新一輪地產(chǎn)調控會(huì )給樓市股市帶來(lái)什么影響？

據經(jīng)濟之聲《交易實(shí)況》報道，國慶期間熱點(diǎn)城市出臺房地產(chǎn)調控政策，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)重回限購限貸時(shí)代。自9月30日起，目前已有21個(gè)城市先后發(fā)布了新的樓市調控政策。新一輪地產(chǎn)調控會(huì )給樓市、股市帶來(lái)什么影響？國融證券投資顧問(wèn)劉云龍就此做出分析解讀。

經(jīng)濟之聲：為遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，北京、深圳、南京等多個(gè)一二線(xiàn)城市出臺了以限購、限貸和增加土地供給為核心的地方性地產(chǎn)調控政策，有分析認為本輪調控政策的基調是維穩而非打壓。政府采取相機抉擇和因城施策的態(tài)度，政策空間較上一輪調控來(lái)得小，您怎么來(lái)看本輪房地產(chǎn)調控政策力度？

劉云龍：從十一期間有到目前為止，21個(gè)大中城市集體出臺了調控政策，雖然本輪房地產(chǎn)調控政策整體力度沒(méi)有之前那么大，但是集體出臺政策對于市場(chǎng)的影響還是比較大。同時(shí)從一些細化政策等方面看，很明顯其目的并不是把房?jì)r(jià)打壓下去，而是要控制住從去年底到今年以來(lái)一線(xiàn)城市，特別是幾個(gè)大城市出現的房?jì)r(jià)炒作預期跟炒作氛圍過(guò)于濃厚的現象，所以更多是限制過(guò)快上漲的速度。盡管這一輪整體調控的力度不是特別大，但相對于比上一輪房?jì)r(jià)高很多的環(huán)境而言，這個(gè)力度其實(shí)能夠限制住多數人的投資行為，或者對于更多盲目買(mǎi)房的行為作用比較大，總體而言，其限制力度還是比較大。

經(jīng)濟之聲：至于調控后樓市資金是否會(huì )流入股市，目前市場(chǎng)看法不一，有觀(guān)點(diǎn)認為，A股估值將受益于房地產(chǎn)資金擠出，也有觀(guān)點(diǎn)認為對股市影響的兩條路徑：增長(cháng)拖累、配置變動(dòng)，都沒(méi)這么快體現：基本面上，地產(chǎn)調控對股市的影響程度取決于對經(jīng)濟增長(cháng)的拖累程度，關(guān)鍵看貨幣政策會(huì )否配套收緊。資金面上，地產(chǎn)調控會(huì )否使得居民資產(chǎn)配置發(fā)生變化，資金會(huì )否從房市流入股市，這需要評判股市自身的投資吸引力，您覺(jué)得樓市和股市會(huì )不會(huì )存在這種此消彼漲的蹺蹺板效應？

劉云龍：股市會(huì )不會(huì )上漲，實(shí)際更多還是取決于其自身的吸引力和估值以及對于未來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的預期。在此基礎之上需要去關(guān)注的是，這一輪房市的調控一定會(huì )對于一些短期的炒房客和走的熱錢(qián)產(chǎn)生一定的底部效應。而這些熱錢(qián)和炒作的資金一定會(huì )去尋找新的出口，而這個(gè)新的出口很有可能就是流動(dòng)性比房地產(chǎn)市場(chǎng)好很多的股票市場(chǎng)。另外，目前市場(chǎng)資金逐漸寬松的預期在未來(lái)會(huì )得到一定的改善，樓市炒作的基礎在逐漸削弱，因為樓市的價(jià)格越來(lái)越高，整體市值越來(lái)越高，繼續炒作的空間也會(huì )逐漸變少，所以未來(lái)可能會(huì )有很多資金從樓市慢慢回流到股市，當然這是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程。短期而言，會(huì )有一些熱錢(qián)提前炒出來(lái)，然后再回到股市，包括今天市場(chǎng)行情出現的反彈就是一個(gè)比較明顯的反映。但是長(cháng)期來(lái)看，蹺蹺板作用不會(huì )像去年那么突顯。

經(jīng)濟之聲：具體落實(shí)到板塊層面，最受影響的板塊是地產(chǎn)股和家電股。今天早盤(pán)，房地產(chǎn)和家電股一度跌幅最大，但下午開(kāi)盤(pán)之后，房地產(chǎn)板塊依然保持著(zhù)下跌的態(tài)勢，是今天為數不多的下跌板塊。這其中會(huì )不會(huì )有被錯殺的個(gè)股，反而形成買(mǎi)入的機會(huì )？譬如有的地產(chǎn)股主要靠租金收入，而有的家電股和地產(chǎn)銷(xiāo)量其實(shí)并未有太強關(guān)聯(lián)性。

劉云龍：沒(méi)錯。今天上午有兩類(lèi)個(gè)股下跌，一類(lèi)是黃金，一類(lèi)是地產(chǎn)股，截止到下午，地產(chǎn)股還是整體走弱，但是家電股其實(shí)有探底回升的趨勢?？傮w而言，消費屬性以及消費升級還是在家電行業(yè)里起到了比較大的作用，未來(lái)即便房地產(chǎn)市場(chǎng)不比之前火熱，家電行業(yè)未來(lái)還是有一個(gè)穩健上漲和穩健反彈的趨勢。對于房地產(chǎn)板塊里的個(gè)股而言，可以區分，因為總體而言，目前房地產(chǎn)的個(gè)股估值已經(jīng)沒(méi)有了之前低位估值的優(yōu)勢，特別是一些龍頭的個(gè)股經(jīng)過(guò)了大幅炒作之后，可能繼續買(mǎi)入和繼續持有的價(jià)值不是很大，當然，一些全靠租金收入，還有靠比如園區和一些運營(yíng)收入的房地產(chǎn)投資，未來(lái)還是有比較明顯的穩健增生，但是一定要在一個(gè)合理估值的位置去買(mǎi)入和持有。

經(jīng)濟之聲：從今天房地產(chǎn)股的具體表現來(lái)看，雖然整個(gè)板塊處在跌幅榜，但是個(gè)股的表現還是出現了比較嚴重的兩極分化情況。像深圳國資委旗下的房地產(chǎn)公司深物業(yè)、深振業(yè)還有沙河股份，他們的表現就相對比較強勢，為什么？

劉云龍：今天除了調控的新聞之外，還有一個(gè)，恒大要將資產(chǎn)注入到深深房A這個(gè)上市公司，它就變成了對深圳本地房地產(chǎn)個(gè)股的一個(gè)利好，充分引起了市場(chǎng)對于它們未來(lái)可能被借殼和可能產(chǎn)生重組的一些預期。所以深圳本地的地產(chǎn)股和物業(yè)相關(guān)的概念股都出現了比較大幅的上漲，其實(shí)本質(zhì)是受比較大的利好刺激，跟調控沒(méi)有太大的關(guān)系。

經(jīng)濟之聲：還有一些強勢地產(chǎn)股如中南建設（000961公告,行情,點(diǎn)評,財報,圈子）主營(yíng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這只個(gè)股無(wú)懼密集限購政策出臺，反而在今天盤(pán)中逆市創(chuàng )出階段新高，怎么來(lái)分析這只個(gè)股的表現？

劉云龍：這只個(gè)股其實(shí)之前在所有個(gè)股出現大幅反彈的時(shí)候，它并沒(méi)有出現相應的跟風(fēng)上漲力度，它本身會(huì )走出一個(gè)相對來(lái)說(shuō)比較不力的行情，一方面，因為它的整體市值直徑不是很大；另外一方面，它未來(lái)除了房地產(chǎn)之外會(huì )有一些跨界相關(guān)的操作，像相關(guān)娛樂(lè )資源的注入，可能是其股價(jià)會(huì )繼續創(chuàng )出新高的一個(gè)關(guān)鍵因素。

經(jīng)濟之聲：回到房地產(chǎn)板塊的表現上看，經(jīng)過(guò)本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和房地產(chǎn)股調整以后，投資者選股思路應該是怎樣的？

劉云龍：對于房地產(chǎn)相關(guān)個(gè)股，相關(guān)品種，選股上一定要注意，前期通過(guò)大幅上漲的個(gè)股，即便它是龍頭股，投資者也應該充分注意到，從股價(jià)上來(lái)看它已經(jīng)嚴重透支了未來(lái)幾年的上漲空間，從中線(xiàn)角度上來(lái)看沒(méi)有更好的吸引，我們應該以觀(guān)望為主。還有一類(lèi)房地產(chǎn)個(gè)股，目前的市值比較小，如果這一輪房地產(chǎn)個(gè)股的調整對于其股價(jià)漲跌足夠大，其實(shí)有抄底或者所謂的超跌機會(huì )，但是更多還是要關(guān)注其整體估值。也可以去選擇非房地產(chǎn)行業(yè)里其他景氣度相對較高，同時(shí)又有充分估值優(yōu)勢的個(gè)股，在第四季度一旦有行情，它們可能會(huì )成為最終的贏(yíng)家和跑贏(yíng)市場(chǎng)指數的品種，所以不一定非將目光都集中在房地產(chǎn)上面。