上海嚴查銀行“輸血”房企拿地資金 將實(shí)施“穿透式”監管

10月12日上午，上海銀監局召集轄內機構高層開(kāi)會(huì )，發(fā)出嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的警示?！兜谝回斀?jīng)日報》獨家從一名接近參會(huì )者人士處獲悉，監管此次要求嚴格，銀行資金進(jìn)入商品房用地交易方面將會(huì )被“穿透式”監管。

“本來(lái)就算銀行貸款放不了，銀行資金還有很多‘創(chuàng )新通道’繞道進(jìn)入土地市場(chǎng)的。但如果監管?chē)啦?，這塊業(yè)務(wù)就不得不收縮。”該人士表示。

此外，也有一名股份制銀行個(gè)金部門(mén)人士向本報表示了“收緊”的趨勢，預計違規的房抵貸、實(shí)質(zhì)為首付貸的消費信貸等也會(huì )受到整頓。

銀行資金如何“繞通道”輸血拿地？

事實(shí)上數日前上海市住房城鄉建設管理委、市規劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)，對于“繳付土地競買(mǎi)保證金、定金及后續土地出讓價(jià)款”就已經(jīng)命令堵上了五條渠道：銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計劃配資、保險資金。

理論上，銀行貸款本就不能給開(kāi)發(fā)商用來(lái)拿地，但行業(yè)內“變通”的辦法多年來(lái)屢見(jiàn)不鮮，全國多地均有發(fā)生。

本報記者采訪(fǎng)獲悉，有些銀行創(chuàng )出“土地過(guò)橋”業(yè)務(wù)，或是銀行資金通過(guò)產(chǎn)業(yè)基金、銀行和房企共同組建一家有限合伙企業(yè)運作拿地款基金的形式進(jìn)入土地市場(chǎng)。而銀行的資金端則可通過(guò)發(fā)售理財產(chǎn)品解決，這些資金再作為基金“優(yōu)先-劣后”結構化分層中的優(yōu)先級以控制理財產(chǎn)品風(fēng)險。

一則或有相關(guān)的數據是，根據中債登披露的2016年上半年數據，配置債券、非標資產(chǎn)、權益類(lèi)資產(chǎn)的理財資金中，共有2.09萬(wàn)億元投向房地產(chǎn)行業(yè)。業(yè)內估計，其中不乏銀行資金通過(guò)信托、資管計劃等通道進(jìn)入了房地產(chǎn)拿地開(kāi)發(fā)環(huán)節。

此外，近兩年房企發(fā)債井噴，且募集資金用途不受明確的項目限制。從認購者來(lái)看，這些公司債不乏銀行理財和保險資金作為買(mǎi)家。

銀行的“變通”還包括通過(guò)信托發(fā)放貸款。據中信建設證券分析師陳慎在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，銀行的理財資金等可通過(guò)信托產(chǎn)品設立的SPV給項目公司發(fā)放信托貸款或委托貸款，到期后由開(kāi)發(fā)商或關(guān)聯(lián)方償還本金及利息，實(shí)現退出，一般在項目還未取得“四證之前”就發(fā)放，即所謂“夾層”貸款。

“永續債”做手腳變貸款

除了上述較常規的變通方式，《第一財經(jīng)日報》記者日前獨家獲悉某大型香港上市房企正通過(guò)多家銀行廣東的分支行進(jìn)行的一種融資手段：發(fā)放永續債。銀行資金進(jìn)入的方式，是借某個(gè)通道，比如基金子公司，使資金進(jìn)入某特設的項目資管計劃，再進(jìn)入這家房企的“項目公司”，即作為項目公司永續債。

顧名思義，永續債本身期限為永續或極長(cháng)。但一名審批過(guò)此項目的銀行人士告訴本報，為了讓購買(mǎi)房企永續債對于銀行而言效果等同于貸款，銀行會(huì )在利率上“動(dòng)手腳”，比如約定每年遞增的利率，或前兩年利率為一般定期貸款利率，到了第三年突然加碼，倒逼企業(yè)因無(wú)法承受利率而只能像還貸一樣到期還債。

“就好比每年利率加個(gè)5%，那誰(shuí)受得了‘永續’借下去？”該銀行人士說(shuō)。

為了逃避資金用途限制方面的監管，合同還會(huì )約定項目公司的借款用途為歸還股東借款，即將永續債用于償還其在母公司的債務(wù)。而事實(shí)上，項目公司借母公司的資金本身就是主要用于拿地。所以雖在會(huì )計科目上兜了一圈，其實(shí)質(zhì)無(wú)非就是地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資拿地。

而讓這家香港上市房企樂(lè )于借永續債的另一個(gè)原因，是讓報表看似健康。根據相關(guān)規定，永續債是進(jìn)入報表中的“權益”項目而非“負債”。

上述這種種“花招”，都在此次監管之列?！兑庖?jiàn)》堵上的五條渠道中已經(jīng)包括了信托資金、資管計劃等，而監管對于銀行資金流向管理“實(shí)際重于形式”的要求，也會(huì )砍斷銀行暗地“輸血”線(xiàn)。

寬松的資金若為土地市場(chǎng)泡沫緣起，看住灰色資金運輸鏈條，往往是擠出泡沫的有效方法。