門(mén)頭溝現單價(jià)6萬(wàn)項目 開(kāi)發(fā)商稱(chēng)樓市地段理論失效
隨著(zhù)這一波行情的推波助瀾，以及門(mén)頭溝改善性產(chǎn)品的集中入市，此前曾讓外界驚嘆的5萬(wàn)+房?jì)r(jià)再一次被顛覆，幾家在售和正在推盤(pán)的改善型樓盤(pán)的報價(jià)顯示，房?jì)r(jià)已坐穩5萬(wàn)＋，并毫不猶豫地沖向6萬(wàn)元大關(guān)。包括門(mén)頭溝在內，北京以往略顯偏遠的區域正在突破以往在人們心中顛覆地段價(jià)值理論。
門(mén)頭溝進(jìn)入熱銷(xiāo)季
一段時(shí)間內，從亮相、推介、樣板間開(kāi)發(fā)再到項目開(kāi)盤(pán)，包括電建·金地華宸、萬(wàn)科翡翠長(cháng)安、綠城西山燕廬幾家位于門(mén)頭溝區域內的高端改善型樓盤(pán)動(dòng)作頻頻，此外，同樣位于門(mén)頭溝新城核心區位、上述幾家樓盤(pán)北面的永泰·西山御園近來(lái)也有計劃推盤(pán)，甚至區域地王中駿地塊也躍躍欲試。一時(shí)間，門(mén)頭溝區域內高端改善性項目扎堆入市的態(tài)勢形成，項目間的競爭也日趨白熱化。
最先拿地的電建·金地華宸項目一期高層房源已于2016年8月27日率先開(kāi)盤(pán)。共推出156套平墅產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)當日即基本售罄，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售金額13億元。
時(shí)隔一個(gè)月，9月26日，萬(wàn)科翡翠長(cháng)安也高調入市，首期推盤(pán)144套，排號人數超過(guò)300組，開(kāi)盤(pán)當日同樣售罄，實(shí)現銷(xiāo)售額12億元。其中，銷(xiāo)售最高單價(jià)為5.8萬(wàn)元。
另一家樓盤(pán)也不甘寂寞，北京商報記者在綠城西山燕廬售樓處了解到，10月中旬，該項目也將開(kāi)盤(pán)入市。
亞豪機構市場(chǎng)研究總監郭毅表示，京西區域普遍缺少住宅項目，近幾年雖然京西出讓過(guò)多宗地塊，但地價(jià)較高，只能誕生頂級豪宅，對于京西大量的改善型客群來(lái)說(shuō)，其實(shí)此前并沒(méi)有更多的或者說(shuō)是太好的選擇。目前萬(wàn)科、綠城、金地都不約而同將改善型客群的產(chǎn)品線(xiàn)引入門(mén)頭溝，會(huì )讓京西更多改善型客群聚焦門(mén)頭溝，區域的整體成交量會(huì )繼續放大。
傳統地段理論失效
“門(mén)頭溝樓市的火爆勢頭已超出大多數人的想象。”一位樓市觀(guān)察人士表示，按照級差地租理論，城市核心區的價(jià)值最高，越向外擴張，區域因占據的城市配套有限，因而土地價(jià)值逐漸下降。銷(xiāo)售價(jià)格奔6萬(wàn)元的現實(shí)讓門(mén)頭溝樓市似乎預示著(zhù)地段論正在失效。
該人士分析，實(shí)際上類(lèi)似的情況在北京其他區域也正在上演。比如南四環(huán)區域，當初房?jì)r(jià)與北四環(huán)區域相比落差巨大。主要是受到區域發(fā)展成熟度和周邊配套功能價(jià)值有限影響。但目前來(lái)看，該區域內房?jì)r(jià)長(cháng)勢迅猛。例如位于東南四環(huán)的江南府項目，兩居戶(hù)型均價(jià)5.7萬(wàn)元/平方米，三居戶(hù)型均價(jià)已達6.1萬(wàn)元/平方米；另一家南四環(huán)項目位于德賢路旁的國韻村，報價(jià)也超過(guò)5萬(wàn)元。而目前北四環(huán)外樓盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)也剛在7萬(wàn)元上下，南北區域房?jì)r(jià)差越來(lái)越小。
“某種程度上而言，土地出讓的火爆和眾多企業(yè)的入駐，聯(lián)合炒高了這些以往偏冷區域的房?jì)r(jià)。”一位地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士回憶，某種程度上而言，正是地價(jià)推高了房?jì)r(jià)。
資料顯示，2015年11月，中交綠城聯(lián)合體以57億元的總價(jià)拿下門(mén)頭溝6020地塊，該宗地樓面價(jià)已達3.32萬(wàn)元/平方米。但地王頭銜在3個(gè)月后就被取代。今年2月26日，中駿置業(yè)以39.48億元競得門(mén)頭溝區龍泉鎮地塊，純商品住宅樓面價(jià)高達4.1萬(wàn)元/平方米，預計未來(lái)樓盤(pán)售價(jià)將突破10萬(wàn)+。目前區域內改善型項目紛紛“破五沖六”說(shuō)明區域房?jì)r(jià)水平呈現實(shí)質(zhì)性變化。
火爆下的危機感
一面是不斷躥升的房?jì)r(jià)，一面是開(kāi)盤(pán)售罄的火爆。“市場(chǎng)的確有點(diǎn)讓人看不懂”，一位門(mén)頭溝在售樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人士對北京商報記者坦言，大好形勢并未讓地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人士放松警惕，這么高的價(jià)格還能有這么多的需求，讓公司心里有點(diǎn)沒(méi)底，一旦出現貨幣政策調整等風(fēng)吹草動(dòng)，市場(chǎng)出現下行可不是鬧著(zhù)玩的，門(mén)頭溝多數樓盤(pán)都在盡可能縮短銷(xiāo)售周期抓緊入市。
實(shí)際上，為了盡快實(shí)現銷(xiāo)售，各家公司在各個(gè)銷(xiāo)售環(huán)節加快推進(jìn)節奏。比如如果按照標準時(shí)間來(lái)說(shuō)，差不多10個(gè)月做一個(gè)示范區。但翡翠長(cháng)安售樓處從選址定下來(lái)的時(shí)候，距離開(kāi)盤(pán)僅用了5個(gè)月時(shí)間就達到接待客戶(hù)實(shí)現銷(xiāo)售的功能。
搶占先機成為區域內所有樓盤(pán)的共識。畢竟區域內項目云集，競爭堪稱(chēng)慘烈。資料顯示，門(mén)頭溝區域目前已匯集保利、綠城、金地、萬(wàn)科、遠洋、中駿、電建、融創(chuàng )、華潤、華遠等10多家大型品牌房企，從以往人們認知的城市邊緣區域一躍成為龍頭開(kāi)發(fā)商扎堆競逐的熱門(mén)板塊。
以最近入市和即將入市的電建·金地華宸、萬(wàn)科翡翠長(cháng)安、綠城西山燕廬為例，3家樓盤(pán)同處一個(gè)區域板塊，主流戶(hù)型相近，產(chǎn)品同質(zhì)化明顯，甚至是一路之隔。北京商報記者在各家樓盤(pán)實(shí)地調查時(shí)，各家售樓員對“對手”的劣勢甚至如數家珍。
這樣的競爭態(tài)勢讓項目危機意識極強。相關(guān)人士表示，在地理位置、外部配套、戶(hù)型尺度都嚴重同質(zhì)化的背景下，金地、萬(wàn)科、綠城無(wú)疑必須在產(chǎn)品營(yíng)造方面下大工夫從而取得先機。未來(lái)，項目售樓處、戶(hù)型設計、產(chǎn)品建筑、裝修品質(zhì)都成為各方必爭的戰場(chǎng)。(北京商報記者董家聲)
