眾所周知，本輪房?jì)r(jià)暴漲的根本在于貨幣潮遭遇資產(chǎn)荒，二者相遇后將樓市財富效應徹底放大。隨著(zhù)全國23個(gè)城市新政落下，以及未來(lái)可能更多城市加入此行列中來(lái)，相當多的房企將感受到寒流，尤其是那些善于在各地制造高價(jià)地的房企；負債率高企、營(yíng)銷(xiāo)去化能力有限的企業(yè)，未來(lái)的日子將最為難過(guò)。

昔日蜜糖今之砒霜

此前在土地市場(chǎng)趨之若鶩的房企，如今恐怕會(huì )冷靜下來(lái)。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究院的數據顯示，截至10月11日，年內搶地最積極的50大房企合計拿地為10459億元，合計建筑面積為14374萬(wàn)平方米，平均拿地成本為7276.2元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4761元/平方米，也意味著(zhù)企業(yè)拿地平均成本增加高達52.8%。

值得注意的是，有36家房企拿地超過(guò)百億元，在2015年同期只有19家，搶地企業(yè)從國企到民企全面出現。

專(zhuān)家分析，樓市開(kāi)啟調控，多家企業(yè)面臨壓力，特別是在調控城市內拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場(chǎng)全面限價(jià)、限購的影響。50大城市拿地金額中有超過(guò)70%分布在調控城市中，如果這些城市調控政策繼續重壓，這將導致未來(lái)銷(xiāo)售壓力巨大。

而隨著(zhù)各地包括土地政策在內的新調控出臺，包括一線(xiàn)城市在內的土地市場(chǎng)降溫將是大概率事件。

“調控寒流來(lái)襲，感冒的將絕非少數企業(yè)。其中，上一輪高價(jià)拿地過(guò)多的企業(yè)，將首當其沖面臨風(fēng)險。”一位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商表示，當初市場(chǎng)好的時(shí)候，他所供職的公司內部提出絕不拿“地王”，當時(shí)還被外界認為相對保守受到質(zhì)疑。如今政策來(lái)襲，樓市上行趨勢必然戛然而止，房?jì)r(jià)不可能持續走高，高地價(jià)將成為房企利潤最大的殺手。

誰(shuí)拿著(zhù)燙手山芋

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，超過(guò)50%溢價(jià)率拿地成本的項目，未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預期更加強烈，而一旦房?jì)r(jià)進(jìn)入調整周期，很可能房企面臨著(zhù)巨大的銷(xiāo)售難題。而拿了高價(jià)地越多的企業(yè)，其成本壓力將越大，未來(lái)踏空樓市的風(fēng)險也就越大。

例如，7月金地上海取得的高價(jià)地、8月融信拿的上海百億元高價(jià)地，如果這些超級地塊未來(lái)1-2年售價(jià)漲幅不到100%，入市的難度都非常大。

2016年一季度，雖然一二線(xiàn)城市火爆，但因為2015年開(kāi)始的高價(jià)地頻出，地價(jià)不斷透支了房企利潤。即便是一二線(xiàn)城市此前銷(xiāo)售情況相對樂(lè )觀(guān)，但過(guò)多的豪宅項目，也逐漸影響了房企的去化速度。隨著(zhù)調控的深入，豪宅項目將成為房企的包袱。

資料顯示，2016年是全國高價(jià)地出現最多的一年，截至目前，全國已拍出211個(gè)高價(jià)地塊，其中，一線(xiàn)城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比2015年上漲了72.2%，二線(xiàn)城市漲幅更是達到了86.7%。

統計顯示，在今年排名前五十的高價(jià)地中，可以發(fā)現萬(wàn)科、恒大、綠地、中海、招商蛇口等全國知名房企，同時(shí)，也有天津天房、北京承建等地方知名開(kāi)發(fā)商；此外也有不少中等規模的地產(chǎn)公司。

高負債風(fēng)險

此外，高負債房企也將面臨風(fēng)險和考驗。

據同策機構數據，2016年上半年，上市房企總負債排行榜TOP企業(yè)的負債總額達84060億元，總負債TOP100前20房企的總負債為51181億元，占全部上市房企總負債金額的六成，其中恒大是惟一負債金額超8000億元的企業(yè)。此外，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)達、碧桂園、保利、華潤、中海負債率都排名前十。

業(yè)內人士表示，除了負債規模和負債率之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需警惕盈利能力的下調。房企營(yíng)收增加，但利潤漲幅低于營(yíng)收漲幅，房企利潤率明顯下調。2016年上半年，135家房企的凈利潤率只有8.15%，而即使在成交慘淡的2015年同期利潤率也有10.1%。

可以預見(jiàn)，一方面高價(jià)地“專(zhuān)業(yè)戶(hù)”將面臨風(fēng)險，高價(jià)地塊后續若不能實(shí)現高溢價(jià)出售就意味著(zhù)賠本，而高價(jià)地選擇蟄伏同樣會(huì )增加更多財富成本給企業(yè)帶來(lái)負擔；另一方面，高負債率企業(yè)也將受到考驗。此外，營(yíng)銷(xiāo)去化能力一般，以及缺乏對市場(chǎng)預判的企業(yè)都將可能引發(fā)危機。北京商報記者董家聲/文

張彬/制表

調控城市土地出讓減少5%

國慶過(guò)后，各地新政紛至沓來(lái)，全國土地市場(chǎng)上依舊表現穩定，并未出現成交快速漲跌。但整體看，最近幾天各地土地成交依然處于高位：長(cháng)沙、上海、成都出讓的土地，溢價(jià)率均超過(guò)100%，表明調控政策短期抑制了市場(chǎng)成交恐慌，但房企的資金情況依然寬裕，高價(jià)地依然頻繁出現。數據顯示，“9·30”后全國已有23個(gè)城市出臺調控政策，其中21個(gè)城市在過(guò)去的9個(gè)月合計土地出讓金達到了1.29萬(wàn)億元，同比2015年同期的7889億元上漲幅度達到了63.3%，多個(gè)城市已經(jīng)超過(guò)了過(guò)去年度總和。土地實(shí)際成交規劃建筑面積為3.098億平方米，同比下調了5%。