)土地資源，爭取2018年下半年之后下一輪市場(chǎng)上行周期的發(fā)展機會(huì )。