北京杜絕地王誕生 宅地出讓全部限房?jì)r(jià)競地價(jià)
杜絕“地王”誕生北京宅地出讓給開(kāi)發(fā)商出了一道奧數題
張鳳玲
數天后，北京市將拍出8幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中有4幅土地因含有住宅用地而備受矚目。
這4幅土地包括海淀區“海淀北部地區整體開(kāi)發(fā)”永豐產(chǎn)業(yè)基地的海淀永豐18號地塊、海淀永豐19號地塊、海淀永豐20號地塊和大興區黃村鎮興華大街的大興黃村21號地塊。
其受矚目原因有二：一是4幅地賣(mài)出方式全部采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式；二今年以來(lái)，北京已經(jīng)多個(gè)月未有住宅用地供給。
在限房?jì)r(jià)上，海淀永豐的3幅土地標準類(lèi)似，商品房均價(jià)每平方米不超過(guò)5.34萬(wàn)元，最高單價(jià)不超過(guò)每平方米5.61萬(wàn)元；而大興黃村土地要求商品房均價(jià)每平方米不超過(guò)5.58萬(wàn)元，最高單價(jià)每平方米不超過(guò)5.85萬(wàn)元。
經(jīng)濟觀(guān)察報記者從開(kāi)發(fā)商手中獲得的上述土地競拍規則文件顯示，在地價(jià)的限制上，賣(mài)地方設置了一個(gè)相比過(guò)去更為復雜的競拍規則，包括設置上限、競拍自持比例，來(lái)防止拍出地王。一位本地上市房企人士評價(jià)說(shuō)，這是一道奧數題。據悉，一些準備競拍的開(kāi)發(fā)商為制定拍地方案請來(lái)了保險公司的精算師。
一道奧數題
上述“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的4塊地塊，目前已進(jìn)入掛牌進(jìn)程。不過(guò)，經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉：截至目前，多家有意拍地的開(kāi)發(fā)商尚未對這些土地報價(jià)。實(shí)際上，往常的北京土地掛牌，開(kāi)發(fā)商通常在現場(chǎng)競價(jià)的一周前就完成報價(jià)。
“我們相中海淀永豐的19號地塊，暫未出價(jià)的原因是買(mǎi)地難度較高，現在在拼直覺(jué)、智商、計算競爭對手、揣摩賣(mài)家心理，誰(shuí)都不敢先下賭注。”某上市房企拿地負責人透露，這次拍地類(lèi)似于打21點(diǎn)(撲克游戲)，你需精準地搞對所有的加牌點(diǎn)、停牌點(diǎn)、賭倍點(diǎn)、分牌點(diǎn)和投降點(diǎn)。
前述土地競拍規則文件顯示，4幅土地采取的是“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”，開(kāi)發(fā)商要想順利獲取需要邁過(guò)數道門(mén)檻。
首先，4幅土地，政府均設定了一個(gè)報價(jià)上限。開(kāi)發(fā)商的報價(jià)一旦高于價(jià)格上限，政府則宣布直接進(jìn)入下一個(gè)競拍環(huán)節。
接下來(lái)的環(huán)節是對某一地塊住宅部分建面的自持比例進(jìn)行競拍。自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，開(kāi)發(fā)商的競拍階梯必須是住宅總建面1%的整數倍，價(jià)高者得。但是一旦有兩個(gè)以上的競拍者都愿意100%自持。競拍又將進(jìn)入下一個(gè)環(huán)節——商辦自持競拍。
上述4幅土地中，海淀永豐19號、20號地塊有商辦部分，而海淀永豐18號地塊和大興黃村21號地塊沒(méi)有商辦部分因此自動(dòng)跳過(guò)這一環(huán)節。
在商辦自持競拍環(huán)節，同樣，起拍面積是該地塊商辦部分總建面的2%，競拍階梯也是1%的整數倍，競拍時(shí)間是5分鐘1次，價(jià)高者得。但當有兩家及以上開(kāi)發(fā)商表示愿意全部自持商辦部分。10天后，進(jìn)入技術(shù)標競選環(huán)節。
這輪競選中，非常重要一點(diǎn)：若地上建筑面積≥10萬(wàn)平方米的商品房，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥60%；若地上面積≤10萬(wàn)平方米且地上建筑面積≥5萬(wàn)平方米，需住宅產(chǎn)業(yè)化率≥40%。
文件中還提及的三點(diǎn)指出：
一是若開(kāi)發(fā)商想繞過(guò)競拍自持商品房、自持商辦房的競拍，可直接提交商辦、商品房均是100%自持的申請書(shū)，參與到高標準商品住宅建設方案投報階段。
二是海淀永豐18號地塊和大興黃村21號地塊交易規則相同，海淀永豐19號地塊和海淀永豐20塊地塊交易規則相同，但前兩者沒(méi)有自持商辦用地競拍環(huán)節。
三是，政府尚未明確規定住宅自持部分的自持時(shí)間，而規定商辦部分的自持時(shí)間是至少20年。
不出地王
據統計，北京2016年前10月只拍出了23塊土地，賣(mài)地收入僅為300多億元，而位居二線(xiàn)城市的南京、杭州同期賣(mài)地收入均超出千億元。從地方財政收入和土地供應指標雙重考量，當地都有高價(jià)賣(mài)地的沖動(dòng)。
從地理位置來(lái)看，海淀3塊土地和大興黃莊都是有望賣(mài)出高價(jià)的地塊，政府為何設置如此復雜的門(mén)檻？
業(yè)內人士分析，這種賣(mài)地方式，可以對沖開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的預期和積極性，既杜絕了北京誕生地王的可能性，又讓北京市獲得賣(mài)地收入，“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”方式，捆綁自持房屋比例，讓北京告別高地價(jià)、高房?jì)r(jià)的模式。
另外一方面，增加自持比例不允許對外散售，讓開(kāi)發(fā)商告別“快周轉”模式，對開(kāi)發(fā)商資金要求高，地塊進(jìn)入拼土地成本定價(jià)、拼資金周轉率階段。“不拿地，就沒(méi)活干，企業(yè)就錯失北京市場(chǎng)，拿地，拼自持比例，拼自持比例其實(shí)就是拼建筑成本、資金成本等等。”前述上市房企拿地負責人稱(chēng)，海淀區平均每年新盤(pán)簽約套數在2000套上下，現在海淀新樓盤(pán)均價(jià)已接近每平方米7萬(wàn)元，海淀區市場(chǎng)較大，這3塊土地市場(chǎng)潛力價(jià)值大。
2016年前11月在北京拿地的前20強企業(yè)只有綠地、招商地產(chǎn)、中鐵、龍湖，其他房企在北京顆粒無(wú)收，目前北京新建商品房交易已到歷史低點(diǎn)，眾多房企陷入焦慮狀態(tài)，目前各大房企正在拼命研究這道奧數拿地題目，“我們已有10名精算師專(zhuān)心計算這塊土地。”某金融集團不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)負責人說(shuō)。
入市猜想
海淀永豐18號、海淀永豐19號、海淀永豐20號和大興黃村21號住宅總面積約70萬(wàn)平方米，剔除約10萬(wàn)平方米配套后，住宅用地約60萬(wàn)平方米。
這些土地入市會(huì )帶來(lái)怎樣的市場(chǎng)結果？
市場(chǎng)人士分析，在北京市政府執行嚴格房地產(chǎn)調控背景下，北京賣(mài)地的結局無(wú)非有四種：一：開(kāi)發(fā)商觸摸到最高價(jià)，商住和辦公全部100%自持；二：開(kāi)發(fā)商觸摸到最高價(jià)，商住自持一定比例，不參與到辦公自持比例；三：開(kāi)發(fā)商觸摸不到最高價(jià)就成交；四：流拍。
在北京土地市場(chǎng)5月出現0塊土地供應背景下，出現結局三和結局四概率極小，最關(guān)鍵的是第二種結局。
“第一種結局就是拼誰(shuí)土豪，誰(shuí)有錢(qián)；第二種結局取決于開(kāi)發(fā)商要找到政府調控的平衡點(diǎn)，什么是調控平衡點(diǎn)？賣(mài)地不虧錢(qián)，賺錢(qián)，又不誕生地王，最關(guān)鍵是房?jì)r(jià)賣(mài)得也不貴。”前述金融集團不動(dòng)產(chǎn)部門(mén)相關(guān)人士說(shuō)，不為難政府，不為難房?jì)r(jià)，才能不為難自己。
這種新的賣(mài)地形式，最后會(huì )給北京樓市帶來(lái)怎樣的影響？
按照80平方米和120平方米來(lái)區分小戶(hù)型、大戶(hù)型，兩類(lèi)住宅的建設面積比例7：3，在現有地塊面積情況下，海淀區會(huì )添加約3000套小戶(hù)型房子，約900套大戶(hù)型房子，大興會(huì )添加約1000套小戶(hù)型房子，300套大戶(hù)型房子，總共約5000套房屋，相當于北京市年度成交的8%左右，一定程度上可以對沖北京房屋供小于求的局面，尤其是改善海淀區供小于求的局面。
“這是沒(méi)有考慮外力的理想結果，關(guān)鍵看開(kāi)發(fā)商自持比例，若自持比例過(guò)高，那么開(kāi)發(fā)商就需要這些項目建成豪宅，慢慢等政策松綁。既可以政治正確，又沒(méi)有誕生地王，開(kāi)發(fā)商也不用扣成本；要么就嚴格遵守限房?jì)r(jià)、競地價(jià)，在銷(xiāo)售產(chǎn)權上做文章。”某上市房企營(yíng)銷(xiāo)總監分析。
一些業(yè)內人士認為這種交易方式后期有可能會(huì )做調整，對此，北京市規劃和國土資源管理委員會(huì )回應經(jīng)濟觀(guān)察報表示：“一是補充公告具備同等效力；二是外界傳言可能不會(huì )嚴格執行新的交易規范的說(shuō)法不對，必須嚴格執行。”
