22城急凍式限購限貸后 有房企取消春節前拿地計劃

國慶長(cháng)假從未像今年一樣伴隨著(zhù)接連不斷的驚呼。

從9月30日夜間起，直到10月8日上海、南昌的政策落地，出臺新政的城市共22個(gè)，分別是杭州、昆山、北京、上海、南京、廈門(mén)、深圳、蘇州、合肥、無(wú)錫、天津、成都、鄭州、濟南、武漢、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、南昌。

“急凍”式調控

此次調控政策涵蓋了從一線(xiàn)、二線(xiàn)到三線(xiàn)的各個(gè)城市。

出臺政策的22個(gè)城市，大多數是去年到今年以來(lái)持續樓市暴漲的熱點(diǎn)城市。

從調控內容來(lái)看，北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門(mén)等城市屬于“加碼”調控，堪稱(chēng)“史上最嚴”。

深圳調控政策規定，非深圳戶(hù)籍購房要求由三年社保升級為五年；已有1套住房的，首付比例提高至七成。同時(shí)，深圳市戶(hù)籍成年單身人士包括利益人士在內，在本市限購1套住房—南京和蘇州也對單身人士(含離異)進(jìn)行了限購。

隨著(zhù)限購令出臺，多地房產(chǎn)成交量驟降。

長(cháng)江證券研報顯示，過(guò)去一周其覆蓋的45個(gè)城市成交711.29萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.76%。一線(xiàn)城市環(huán)比下降56.87%；二線(xiàn)城市環(huán)比下降33.75%；三線(xiàn)城市環(huán)比下降26.16%。一、二、三線(xiàn)庫存環(huán)比降3.21%、降1.84%、降0.43%。同比數據顯示，各線(xiàn)庫存分別比去年同期低21.96%、低19.65%、低7.77%。

10月6日，南京新購商品住房認購量為29套，不足5日150套認購量的五分之一，與之前每天300-500套的認購量相比，日認購量更是“斷崖式下跌”。

價(jià)格下跌的新聞也不斷涌現。

中央統籌規劃效應

22個(gè)城市在短短數日內密集出臺嚴厲限購令，顯然有中央政府統籌規劃的效應。

人民銀行行長(cháng)周小川日前指出，近期中國部分城市房?jì)r(jià)上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

“一線(xiàn)城市的限購令最為嚴厲，因為一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)都呈現出失控跡象。”地產(chǎn)專(zhuān)家、廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一認為，此輪地產(chǎn)調控凸顯了中央政府希望在房?jì)r(jià)上限制一線(xiàn)、穩住二線(xiàn)，將資金引流進(jìn)入三線(xiàn)城市幫助消化大量的房產(chǎn)庫存，“幫助解除地方政府的債務(wù)危機”，而各個(gè)一二線(xiàn)城市的地方政府顯然沒(méi)有這樣的愿望。

中國(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游和地產(chǎn)研究中心主任宋丁亦認為，很多地方政府更希望發(fā)揮房地產(chǎn)帶動(dòng)GDP增長(cháng)的作用，缺乏打壓房?jì)r(jià)的動(dòng)力。

并非每個(gè)城市都像深圳、南京一樣出現了驚人嚴厲的調控政策。

上半年的火熱，三線(xiàn)城市的去庫存進(jìn)程還是得到了積極影響。

長(cháng)江證券研報顯示，過(guò)去一周，三線(xiàn)去化微幅上升。23個(gè)城市去化周期為35.31周，環(huán)比降0.60%。一、二、三線(xiàn)城市分別為27.43周，環(huán)比降0.28%；32.00周，環(huán)比降1.39%；84.51周，環(huán)比升0.40%。同比低29.54%、低35.24%、低23.71%。

留有決策余地

戴亦一認為，此次調控政策的一大特點(diǎn)是，沒(méi)有規定實(shí)施期限，留有決策余地，“隨時(shí)可以調整，或者取消限購”。

房地產(chǎn)是我國GDP增長(cháng)多年來(lái)重要的拉動(dòng)力量，在2016年民間投資下滑、國民經(jīng)濟下行壓力不斷增大的背景下，房地產(chǎn)業(yè)對于穩增長(cháng)的作用不言自明。

經(jīng)濟增長(cháng)仍然在探底的過(guò)程中，戴亦一認為，此時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行調控，確實(shí)屬于“兵行險招”，考驗決策層。“與上屆政府常用的一刀切政策不同，目前的調控措施通常一城一策。”

“比如，一線(xiàn)城市的情況是庫存不足、人口不斷增加、購買(mǎi)力強勁，只有通過(guò)釜底抽薪式的限制購買(mǎi)力才有可能遏制房?jì)r(jià)暴漲。”戴亦一說(shuō)。

同時(shí)，“中央政府希望能夠倒逼地方將科技創(chuàng )新、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟作為主題，但地方政府更看重眼前的東西。”宋丁表示無(wú)奈。

“此輪調控并非要戳破泡沫，”宋丁表示，只是要將房產(chǎn)價(jià)格的階段性盲目上漲控制住。

接受時(shí)代周報采訪(fǎng)的地產(chǎn)專(zhuān)家均認為，短期內，房地產(chǎn)價(jià)格大幅度下降、“明斯基時(shí)刻”來(lái)臨的可能性并不大。宋丁認為，房地產(chǎn)價(jià)格仍然在一個(gè)大的上升周期中，只不過(guò)短期可能會(huì )“往下走一點(diǎn)”。

拿地節奏分化

上半年狂熱拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，有人依然是原來(lái)的拿地節奏，也有人第一時(shí)間實(shí)行了急凍式收縮。

10月9日，位于北京大興亦莊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區II-6街區X84R3地塊，經(jīng)過(guò)47輪的現場(chǎng)競價(jià)，最終被該地塊的一級開(kāi)發(fā)商，博大新元以總價(jià)21.1億元競得，根據業(yè)內測算，該地塊樓面價(jià)大約為20824元/平方米，而根據規劃該地塊將全部建成自住房，銷(xiāo)售限價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米—該宗地塊“基本無(wú)利潤可言”。

但亞豪機構市場(chǎng)部總監郭毅向媒體表示：“從現場(chǎng)競價(jià)的激烈程度和最終的成交結果來(lái)看，雖然有調控壓力在前，但房企對于北京住宅土地仍然饑渴。”在進(jìn)入現場(chǎng)競價(jià)環(huán)節之前，該地塊已收到包括博大新元、K2、碧桂園、天恒、魯能、金隅、萬(wàn)科、中鐵、首開(kāi)住總聯(lián)合體等11家房企參與網(wǎng)上報價(jià)。

上海則在10月10日迎來(lái)國慶節后第一場(chǎng)土拍—青浦區西虹橋蟠臻路西側27-04地塊拍賣(mài)。本次競拍共吸引了前海人壽、聯(lián)美、啟迪協(xié)信等14家企業(yè)參加，經(jīng)過(guò)185輪競拍后，前海人壽最終以12.47億元的價(jià)格競得宗地，成交樓面價(jià)約21986/平方米。該地塊為商辦、餐飲旅館業(yè)用地。

在深圳，業(yè)內人士亦不認為限購會(huì )引發(fā)房企的不安。有業(yè)內人士向媒體表示：“深圳市場(chǎng)上應該沒(méi)有房企會(huì )選擇降價(jià)。一是，房企不缺資金，不需要著(zhù)急回籠；二是，降價(jià)都是因為市場(chǎng)供應量很大，各家競爭，才會(huì )導致降價(jià)，但深圳沒(méi)有這種情況。”業(yè)內人士預測，樓市新政需要一個(gè)季度去消化，但依然看好后市，入深戶(hù)很簡(jiǎn)單，半年時(shí)間足矣。

同時(shí)，業(yè)內人士表示，在受到調控的城市，中小房企下半年可能因為銷(xiāo)售速度放慢而面臨現金流壓力。

據時(shí)代周報記者了解，某個(gè)上半年在全國激進(jìn)拿地的閩系中型房企，原本在春節前還有著(zhù)一個(gè)不短的拿地計劃清單。

目前，該房企春節前所有的拿地計劃已全部取消。