樓市18個(gè)月的上漲周期后：購房者恐慌入市 政策收緊箭在弦上

盡管一些城市已經(jīng)出臺抑制房?jì)r(jià)政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的恐慌情緒仍然在蔓延。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉對房地產(chǎn)市場(chǎng)的描述是，“整個(gè)市場(chǎng)都陷入恐慌，購房者恐慌，既擔心房?jì)r(jià)快速上漲，看好的房子又買(mǎi)不起了，又擔心未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，讓自己站在了房?jì)r(jià)高高的山崗上；業(yè)主恐慌，既擔心自己的房子賣(mài)便宜了，又擔心未來(lái)房?jì)r(jià)下跌，讓自己錯過(guò)了這個(gè)千載難逢的出售套現良機。”

這不僅僅是恐慌情緒的全部來(lái)源?？只徘榫w還包括，越來(lái)越多的購房者將房產(chǎn)作為保值的工具。他們擔心，如果不買(mǎi)房，他們手中這一點(diǎn)點(diǎn)積蓄，都將貶損過(guò)半。而買(mǎi)房成為居民面對流動(dòng)性過(guò)剩時(shí)避險的主要選擇。

自2014年9月30日至今，本輪房地產(chǎn)上漲周期已經(jīng)持續18個(gè)月。樓市在謠言、人為放大的恐慌情緒中相互作用傳染，不少城市開(kāi)始出臺抑制房?jì)r(jià)政策，以期能夠對瘋狂的市場(chǎng)有所降溫。

被恐慌情緒推入市場(chǎng)的購房者

沿著(zhù)京津高速永樂(lè )店出口，便可以到達首創(chuàng )國際半島，這是距離北京最近樓盤(pán)之一。行政區域隸屬天津武清。

這是一個(gè)總占地面積298公頃，總建筑面積約300萬(wàn)平方米的超大規模大盤(pán)。受本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆高漲情緒影響，該樓盤(pán)二手房的價(jià)格已經(jīng)漲至1.5萬(wàn)元/平方米。周邊新盤(pán)價(jià)格已經(jīng)漲至2.7萬(wàn)元/平方米。21世紀經(jīng)濟報道記者在樓盤(pán)現場(chǎng)看到不少出于投資目的前來(lái)咨詢(xún)的購房者。

值得注意的是，盡管樓市看似火爆，價(jià)格也在高漲，但該大盤(pán)入住率相當低。21世紀經(jīng)濟報道記者在現場(chǎng)僅看到極少數居住在此的業(yè)主。一位中介告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，據她測算，該樓盤(pán)的入住率為15%。

這可能僅是個(gè)保守的數據。樓市的恐慌情緒已經(jīng)令不少購房者在購房時(shí)考慮的因素越來(lái)越少，甚至這樣居住屬性不強的樓盤(pán)也在上漲。

身為房地產(chǎn)業(yè)內人士的林偉(化名)已經(jīng)深知當前市場(chǎng)已經(jīng)不適合購房。他判斷，今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )降溫，非一線(xiàn)城市會(huì )跌得比較快。但剛需的他還是慌不擇地在近期選擇入市。

“整個(gè)買(mǎi)房的過(guò)程十分恐慌。我交了五套房子的意向金，兩套房子都被別人搶走了，另外兩套房子談判到最后業(yè)主沒(méi)有誠意賣(mài)。其中一套房子當天看房的時(shí)候業(yè)主當場(chǎng)就提價(jià)，但是排在我前面那個(gè)意向購房者還是接受了。”

林偉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于手里的積蓄不夠，他此次購房采用的是高杠桿?？們r(jià)240萬(wàn)，按照30%首付比例，需要支付80萬(wàn)。但是他手里只有50萬(wàn)，剩余的30萬(wàn)他借款湊齊。

林偉稱(chēng)，雖然他認為市場(chǎng)已經(jīng)高位，未來(lái)可能會(huì )調整，但他受市場(chǎng)恐慌情緒影響，還是很擔心房?jì)r(jià)會(huì )繼續上漲。“萬(wàn)一房?jì)r(jià)漲到我借款也買(mǎi)不起的地步，我就再也沒(méi)有機會(huì )入市了。”

趙紅(化名)也是被恐慌情緒推入市場(chǎng)的。她在北京回龍觀(guān)搶購了一套新房。該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)90多套，但排號人數達到700多人。而她購買(mǎi)的小戶(hù)型僅開(kāi)了12套。這是她通過(guò)小道消息打聽(tīng)到有該房源，并托付了所有能托到的關(guān)系。

由于市場(chǎng)火爆，李小梅(化名)在北京東三環(huán)掛出的“老、破、小”的一套房子，被中介近期要求臨時(shí)加價(jià)40萬(wàn)。

房地產(chǎn)中介對于首付不夠的客戶(hù)有足夠的解決方案。一位中原地產(chǎn)的中介稱(chēng)，“如果首付不夠，可以提供一套現有房屋抵押，三天內我們會(huì )把款項打給客戶(hù)，然后客戶(hù)買(mǎi)房的首付就夠了。等客戶(hù)支付首付之后，再把房屋合同給我們，我們通過(guò)自己的渠道再幫你做抵押貸款。”

市場(chǎng)的瘋狂通過(guò)交易數據可見(jiàn)一斑。二手房方面，據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，2016年第39周(9月19日-9月25日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7179套，環(huán)比38周上漲了27.8%，創(chuàng )近25周以來(lái)周度網(wǎng)簽量新高。中秋節過(guò)后的6個(gè)交易日里，北京二手住宅每天的網(wǎng)簽量都穩定在1300套以上，周五(9月25日)還超過(guò)了1400套，正是如此穩定的高交易最終帶來(lái)了北京二手住宅25周以來(lái)單周交易量的新高。

新房方面，據偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院統計，2016年第39周(9月19日-9月25日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽4154套，環(huán)比38周上漲54.7%，繼今年27周(6月27日-7月3日)成交4407套以后，時(shí)隔11月再次突破4000套。

“強弩之末”？

不少市場(chǎng)過(guò)熱的城市正在努力出臺政策試圖降溫。

9月25日，南京發(fā)布限購政策：限購政策明確，在主城區范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。針對不同的購房需求，采取差別化措施，保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。

9月26日，杭州國土資源局公告稱(chēng)，杭州調整土地競價(jià)方式，限定最高溢價(jià)150%，并將暫緩兩塊土地出讓。此前，為了抑制樓市過(guò)熱，杭州已經(jīng)推出限購政策。杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局9月18日公告，杭州自9月19日起實(shí)施住房限購。限購政策明確，在市區限購范圍內，暫停向擁有1套及以上住房的非杭州戶(hù)籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預測，未來(lái)還有多個(gè)城市可能會(huì )升級調控政策。預計調控政策出臺的城市都是最近房?jì)r(jià)漲幅較高較快的城市：可能包括鄭州、無(wú)錫、合肥、福州、石家莊、天津、濟南、武漢。

胡景暉注意到，2014年9月30日至今，中國樓市已經(jīng)增長(cháng)了18個(gè)月。

“第一階段是2014年9月30日新政出臺至2015年3月30日新政出臺。這一階段，國家開(kāi)始出臺零星政策對樓市進(jìn)行試探性刺激，對一線(xiàn)城市起到了一定的提振作用，交易量、價(jià)格開(kāi)始回升。但政策效力曇花一現，持續時(shí)間不超過(guò)1個(gè)季度，尤其是2015年春節后，市場(chǎng)再度陷入低迷，量?jì)r(jià)都有下滑趨勢；第二階段，市場(chǎng)表現為‘反向分化’。2015年330新政以后，政府開(kāi)始加大政策調控力度，財稅政策、貨幣政策雙管齊下，降準降息頻繁，信貸限制寬松，出臺了一系列普惠式刺激政策，造成市場(chǎng)‘反向分化’，即需要去庫存的三四線(xiàn)城市庫存壓力越來(lái)越大，需要控制熱度的一二線(xiàn)城市樓市反而更加火熱，形成了一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)升高、二線(xiàn)城市后來(lái)居上、三四線(xiàn)城市依舊萎靡不振的局面。”

胡景暉表示，目前正處于本輪周期的第三階段，“局部收緊”，市場(chǎng)表現為“加速趕頂”。也就是說(shuō)，隨著(zhù)市場(chǎng)在今年3月底達到歷史高點(diǎn)，二季度全國樓市政策開(kāi)始局部收緊，其間貨幣政策為零，分城施策逐步落地，交易量在連續升溫后開(kāi)始出現回落跡象，房?jì)r(jià)漲幅也逐步收窄。但市場(chǎng)的不確定性，以及政策不明朗而導致的市場(chǎng)的恐慌，使得三季度的樓市再次出現二次爆發(fā)，加速趕頂。

胡景暉認為，2016年初以來(lái)，市場(chǎng)的加速趕頂已是“強弩之末”，在購房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)的火爆，是由于“恐慌”而對未來(lái)購房需求的更進(jìn)一步透支，未來(lái)針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊已是大概率事件，中國樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后，最快或將在今年四季度進(jìn)入新一輪的降溫周期。

張大偉也注意到，政策趨勢已經(jīng)出現變化。中央政治局會(huì )議提及的資產(chǎn)去泡沫，政策逐漸開(kāi)始落實(shí)，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集地出現。但實(shí)際執行的力度低于之前市場(chǎng)預期。政策雖然直接影響不大，但從心理影響看，這代表了一輪收緊調控的開(kāi)始。