樓市從寒露開(kāi)始降溫？本輪樓市調控有望取得積極效果
10月8日，農歷九月初八，寒露。歷書(shū)說(shuō)：“九月節，露氣寒冷，將凝結也。”這一時(shí)節，我國大部分地區氣溫將持續下降。剛過(guò)去的國慶節長(cháng)假期間，北京、蘇州、鄭州、無(wú)錫、合肥、南京、廣州、深圳、廈門(mén)等城市重啟限購限貸。高溫不退的樓市，終于要降溫了嗎？
長(cháng)假潑一盆水：“立竿見(jiàn)影”？
北京北五環(huán)一熱門(mén)區域的房地產(chǎn)中介機構門(mén)店里，經(jīng)紀人孫強說(shuō)，“京八條”已經(jīng)給市場(chǎng)潑了一盆冷水。
孫強和同事中秋小長(cháng)假期間一天都沒(méi)有休息。整個(gè)9月，客戶(hù)越來(lái)越多，有買(mǎi)有賣(mài)，最多一天帶過(guò)10撥客戶(hù)看房子，每天晚上11點(diǎn)才能下班。“國慶長(cháng)假前三天只帶過(guò)兩撥客戶(hù)。”傳統的“金九銀十”樓市，七天長(cháng)假輸給三天小假已成定局。
孫強提供的一套一居室近期調價(jià)記錄顯示，這套住房從8月底350萬(wàn)元到9月20日快速提價(jià)到400萬(wàn)元。10月4日、6日下調價(jià)格已累計5萬(wàn)元。9月底政策出臺前很多業(yè)主都“瞄準”時(shí)機不斷加價(jià)，這幾天已經(jīng)有了明顯下調價(jià)格意向。
自9月30日至10月7日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州等地重啟限購限貸。
記者梳理發(fā)現，國慶期間各地出臺的樓市調控政策內容雖有異同，但核心內容都是限購限貸：
——限購。在本輪出臺調控新政的十幾座城市中，基本都涉及重啟或擴大限購，其中合肥、南京限購政策比較嚴格，蘇州涉及的行政范圍最大。
——限貸。梳理多地的調控政策，常見(jiàn)政策為提升二套房首付至四成或五成。其中，蘇州力度較大，不但第三套禁貸，二套房首付(貸款未結清)也提升到了八成；北京則進(jìn)一步擴大了二套房認定范圍。
位于北京市海淀區的如園是一個(gè)改善型的項目，主力戶(hù)型大多在200平方米以上，單價(jià)每平方米8萬(wàn)元左右?？蛻?hù)大多是首次或二次改善型消費者。“‘京八條’出臺后，客戶(hù)明顯減少。”銷(xiāo)售人員說(shuō)。
杭州市住房保障與房產(chǎn)管理局統計數據顯示，長(cháng)假期間，杭州市區二手房共計簽約942套。雖然成交火熱，但受樓市調控措施密集出臺影響，“搶房”的外地投資客明顯減少。
“我愛(ài)我家”熱線(xiàn)客戶(hù)咨詢(xún)量明顯增多。受信貸收緊影響，預計將有2-3成客戶(hù)有可能取消或延緩換房計劃。
在天津，從“我愛(ài)我家”國慶期間二手住宅實(shí)際交易量來(lái)看，與9月同期相比減少50%?？蛻?hù)方面，非津籍客戶(hù)受限購影響較大，需求量預計比上月將減少20%-30%。
業(yè)主方面，雖然主動(dòng)降價(jià)的現象尚未出現，但漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到一定抑制，業(yè)主掛牌報價(jià)更加理性。
在蘇州，國慶期間二手住宅交易量明顯減少，咨詢(xún)了解新政策的客戶(hù)多，但出手的大幅減少，市場(chǎng)降溫態(tài)勢明顯。
業(yè)內人士指出，通過(guò)限購，可以抑制部分城市非理性購房群體，特別是部分跨區域投資性購房者以及多套房置業(yè)者；通過(guò)限貸，可以制約部分非剛需群體資金來(lái)源。與此同時(shí)，多數城市開(kāi)始積極擴大土地供應，在一定程度上穩定市場(chǎng)預期。
賣(mài)家、中介、買(mǎi)主：誰(shuí)在觀(guān)望？
“假期樓市冷清也有可能是受出游影響。下一步銷(xiāo)售策略和價(jià)格是否會(huì )調整，還不好說(shuō)，要看市場(chǎng)反應。購房者在觀(guān)望，我們也在觀(guān)望。”北京豐臺區一個(gè)住房項目的銷(xiāo)售人員張先生介紹。
記者走訪(fǎng)北京朝陽(yáng)、東城、豐臺多家中介門(mén)店，與新政策出臺前門(mén)庭若市相比，這些中介機構雖然沒(méi)有休息，但冷清不少。
作為“新杭州人”，在杭州武林商圈一家股份制商業(yè)銀行工作的小馮，隨著(zhù)這輪樓市暴漲與調控，心情猶如坐過(guò)山車(chē)。參加工作兩年來(lái)，小馮陸陸續續看過(guò)不少房子，還在猶豫是否入手時(shí)，卻發(fā)現杭州房?jì)r(jià)已經(jīng)站在山崗上。杭州出臺樓市調控措施后，小馮越發(fā)勤快地看房子，打算在樓市價(jià)格適當回調時(shí)出手。
國慶期間，通過(guò)“我愛(ài)我家”達成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數據全線(xiàn)回落，市場(chǎng)明顯降溫。
杭州透明售房研究院院長(cháng)方張接認為，國慶黃金周并非工作日，成交數字參考意義受到限制。杭州此前已經(jīng)密集出臺相關(guān)調控措施，一定程度上限制了投資性需求，但力度仍然偏寬松，市場(chǎng)對后期政策加碼有預期。預計杭州樓市十月成交將受到較大影響，呈現“量縮價(jià)穩”態(tài)勢。“多種因素疊加，購房者觀(guān)望情緒開(kāi)始變濃。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨風(fēng)險的形勢下，進(jìn)一步出臺抑制性調控政策很有必要。
總體來(lái)看，本輪政策有望取得積極效果，防止市場(chǎng)非理性發(fā)展。但各城市在出臺政策時(shí)，也應考慮到剛需群體的合理置業(yè)需求，進(jìn)行針對性區分，維護市場(chǎng)理性運行，避免出現大的波動(dòng)。
從一線(xiàn)往四線(xiàn)張望：“拐點(diǎn)”到了嗎？
“歷時(shí)18個(gè)月，一路飄紅的一線(xiàn)樓市即將迎來(lái)拐點(diǎn)。”偉業(yè)“我愛(ài)我家”集團副總裁胡景暉說(shuō)，據偉業(yè)“我愛(ài)我家”市場(chǎng)研究院統計，北京區域，10月1日-6日，新建商品住宅(不含保障房)網(wǎng)簽量?jì)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，與去年同期相比下跌42.2%。10月1日-6日，二手住宅網(wǎng)簽量?jì)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。
“預計后續還將有更多城市升級樓市調控政策，樓市政策拐點(diǎn)已經(jīng)出現。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這一輪限購政策，對外地戶(hù)籍的購房資格和信貸資格開(kāi)始收緊，意味著(zhù)調控從過(guò)去的一線(xiàn)蔓延到二線(xiàn)城市。預計樓市很可能從北京等一線(xiàn)城市開(kāi)始降溫。
業(yè)內分析認為，從各地集中出臺的調控政策看，主要以二線(xiàn)城市為主，而且基本都是前期房?jì)r(jià)漲幅較高的城市。從出臺政策的城市特點(diǎn)看，可以判斷，未來(lái)還將有多個(gè)城市加入調控行列。
調控政策密集發(fā)力，房?jì)r(jià)會(huì )降嗎？易居中國研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，中國樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì )在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jì)r(jià)齊跌”的現象出現。但必須認識到，此類(lèi)市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性下跌。
一些業(yè)內人士認為，樓市后市成交量或將回落。“四季度成交下滑是大概率事件，今年在成色十足的‘金九’之后，‘銀十’的成交量會(huì )明顯下滑。”一些業(yè)內人士預計，通過(guò)政策調控，房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭將得到遏制。“預料房?jì)r(jià)將逐步回落，努力回歸到合理區間。”張大偉說(shuō)。
業(yè)內分析指出，預期土地市場(chǎng)熱度有所下降。受限購政策的影響，開(kāi)發(fā)商將重新評估市場(chǎng)，改變以往對市場(chǎng)的樂(lè )觀(guān)預期，拿地回歸理性，短期內將對土地市場(chǎng)起到降溫作用。
張大偉認為，橫向比較，深圳限購政策最猛。不過(guò)從政策內容看，有的城市可以說(shuō)是“蜻蜓點(diǎn)水”。
廈門(mén)大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一認為，這次調控體現壓一線(xiàn)、穩二線(xiàn)、活三線(xiàn)的思路，屬于有保有壓，和幾年前的調控相比頗為不同。多座城市如此“輕重有序”的樓市調控節奏，體現了“因城施策”。既給不同城市間觀(guān)察“限購療效”留下“觀(guān)察窗口”，又給一些城市留下繼續從嚴調控的施展空間。
不過(guò)一些分析人士認為，一些城市尤其三四線(xiàn)城市仍然面臨去庫存壓力。
福建沙縣是中國著(zhù)名的小吃之鄉。記者近日在沙縣縣城看到，在城區新區，數十個(gè)樓盤(pán)正在促銷(xiāo)，映入眼簾的是各種地產(chǎn)廣告。即使一些售出的房子，居住率也并不高。為了去庫存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應，主要是為去庫存。今年沙縣繼續出臺化解房地產(chǎn)庫存促進(jìn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)，要求從7月開(kāi)始，購房可領(lǐng)補貼。
業(yè)內人士認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存大體格局為一線(xiàn)城市“漲價(jià)微庫存”，二線(xiàn)核心城市“漲價(jià)降庫存”，三四線(xiàn)城市“平價(jià)高庫存”。作為“沉默的大多數”，三四線(xiàn)城市庫存形勢依然嚴峻。北京、深圳、南京、杭州、蘇州等新一輪限購、限貸等政策能否執行到位，將在很大程度上決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的結構性矛盾能不能有效化解。
