一線(xiàn)周邊樓市剎車(chē)：小開(kāi)發(fā)商扛不住在降價(jià)

“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷(xiāo)售多年的林強(化名)對本報記者表示，他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區域，目前無(wú)一例外出現成交下跌的局面。據他透露，環(huán)京區域目前價(jià)格尚穩，但已有個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售。

一線(xiàn)周邊樓市剎車(chē)

東莞樓市受深圳樓市影響極深，如果深圳房?jì)r(jià)下行，東莞表現不會(huì )太樂(lè )觀(guān)。

陳淑貞蔡胤羅韜

受益于樓市火爆，在一線(xiàn)城市周邊的二三線(xiàn)城市，樓市“溢出效應”一度明顯。

一夜秋風(fēng)至。9月30日晚間，北京樓市新政率先“落靴”。國慶期間，各地市調控如疾風(fēng)驟雨般密集出臺，蘇州、天津、成都、合肥、深圳等城市陸續跟進(jìn)。

過(guò)去半年，房?jì)r(jià)地價(jià)的高歌猛進(jìn)，讓因各種原因不能在北上廣深等一線(xiàn)城市置業(yè)的購房者涌向了周邊地市，如同接力一般，在一定程度上推動(dòng)了這些地市樓價(jià)急升，甚至漲幅居前。

《第一財經(jīng)日報》記者在北京秋季房展會(huì )上看到，距離北京較近的河北固安的樓盤(pán)，正將北京南城的新機場(chǎng)和未來(lái)的軌道交通作為賣(mài)點(diǎn)。置業(yè)顧問(wèn)易欣告訴記者，固安新盤(pán)的價(jià)格已從2012年的每平方米4000元漲至2014年的6000元；去年下半年到今年，隨著(zhù)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)明顯上漲，固安一些新盤(pán)定價(jià)已經(jīng)突破1.5萬(wàn)元/平方米。

不可避免地，在本輪樓市調控中，部分環(huán)繞一線(xiàn)城市的地方緊跟著(zhù)出臺嚴控措施。

盡管在房?jì)r(jià)和量級上與上述限購大城市不可同日而語(yǔ)，東莞也史無(wú)前例地出臺了調控政策。合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部總監李興旺對本報記者表示，“東莞樓市受深圳樓市影響極深，如果深圳房?jì)r(jià)下行，東莞表現不會(huì )太樂(lè )觀(guān)。”10月4日，深圳調控政策出臺，可謂史上最嚴政策。目前，深圳個(gè)別區域二手房報價(jià)已出現20%的跌幅。

東莞首次祭出“限購”大招

東莞購房者不會(huì )忘記這次新政，因為“這是第一次”。

2016年10月6日，東莞首個(gè)樓市調控政策出臺，意在通過(guò)加大居住用地供應統籌力度、實(shí)施房?jì)r(jià)備案制度、實(shí)行住房限購政策和完善差別化住房信貸政策等，來(lái)達到穩定地價(jià)和房?jì)r(jià)的目的?；仡?月，東莞新房成交均價(jià)已達15681元/平方米；同時(shí)，地王頻出，樓面價(jià)沖高至25264元/平方米。

東莞外來(lái)人口比重較大，調控政策對非莞籍首套住房并無(wú)影響，非當地戶(hù)籍居民家庭仍可無(wú)條件購買(mǎi)首套，但是第二套房產(chǎn)交易就須接受戶(hù)籍和社保、個(gè)稅的繳納限制。

東莞中原研究中心認為，新政重點(diǎn)在于抑制過(guò)熱的投資及投機需求，同時(shí)明確支持合理的居住需求，保障剛需及改善需求的釋放。

東莞的調控政策是套組合拳，在限購之外，還祭出了限貸和限價(jià)的法寶。

當地開(kāi)發(fā)商德州地產(chǎn)的副總經(jīng)理朱延勇向《第一財經(jīng)日報》記者表示，調控政策有利于東莞穩定房?jì)r(jià)“過(guò)去一年?yáng)|莞房?jì)r(jià)漲得很快，過(guò)熱，調控出臺有其必然性。整體而言，東莞新房供應量很少，過(guò)去一年消化了大量庫存，現在必須讓市場(chǎng)冷靜下來(lái)。”

新政之前，東莞樓市一片紅火。據Q房網(wǎng)監測，東莞新房均價(jià)在2015年6月首次破萬(wàn)元，達到10081元/平方米，此后經(jīng)歷數月震蕩，曾一度下跌至“9”字頭。從今年1月開(kāi)始，東莞房?jì)r(jià)穩定在10000元/平方米以上，并呈現逐月上漲態(tài)勢，在9月時(shí)達到15681元/平方米的巔峰。

東莞中原監測數據顯示，今年三季度東莞住宅網(wǎng)簽面積達253.9萬(wàn)平方米，盡管同比下滑約4%，但網(wǎng)簽金額創(chuàng )歷史新高，達379.1億元，同比更是大漲45%，相比2014年暴漲182%。其中，“金九”成色十足——9月，東莞住宅網(wǎng)簽面積達108萬(wàn)平方米，為歷史同期首次破百萬(wàn)。

天平的另一端是地價(jià)，東莞的土地市場(chǎng)比樓市更加瘋狂。地方政府在本次調控政策中正視土地過(guò)熱的問(wèn)題。調控政策顯示，將適當增加住房供應，掛牌公開(kāi)出讓的商住用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競價(jià)轉為競配人才住房或保障性住房面積等等。

朱延勇告訴記者，東莞房?jì)r(jià)短期內必然會(huì )震蕩，但是長(cháng)期仍值得看好。“廣深融城的步伐加快，但兩地價(jià)格差很明顯，而這將成為東莞房?jì)r(jià)的支撐。”

朱延勇預測，“東莞房?jì)r(jià)并不會(huì )大幅下調，浮動(dòng)空間大概是5個(gè)點(diǎn)。因為開(kāi)發(fā)商的資金壓力不大，今年上半年，大家都賣(mài)得很好，資金也得到了回籠。”

環(huán)京區域：小開(kāi)發(fā)商扛不住在降價(jià)

“前段時(shí)間我在樓下的中介看到，我們小區的房子已經(jīng)兩萬(wàn)七一平了。”方想(化名)在北京國貿附近工作，家住河北燕郊。今年夏天，她發(fā)現自己距國貿30多公里外的燕郊的房子正在暴漲。這套房四年前購入時(shí)單價(jià)不到1萬(wàn)元/平方米。她比較關(guān)心的是，如今房地產(chǎn)調控政策如此密集，燕郊房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )先于北京出現大跌。

中指百城價(jià)格指數系統數據顯示，截至今年7月，廊坊全市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比連續上漲11個(gè)月、同比連續上漲10個(gè)月，漲幅高達30.31%。

9月30日的限購政策出臺后，“涼水”當頭澆下，北京樓市成交正在快速降溫。

《第一財經(jīng)日報》記者昨天下午在北京東三環(huán)外一家中介門(mén)店看到，一名房產(chǎn)經(jīng)紀人正坐在店外用手機看視頻。他告訴記者，“9·30”新政后，雖然業(yè)主報價(jià)沒(méi)有明顯變化，但看房的客戶(hù)減少了大半。

環(huán)北京樓市的情況又將如何？“最近看房量、成交量都在下降。”在北京周邊從事地產(chǎn)銷(xiāo)售多年的林強(化名)對本報記者表示，他所關(guān)注的固安、永清、燕郊等環(huán)北京區域，目前無(wú)一例外出現成交下跌的局面。

據他透露，環(huán)京區域目前價(jià)格尚穩，但已有個(gè)別樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)銷(xiāo)售，如河北當地一小型開(kāi)發(fā)商就“繃不住”，在“9·30”新政出臺后的國慶，將原本售價(jià)在2萬(wàn)元以上的房源，每平方米下調2000元出售。

林強還透露，他所供職的開(kāi)發(fā)商(大型上市房企)昨日召開(kāi)內部會(huì )議，該公司預計廊坊區域有出進(jìn)一步限購政策的可能。

中原地產(chǎn)分析師張大偉日前對記者分析，此前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現，環(huán)北京樓市是最典型的區域。他預計，未來(lái)樓市一旦退潮，該區域受到的影響會(huì )比較大。

限購對成交量影響明顯

今年5月，蘇州連續兩天拍賣(mài)15幅地塊，其中多幅宅地實(shí)施了限價(jià)拍賣(mài)，最終兩幅宅地因競價(jià)太高流拍，而當月24日成交的11幅地塊的平均溢價(jià)率達到了115%。

“我在2015年4月購買(mǎi)了一套住宅，當時(shí)的單價(jià)是每平方米14000元，到2016年5月，該樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)是26500元了。”購房者李海(化名)在電話(huà)里告訴記者，“我在今年4月又在蘇州買(mǎi)了一套房。”

同樣的情況發(fā)生在昆山花橋，由于花橋已經(jīng)與上海地鐵11號線(xiàn)連通，越來(lái)越多在上海工作的白領(lǐng)選擇在花橋置業(yè)。

而在浙江嘉興，有很多上?？蛻?hù)前來(lái)買(mǎi)房，相對較低的價(jià)格成為他們在此置業(yè)的主要原因。一位上海白領(lǐng)魏萊(化名)告訴記者，她今年二三月份在嘉善購入一套80多平方米的兩房?jì)蓮d，當時(shí)售價(jià)約5000元，目前價(jià)格已上漲到一萬(wàn)四五千，“房?jì)r(jià)漲幅超出了想象。”魏萊對記者說(shuō)。

由于樓市過(guò)熱，10月3日，蘇州出臺最嚴調控令?？硕饠祿@示，限購前一周(9月26日~10月2日)蘇州主城區住宅共成交4502套；在限購之后一周(10月3日~9日)，蘇州住宅成交共計1815套。

政策收緊對樓市成交量影響明顯。有蘇州開(kāi)發(fā)商甚至通宵梳理客戶(hù)資料，以測算客戶(hù)流失情況，并進(jìn)行下一步營(yíng)銷(xiāo)計劃。

家住上海浦東的韓力(化名)覺(jué)得，自己對昆山花橋房子的投資并不算明智，好在今年房?jì)r(jià)有所上漲。“兩年前我購買(mǎi)了萬(wàn)科Mixtown，今年6月交房，買(mǎi)的時(shí)候價(jià)格9000元/平方米，以為地鐵通車(chē)會(huì )有一波上漲，但是利好早就提前兌現，因此一直不漲。今年幾個(gè)月時(shí)間總算漲到了1.5萬(wàn)元/平方米。”韓力告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

雖然如此，韓力依舊不看好昆山的市場(chǎng)，他希望早點(diǎn)將自己的房子出手。“長(cháng)期看花橋自然不錯，但是我的樓盤(pán)并不算是地鐵上蓋，未來(lái)這里還需要很長(cháng)時(shí)間培育，投資回報并不高。”韓力對記者說(shuō)。