22城掀限購風(fēng)暴：上市房企承壓 去庫存任務(wù)艱巨

今年“十一”長(cháng)假前后，中國樓市熱鬧了一番，迎來(lái)新一輪的限購限貸大潮。自9月28日起直至黃金周結束，包括北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等22城市(包括蘇州下轄縣級市昆山市)出臺了房地產(chǎn)調控政策，其中部分城市持續追加調控政策。

房地產(chǎn)政策再一次收緊之時(shí)，緊張的不僅僅是消費者，上市房企的壓力也隨之而來(lái)。

上市房企承壓

對于多家上市房企而言，這突如其來(lái)的限購，也許意味著(zhù)他們就此再一次告別了銷(xiāo)售盛夏，邁入了漫長(cháng)的秋季。

時(shí)代周報記者查閱2016年中報發(fā)現，地產(chǎn)板塊上市公司整體營(yíng)收增速比一季度明顯回落，但略高于去年全年。

國金證券研報顯示，根據整體法測算，2016年上半年板塊整體實(shí)現營(yíng)收5860.0億元，同比增長(cháng)38.5%，相比一季度的增速101.2%有明顯回落，但仍高于2015年37.2%的增速。上半年整體凈利潤增速延續去年增長(cháng)勢頭。

另外，從上市公司樣本個(gè)數來(lái)看，2015年實(shí)現盈利的公司個(gè)數有116個(gè)，2016年第一季度實(shí)現盈利的減少到102個(gè)，而2016年上半年實(shí)現盈利的又回升至116個(gè)。

但值得注意的是，業(yè)績(jì)同比有增長(cháng)的公司是在持續回升，由2015年的69個(gè)、2016年第一季度的78個(gè)提升至2016年上半年的86個(gè)。

截至2016年上半年，2015年營(yíng)收規模在30億元以上的58家公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“重點(diǎn)公司”)共計持有貨幣資金之和為6089.7億元，同比增長(cháng)了42.2%，環(huán)比2016年第一季度也增長(cháng)了9.7%；2016年上半年重點(diǎn)公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入之和為5333.0億元，占地產(chǎn)板塊之比為91.0%(公司個(gè)數占比為40.8%)，相比2015年的93.4%有小幅回落，但依舊維持在高位，也明顯高于2011-2014年。

除此之外，主動(dòng)補庫存導致了存貨的持續增長(cháng)，2016年上半年重點(diǎn)公司的存貨賬面價(jià)值合計為29693.0億元，同比增長(cháng)了16.8%。

興業(yè)證券認為，國慶期間多城同步開(kāi)啟調控，地產(chǎn)或將迎來(lái)階段性拐點(diǎn)。除了樓市銷(xiāo)量將受影響外，后續新開(kāi)工和地產(chǎn)投資下行將使基本面承壓。

億翰智庫研報顯示，從上市房企現金排行榜TOP100來(lái)看，恒大地產(chǎn)以1640億元名列榜首，中海地產(chǎn)以843億元位居第二，萬(wàn)達商業(yè)、萬(wàn)科A、碧桂園分別以731億元、532億元、479億元、438億元緊隨其后，拿下TOP5中的剩余3個(gè)座次。除此之外，排進(jìn)前10的還有綠地控股、招商蛇口、保利地產(chǎn)、華潤置地和長(cháng)實(shí)地產(chǎn)，貨幣資金分別為438億元、406億元、375億元、375億元和373億元。而今年拿地較為激進(jìn)的時(shí)代地產(chǎn)以48億元排名第68位，同樣拿地尤為激進(jìn)的榮新中國排名第97位，貨幣資金為27億元。

根據億翰智庫發(fā)布的2016年上半年上市房企存貨Top100，截至2016年6月30日，上榜的100家房企的存貨總額為5.8萬(wàn)億元，較2015年12月31日的5.3萬(wàn)億元上升了9.43%，存貨進(jìn)一步增加，而其中TOP10企業(yè)的存貨總額為2.6萬(wàn)億元，相當于TOP100總額的44.82%，集中度高。

在上榜的企業(yè)中，存貨占資產(chǎn)比例超過(guò)70%的企業(yè)有14家，其中京投發(fā)展的存貨額為224億元，資產(chǎn)總額為274億元，存貨占比高達82%，華遠地產(chǎn)的存貨占比也達到了80%，其他TOP10企業(yè)為大名城、天地源、嘉凱城、南國置業(yè)、金科股份、迪馬股份、魯商置業(yè)和云南城投，存貨比均超過(guò)了74%。

除此之外，中國恒大的存貨較2015年底整整上漲了30%，達到4999億元，從第二躍居至榜首，萬(wàn)科A的存貨較2015年底上漲了16%，排名上升一位，以4275億元排在第二，而綠地則以4065億元的存貨額由第一跌至第三。另外，位列TOP10的企業(yè)還有保利地產(chǎn)、碧桂園、萬(wàn)達商業(yè)、華潤置地、中海外、招商蛇口、長(cháng)實(shí)地產(chǎn)。

去庫存任務(wù)艱巨

中國國家金融與發(fā)展實(shí)驗室9月底發(fā)布的《2016年上半年A股上市公司盈利分析報告》指出，今年上半年，A股上市公司扭轉了去年同期盈利下滑的趨勢，出現了小幅反彈，而盈利變化的首要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。今年上半年A股的上市公司(報告選取2271家2012年以前上市的非金融類(lèi)A股上市公司為樣本)實(shí)現增加核心利潤318.85億元人民幣，同比增加5.9%。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗室資本市場(chǎng)與公司金融研究中心高級研究員呂峻在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，今年上半年上市公司盈利質(zhì)量改善首要得益于區域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，上半年房地產(chǎn)上市公司為整個(gè)非金融A(yíng)股公司直接貢獻了近45%的營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)和近40％的凈利潤增長(cháng)。如果考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)景氣對于上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)對上市公司營(yíng)業(yè)收入增長(cháng)的貢獻應至少達到五成以上。

時(shí)代周報記者整理同花順iFinD數據發(fā)現，截至10月9日，萬(wàn)科A全國總銷(xiāo)售套數為261667套，銷(xiāo)售金額為4326.57億元。其中屬于限購城市的全國總銷(xiāo)售套數為194617套，銷(xiāo)售金額為3617.05億元。

保利地產(chǎn)全國總銷(xiāo)售套數為112958套，銷(xiāo)售金額為1846.41億元。其中屬于限購城市的全國總銷(xiāo)售套數為81542套，銷(xiāo)售金額為1573.71億元。

金地集團全國總銷(xiāo)售套數為38856套，銷(xiāo)售金額為652.42億元。其中屬于限購城市的全國總銷(xiāo)售套數為24866套，銷(xiāo)售金額為533.19億元。

中國恒大全國總銷(xiāo)售套數為93145套，銷(xiāo)售金額為1072.68億元。其中屬于限購城市的全國總銷(xiāo)售套數為39634套，銷(xiāo)售金額為588.38億元。

在上一輪樓市限購周期，高峰時(shí)期共46個(gè)城市發(fā)布了限購政策。然而據統計，截至2016年1月22日，全國46個(gè)限購城市，僅剩5個(gè)城市沒(méi)有取消限購。

如今，樓市調控再度襲來(lái)，調控政策密集出臺，房地產(chǎn)銷(xiāo)售隨即迅即降溫。數據顯示，國慶期間，一、二、三線(xiàn)城市銷(xiāo)量分別環(huán)比下跌57%、71.2%和42%。

莫尼塔分析師鐘正生、張璐認為，本次政策密集收緊將人為加速樓市降溫。房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度在城市間分化明顯，銷(xiāo)售集中度較高。熱點(diǎn)城市紛紛轉為庫存緊俏，但三四線(xiàn)樓市卻普通一直不慍不火，去庫存任務(wù)依然艱巨。因此，房地產(chǎn)調控“因城施策”成為順理成章的事情，且政策密集出臺后，銷(xiāo)售下滑應較以往更為劇烈。