A股上市房企年內發(fā)債近3000億元 上交所收緊房企發(fā)債利空中小房企

近日，一則上海證券交易所將實(shí)施房地產(chǎn)公司債券審核新政的消息，引發(fā)市場(chǎng)強烈關(guān)注。

對此，國金證券大類(lèi)資產(chǎn)配置分析師徐陽(yáng)稱(chēng)，此舉與近期房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨嘘P(guān)，監管層面希望通過(guò)提高公司債的融資門(mén)檻，來(lái)讓樓市降溫。因為樓市火爆會(huì )刺激房企拿地，制造出更多的地王，甚至于推高房?jì)r(jià)引發(fā)搶購潮。

實(shí)際上，證監會(huì )此前也曾表示，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。不過(guò)效果并不明顯，這次收緊也預示著(zhù)房企的融資渠道或再次收緊，政策很可能就此轉向。

同時(shí)，《證券日報》根據Wind數據統計后發(fā)現，截至9月28日，A股上市房企年內累計發(fā)債217只，部分企業(yè)的發(fā)債次數高達4次以上，總金額達2924.6億元。發(fā)債利率最低則達到了2.7%，超過(guò)三分之一的債券利率低于五年期貸款利率。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析認為，債券市場(chǎng)的大規模發(fā)展，是2016年房企資金成本降低的主要原因，大量房企獲得了低成本的債券資金，也是其獲取高價(jià)土地的重要資金來(lái)源。

而根據初步方案，房企發(fā)債主體被限定為四類(lèi)評級為AA級及以上的企業(yè)，包括境內外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；省級政府、省會(huì )城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬的房企；中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )排名前100名的其他民營(yíng)非上市房企。

針對基礎范圍內的房企，方案還設定了綜合指標評價(jià)的方式進(jìn)行遴選。目前設有五項指標：最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；最近一年末營(yíng)業(yè)收入小于30億元；最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負值；扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%；存貨中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、開(kāi)發(fā)成本、土地儲備于三、四線(xiàn)城市占比大于50%。若觸發(fā)一項及以?xún)葹檎ｎ?lèi)，觸發(fā)兩項為關(guān)注類(lèi)，觸發(fā)三項及以上為風(fēng)險類(lèi)。

對于正常類(lèi)，交易所會(huì )給予正常審核;對于關(guān)注類(lèi)，需要更詳細的信息披露，細化到項目具體細節，明確一些契約條款或增信;對于風(fēng)險類(lèi)，原則上不受理，需要增信達到AA+及以上再按照關(guān)注類(lèi)審核的要求進(jìn)行審核。

對此，中信建投在研究報告中指出，上交所公司債審核新政，主要針對低評級房企和中小型房企。一線(xiàn)和強二線(xiàn)城市大型房企，尤其是大型房企的房地產(chǎn)債償債壓力仍然不大。截至9月19日，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債規模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上，這使得房地產(chǎn)企業(yè)現金流充裕。不過(guò)鑒于監管層對房地產(chǎn)泡沫的嚴厲打壓，未來(lái)房?jì)r(jià)上漲勢頭或被壓制。

中信證券則認為，若房企發(fā)債標準收緊，受沖擊最大的是近期拿下地王的中小型房企。“融資渠道受到更嚴苛監管后，缺乏一、二線(xiàn)樓盤(pán)控盤(pán)能力加之未來(lái)資金周轉對房?jì)r(jià)增長(cháng)高度依賴(lài)，一些房企可能無(wú)法覆蓋成本，導致資金流斷裂，債務(wù)違約風(fēng)險增大。反觀(guān)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，融資空間將進(jìn)一步擴大，資金滾續壓力減小之后，進(jìn)可投資擴張、退可派息分紅”。