上市房企舉債規模近萬(wàn)億 融資渠道或再次收緊

今年以來(lái)上市房企發(fā)債融資動(dòng)作頻繁，截至目前發(fā)債規模逼近萬(wàn)億。業(yè)內分析認為，依賴(lài)高負債激進(jìn)拿地或并購擴張的房企正在累積風(fēng)險。一方面，融資渠道或將收緊；另一方面當房?jì)r(jià)下調，絕大部分房企將面臨空前的資金壓力。

融資房企舉債規模近萬(wàn)億

9月26日，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司公告稱(chēng)，擬發(fā)行債券規模不超過(guò)人民幣70億元的公司債券，募集資金將用于償還公司借款、調整公司債務(wù)結構；并擬用剩余部分資金補充公司營(yíng)運資金，改善公司財務(wù)狀況等。

據《經(jīng)濟參考報》記者統計，出于購置土地、償還債務(wù)等資金需求，進(jìn)入下半年后上市房企持續在資本市場(chǎng)發(fā)債融資。僅僅以公司債為例，9月份以來(lái)，先后有越秀地產(chǎn)、碧桂園、藍光發(fā)展、萊蒙國際、中房地產(chǎn)、五洲國際等企業(yè)陸續公布了發(fā)債計劃。

9月5日，碧桂園控股有限公司宣布，公司于9月2日完成全稱(chēng)為“碧桂園控股有限公司2016年非公開(kāi)發(fā)行公司債券(第四期)”的發(fā)行，發(fā)行總額為人民幣100億元。第四期發(fā)行金額為人民幣41.7億元，票面利率為每年4.15%，年期為4年，碧桂園稱(chēng)，發(fā)行國內2016年第四期非公開(kāi)發(fā)行債券的所得款項將用作集團若干現有債務(wù)再融資及一般營(yíng)運資本用途。

9月9日，四川藍光發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，其計劃發(fā)行2016年第一期公司債券，債券基礎發(fā)行規模為人民幣10億元。擬將本次債券募集資金扣除發(fā)行費用后用于改善債務(wù)結構、償還公司債務(wù)以及補充營(yíng)運資金。

此外，中房地產(chǎn)、五洲國際等企業(yè)也有不同規模的發(fā)債動(dòng)作，9月以來(lái)十幾家房企發(fā)債規模超過(guò)500億。這些企業(yè)表示，發(fā)行債券是為進(jìn)一步改善公司債務(wù)結構、拓寬公司融資渠道、滿(mǎn)足公司資金需求。

數據顯示，2016年前8個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)上市企業(yè)的債券發(fā)行量共990只，超過(guò)2015年全年總數。截至9月19日，發(fā)行規模已經(jīng)突破9600億元，為2015年同期的三倍以上。

9月26日，克而瑞研究中心發(fā)布的統計數據顯示，今年上半年，萬(wàn)科、保利、招商蛇口、碧桂園等65家房企總的有息負債為36350億元，相比2015年末的32467億元，高出了12%。其中大部分的房企負債都有不同程度增長(cháng)，僅14家房企有所下降。

克而瑞研究中心分析師房玲認為，總體來(lái)看，2016年上半年上市房企的債務(wù)及融資方面呈現以下幾大特點(diǎn)：現金總量較2015年末顯著(zhù)提升；公司債發(fā)債潮引發(fā)房企負債總量上升，但長(cháng)短期債務(wù)結構明顯優(yōu)化；凈負債率總體水平“明降暗升”，但平均融資成本進(jìn)一步下降。

壓力負債率居高不下

值得一提的是，碧桂園、藍光發(fā)展、中房地產(chǎn)等企業(yè)公布的發(fā)債用途均包括了償還舊債部分。事實(shí)上，借新償舊是上市房企普遍采取的資本運作方式。

綜合上半年財務(wù)數據，上市房企資產(chǎn)負債率依然處在階段性高位。尤其是龍頭房企的資產(chǎn)負債率普遍較高，例如嘉凱城資產(chǎn)負債率為93.55%，較上年84.64%提高8.91個(gè)百分點(diǎn)；此外，包括萬(wàn)科、華夏幸福、綠地控股等18家房企資產(chǎn)負債率達到80%以上。

同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，對于上市房企來(lái)講，融資之后首先是增加土地儲備，為后續開(kāi)發(fā)做長(cháng)遠打算。為了解上市房企的資金狀況，該機構對159家房地產(chǎn)上市企業(yè)資金狀況梳理分析。

從有息負債總量的排名來(lái)看，企業(yè)規模越大，有息負債也會(huì )相對越高。上半年的數據顯示，恒大、綠地、萬(wàn)達有息負債位列前三。

易居房地產(chǎn)研究院的統計數據顯示，上半年發(fā)債規模前五名的上市企業(yè)在土地市場(chǎng)均有不同程度的拿地動(dòng)作。其中，上半年負債總額510.47億元，資產(chǎn)負債率為85.60%的信達地產(chǎn)曾在一周時(shí)間內先后在杭州、上海競得兩宗高溢價(jià)率地塊，耗資近200億元。

“這些房企在今年上半年的債務(wù)融資規模較大，凸顯較為積極的戰略擴張態(tài)勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當然對這類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，需要警惕的是后期相應的償債壓力和市場(chǎng)風(fēng)險。

預警融資渠道或再次收緊

一位業(yè)內人士分析指出，依賴(lài)資金杠桿激進(jìn)拿地、大舉擴張的上市企業(yè)正在累積風(fēng)險。一方面監管層正在逐漸釋放收緊銀根的信號，這意味著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取的“借新償舊”模式將難以為繼；另一方面，盡管當前全國范圍的大中城市房?jì)r(jià)仍在上漲，但是一旦進(jìn)入價(jià)格下行通道，將有八成左右的企業(yè)面臨財務(wù)壓力。

值得一提的是，證監會(huì )在7月末表示，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。業(yè)內認為，這意味著(zhù)監管層正在收緊房企的融資渠道。

不僅如此，近日有市場(chǎng)消息指出，未來(lái)監管部門(mén)將重點(diǎn)關(guān)注“房地產(chǎn)、市政建設、產(chǎn)能過(guò)剩”等行業(yè)公司債券發(fā)行情況。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，將關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)三、四線(xiàn)城市項目的銷(xiāo)售情況及去化情況、土地儲備情況信息披露，募集資金用途和規模合理性核查。

其中，對于重點(diǎn)關(guān)注的三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)發(fā)債項目，已經(jīng)有券商人士透露其公司不再受理。而一些評級較低的房企，特別是民營(yíng)企業(yè)發(fā)行私募債也將暫緩。

廣發(fā)證券分析師樂(lè )嘉棟表示，從整個(gè)上半年情況來(lái)看，貨幣流動(dòng)性持續寬松，而整個(gè)市場(chǎng)缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動(dòng)性的重要載體。“但進(jìn)入下半年，成交端的逐步下滑，會(huì )抑制房企的開(kāi)發(fā)投資，房企的融資活動(dòng)或將逐步降溫。”

樂(lè )嘉棟認為，未來(lái)房企面臨的風(fēng)險，一方面是資產(chǎn)端的資金抑制帶來(lái)資金緊縮，另一方面則是當前貨幣環(huán)境下居民杠桿利用水平較高，未來(lái)若流動(dòng)性充裕情況生變，開(kāi)發(fā)商回款壓力將加大。

對此，嚴躍進(jìn)表示，監管部門(mén)重點(diǎn)關(guān)注房企發(fā)債問(wèn)題，意味著(zhù)房企發(fā)債政策趨緊或在所難免。他告訴記者，“從上半年A股上市房企公司債的發(fā)行來(lái)看，融資成本總體趨于上行。換而言之，發(fā)債的最好時(shí)機開(kāi)始消失。這意味著(zhù)對很多房企來(lái)說(shuō)，在下半年獲取低廉的債務(wù)融資或比較困難。尤其是近期部分評級機構下調了個(gè)別房企債券的信用等級，可能會(huì )使其他房企發(fā)債也面臨壓力。”

房玲也分析認為，未來(lái)雖然房企的整體融資環(huán)境向好，隨著(zhù)公開(kāi)發(fā)行債務(wù)規模逐步逼近上限，房企若還有融資需求便不得不選擇成本略高的非公開(kāi)發(fā)行方式，因此房企后期的融資利好優(yōu)勢也可能進(jìn)一步收窄。