白銀時(shí)代房企轉型潮爆發(fā)？持有型企業(yè)或迎來(lái)最好時(shí)代

8月10日-13日，2016博鰲房地產(chǎn)論壇在海南舉行。在論壇中，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家賈康表示：“房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過(guò)去了，新的白銀時(shí)代即將到來(lái)……賺錢(qián)不像黃金時(shí)代那么容易，但仍然是含金量很高的時(shí)代。”

三十年來(lái)一路高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)需要再一次重新出發(fā)。值得一提的是，筆者留意到，此次論壇嘉賓陣容不乏以持有型商業(yè)為代表的新勢力房企，如專(zhuān)注高端商業(yè)地產(chǎn)的恒隆、以“資產(chǎn)管理+房地產(chǎn)基金”模式著(zhù)稱(chēng)的凱德置地，以及剛獲評“2016中國最具投資價(jià)值地產(chǎn)企業(yè)”的廣州凱華城等。

“多元化”與“轉型”是房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)出現頻率最高的關(guān)鍵詞。由高周轉、規?；匿N(xiāo)售型模式，轉向高效率、重運營(yíng)的持有型模式，似乎也成為房企最主流的轉型方式，然而是否每個(gè)轉身都一帆風(fēng)順？是否每一家企業(yè)都適合持有型運營(yíng)？或許，可以從那些未雨綢繆的“先行者”身上，找到可借鑒之處。

持有型之“重”

相較于“短平快”的住宅開(kāi)發(fā)，重資產(chǎn)的持有型物業(yè)，核心在于“長(cháng)期持有”，經(jīng)營(yíng)模式上“只租不售”。因此，項目前期的市場(chǎng)調研、選址、硬件設計、工程質(zhì)量等影響長(cháng)期經(jīng)營(yíng)的因素，也將遠遠復雜于打造住宅項目，可以說(shuō)持有型壓力之“重”體現在方方面面。

首先是選址。商業(yè)地產(chǎn)項目一經(jīng)落位，未來(lái)一段時(shí)間內的經(jīng)營(yíng)內容、交通物流、公共配套等也隨之確定，可以說(shuō)正確的選址是持有型地產(chǎn)成功的基礎。如持有型運營(yíng)的典范企業(yè)新鴻基，其在內地的發(fā)展戰略一直都很清晰，就是圍繞北京、上海、廣州為中心開(kāi)展業(yè)務(wù)。新鴻基地產(chǎn)有限公司首席代表、北京APM購物中心總經(jīng)理蔡志強在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，投資一個(gè)大型商業(yè)項目需要前期的大量調研，“特別是商業(yè)項目，地段的要求很苛刻，必須是像北京王府井、上?；春Ｂ愤@樣的成熟商圈，或者是未來(lái)比較有發(fā)展前景的新區，比如當時(shí)的上海浦東”。

其次，建筑規劃與設計是否具有前瞻性、是否能滿(mǎn)足目標商戶(hù)長(cháng)期發(fā)展需要，也是持有型企業(yè)需要面對的一大課題。以廣州凱華城的旗艦項目——廣州國際輕紡城為例。早在項目建設之初，廣州國際輕紡城便進(jìn)行了長(cháng)時(shí)間的設計與規劃。“我們用一年半時(shí)間做調研，了解客戶(hù)的實(shí)際需求，換來(lái)了能滿(mǎn)足其需求并歷經(jīng)十年不過(guò)時(shí)的設計”，凱華城負責人介紹道。據了解，廣州國際輕紡城是中國紡織業(yè)內頂尖的主題商城，匯集了紡織品業(yè)界近3000家品牌商戶(hù)進(jìn)駐，其中不乏面輔料行業(yè)的上市公司。

持有型之“慢”

做一個(gè)持有型的商業(yè)項目是需要時(shí)間的磨煉。有業(yè)內專(zhuān)家指出：“一個(gè)長(cháng)期持有的商業(yè)項目建成開(kāi)業(yè)只是開(kāi)始，持續的運營(yíng)、改造、升級則最考企業(yè)功夫，需要大量的專(zhuān)業(yè)人才、運營(yíng)經(jīng)驗及時(shí)間成本。”

以太古地產(chǎn)、新鴻基、恒隆為代表的持有型香港房企，在內地打造的標桿性商業(yè)地產(chǎn)項目，均以“慢工出精品”而聞名：成立于1972年的太古地產(chǎn)，目前在中國內地的項目只有5個(gè)，其中廣州太古匯項目，2001年拿地，直到2011年才開(kāi)業(yè)。恒隆集團主席陳啟宗在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也曾表示，打造商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)程不能急于求成。“我可以十八個(gè)月從買(mǎi)地到蓋好，但可以保證這絕對是垃圾！是好東西我最少要五年，還不包括買(mǎi)地的時(shí)間！”

成長(cháng)于廣州的凱華城，同樣如此。作為1997年成立于香港的凱華集團有限公司之全資子公司，廣州凱華城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2001年初成功投資了廣州國際輕紡城項目并持續經(jīng)營(yíng)至今。直到2014年，才投資了第二個(gè)項目、位于珠江新城的超甲級寫(xiě)字樓——凱華國際中心。

“作為持有型企業(yè)，不應盲目求快，我們只選擇合適的機會(huì )。”凱華城負責人介紹道，“我們需要把精力放在已有的項目中，以慢發(fā)展換品質(zhì)，因為一個(gè)項目的建設運營(yíng)太需要時(shí)間與耐心。”據記者了解，在硬件之外，廣州國際輕紡城在軟件配套及增值服務(wù)上也精心布局：通過(guò)增設銀行、餐飲、物流、檢測等環(huán)節，保證商戶(hù)生意往來(lái)及日常需求解決的便利；此外，廣州國際輕紡城一直在推動(dòng)數字化、信息化、品牌化和展貿化等轉型舉措，以適應不斷變化的市場(chǎng)需求。

以“慢”為快的匠心運營(yíng)，也得到市場(chǎng)的認可：即便在2013年至2015年經(jīng)濟結構轉型，紡織業(yè)遇到阻力的情況下，廣州國際輕紡城的租金仍持穩步上升趨勢。

持有型之“機”

作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，融資永遠關(guān)乎企業(yè)發(fā)展命脈。而持有型商業(yè)的“重”與“慢”，更需要長(cháng)期、穩定的資金支持。印力集團董事長(cháng)丁力業(yè)認為：“商業(yè)地產(chǎn)最重要的一個(gè)環(huán)節就是打通資本市場(chǎng)，行業(yè)特性注定企業(yè)必然是重資產(chǎn)型，不與資本市場(chǎng)打通，可持續發(fā)展將會(huì )有很大的挑戰。”

隨著(zhù)證監會(huì )新的《公司債發(fā)行與交易管理辦法》出臺，一直困擾持有型商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商的資金壓力得以緩解，政策助力使持有型商業(yè)獲得長(cháng)期低成本資金融資成為可能。

數據顯示，2016年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)債增速尤為突出，上半年發(fā)行規模已達去年同期的6倍，平均發(fā)行利率4.7%。截至8月1日，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債889只，發(fā)債總額逼近8000億元，已經(jīng)大幅超過(guò)去年全年6751.73億元發(fā)債總額。

其中，持有型商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)商的表現尤為搶眼。2016年萬(wàn)達集團已發(fā)行六期A(yíng)AA級公司債，共250億，票面利率在3.2%-3.95%之間；世茂股份發(fā)行的兩期A(yíng)AA級公司債，其票面利率分別為4.3%和4.8%；兆泰集團兩期A(yíng)A級5年期公司債，票面利率分別為4.93%、4.18%；國華置業(yè)首期A(yíng)A級5年期公司債票面利率4.25%；廣州凱華城AA級首期5年期公司債票面利率更落在詢(xún)價(jià)下限，僅4.0%。

就首次發(fā)債情況而言，凱華城的公司債綜合指標已遠優(yōu)于同類(lèi)房企和部分上市房企?？梢?jiàn)，銷(xiāo)售型物業(yè)毛利率下滑趨勢中，持有型商業(yè)物業(yè)愈發(fā)成為投資者尋求長(cháng)期穩定投資回報的重要標的。據了解，凱華城首期公司債獲得8倍超額認購，擬在10月發(fā)行規模14億元的第二期公司債。

而在充分體現市場(chǎng)價(jià)值的二級市場(chǎng)交投中，以上優(yōu)質(zhì)的持有型企業(yè)同樣獲得追捧，市場(chǎng)認購熱情高漲，債券收益率下行成為主趨勢。截至9月19日收盤(pán)，萬(wàn)達所發(fā)行的共六期公司債收益率下降至3.29%-3.67%之間；世茂下降至4.18%；兆泰兩期下降至4.18%和3.77%；凱華城則大幅下降至3.5%。

隨著(zhù)“L型”經(jīng)濟新常態(tài)的啟幕與房地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的逝去，規模已不再是衡量房企的唯一標準，考驗產(chǎn)品品質(zhì)與資產(chǎn)運營(yíng)能力的時(shí)代正在到來(lái)?？此?ldquo;重”與“慢”的持有型企業(yè)們，正以自己的步伐穩健前進(jìn)，他們或將迎來(lái)“最好的時(shí)代”。上海證券報