北京通州樓市現“擠牙膏”式開(kāi)盤(pán) 制造緊張氣氛
央廣網(wǎng)北京9月26日消息(記者于中濤周益帆)據中國之聲《新聞縱橫》報道，在剛剛過(guò)去的幾個(gè)月，全國樓市出現了新一輪漲價(jià)，幅度之大讓很多專(zhuān)家都直言“看不懂”。面對一路走高的房?jì)r(jià)，大多數人都望“樓”興嘆。然而相比于“買(mǎi)不起房”的窘境，還有一部分人面臨著(zhù)“買(mǎi)不到房”的尷尬。
這兩天，中國之聲的記者走訪(fǎng)了北京多個(gè)樓盤(pán)，發(fā)現新盤(pán)的可售房源數量十分吃緊，然而在這種情況下，個(gè)別開(kāi)發(fā)商還玩起了“分層、分單元”出售的捂盤(pán)新花樣。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在拿到預售許可證后，沒(méi)有將預售房源一次性推售，而采取了“擠牙膏”式的多次開(kāi)盤(pán)推售，而且有成為常用營(yíng)銷(xiāo)手段的趨勢。那么，開(kāi)發(fā)商如此賣(mài)房符合相關(guān)規定嗎？他們的目的又是什么呢？
開(kāi)發(fā)商玩出了新花樣：分單元、分樓層開(kāi)盤(pán)
捂盤(pán)惜售，對于中國購房者來(lái)說(shuō)，不是一個(gè)新詞，簡(jiǎn)單說(shuō)，就是在房?jì)r(jià)不斷變化的市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商選擇暫時(shí)不賣(mài)房。國家有關(guān)部門(mén)對捂盤(pán)惜售進(jìn)行過(guò)多次整頓，但開(kāi)發(fā)商的花樣也層出不窮，從最初的不開(kāi)盤(pán)，到如今常用的一個(gè)項目分樓號按批次開(kāi)盤(pán)，捂盤(pán)行為并沒(méi)有得到根本遏制。
在樓市價(jià)格經(jīng)歷了新一輪漲價(jià)的背景下，開(kāi)發(fā)商玩出了新花樣：分單元、分樓層開(kāi)盤(pán)。
行政副中心確定東遷之后，通州成為北京樓市新風(fēng)向標。新城運河核心區核心位置，大運河北段源頭五河交匯之處，幾處高層建筑正進(jìn)行著(zhù)封頂和外立面施工。“沒(méi)有房”是這個(gè)區域銷(xiāo)售人員的口頭禪，“我們8月13號開(kāi)盤(pán)賣(mài)的191套，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)小時(shí)我們直接售罄了。”
在北京市住建委網(wǎng)站上，記者查詢(xún)發(fā)現，這個(gè)商住項目分別在2015年11月、12月及今年的8月分批取得預售證。今年的8月批準銷(xiāo)售的套數多達613套。銷(xiāo)售人員說(shuō)，因為他們采取了“分層出售”的方法，“預計下次開(kāi)盤(pán)大概年底左右，下次開(kāi)盤(pán)不一定一次開(kāi)到頂層，一定會(huì )分幾次，買(mǎi)的話(huà)就得先等著(zhù)了。”
下一次，開(kāi)哪幾層、賣(mài)多少套，也都確定不了。
銷(xiāo)售人員：大概開(kāi)十幾層以上吧。十五層以上？
記者：大概會(huì )開(kāi)多少套??？
銷(xiāo)售：這個(gè)確定不了。因為還沒(méi)開(kāi)始排號。
記者：是要看排號的人多少再決定？
銷(xiāo)售：對的，是這樣的。
記者：下次是一次性開(kāi)完還是還要留？
銷(xiāo)售：應該不會(huì )一次性開(kāi)完。
同樣，是通州一家部分房源已經(jīng)售罄的商住樓盤(pán)售樓中心，銷(xiāo)售人員介紹，這里B系列的樓盤(pán)已經(jīng)賣(mài)的差不多了，其中也經(jīng)歷了兩次開(kāi)盤(pán)，“5月26取得預售許可證，5月28號開(kāi)的盤(pán)。分兩次，第二次是6月底7月初。第一次開(kāi)的偶數層，第二次拿出一半。根本沒(méi)有愁賣(mài)不出去。開(kāi)發(fā)商想怎么賣(mài)就怎么賣(mài)。有辦法留房，每個(gè)區域都有自己的庫存。”
分層銷(xiāo)售的方法，不止在通州，也不僅僅出現在商住項目中。記者打開(kāi)北京市住建委網(wǎng)站，從最近拿到預售許可證的住宅項目中，隨機挑選了兩個(gè)樓盤(pán)，其中一個(gè)位于望京地區，預售價(jià)格顯示近十萬(wàn)，北京市建委網(wǎng)站上的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為9月6號。
銷(xiāo)售：還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，現在交認購。我們(預售)證已經(jīng)拿下來(lái)了，但是還沒(méi)有開(kāi)始收錢(qián)，要交您的資質(zhì)，審核完才讓您交錢(qián)呢。規則還沒(méi)定。
記者：這次3、4、5號樓都會(huì )開(kāi)嗎？
銷(xiāo)售：不是，我們只開(kāi)63套房。
記者：那就是分樓層賣(mài)？
銷(xiāo)售：我們是這樣，現在有3棟樓，開(kāi)兩棟樓的兩個(gè)單元。
另一個(gè)朝陽(yáng)東壩地區的住宅同樣也取得了預售證，在建委網(wǎng)站標注的開(kāi)盤(pán)時(shí)間為9月24號。但銷(xiāo)售人員說(shuō)：
銷(xiāo)售：沒(méi)有預售，還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，估計11月開(kāi)盤(pán)。
記者：這批開(kāi)多少套??？
銷(xiāo)售：這都沒(méi)確定呢。
記者：你一棟樓多少套不知道??？還分樓層開(kāi)??？
銷(xiāo)售：當然分樓層開(kāi)埃這都不一定，我們6號樓就不是(一次性)賣(mài)的，就是分樓層。
北京市住建委早前明確：自領(lǐng)取預售許可證之日起三天內必須開(kāi)盤(pán)并按整棟對外銷(xiāo)售
根據可查的公開(kāi)報道，早在2006年，北京市住建委就明確：對于已領(lǐng)取預售許可證或進(jìn)行現房信息確認的項目，須在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)和售樓處公布每棟樓開(kāi)盤(pán)進(jìn)度和擬售價(jià)格。開(kāi)發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取預售許可證之日起三天內必須開(kāi)盤(pán)，并按整棟對外銷(xiāo)售。
2010年4月，國家住房和城鄉建設部又下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中要求，取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內一次性公開(kāi)全部準售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴格按照申報價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。
然而，從記者的調查來(lái)看，現實(shí)的執行顯然并不樂(lè )觀(guān)。那么分層、分單元銷(xiāo)售的動(dòng)力在哪里？
鏈家地產(chǎn)一位姓曹的經(jīng)理認為，“擠牙膏式的開(kāi)盤(pán)”讓開(kāi)發(fā)商有了動(dòng)態(tài)調節住宅價(jià)格的可能。按照規定，樓盤(pán)在取得預售許可證之后，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售價(jià)格不能高于備案的最高價(jià)。不排除一些開(kāi)發(fā)商以略低于最高價(jià)的金額開(kāi)盤(pán)，小規模測試市場(chǎng)熱度之后，可以在一定區間內對價(jià)格作出調整。
“二手房最終解釋權在業(yè)主手里，新盤(pán)最終在開(kāi)發(fā)商呢，預售價(jià)當時(shí)是五萬(wàn)三，開(kāi)盤(pán)當天那棟樓是五萬(wàn)三到五萬(wàn)五的價(jià)。加推的那部分樓全都是五萬(wàn)五的價(jià)。比如說(shuō)客戶(hù)排卡排的太多，這次就130套房子，結果排了七八百個(gè)，就要加推一些房子。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉：分單元、分樓層開(kāi)盤(pán)違規
更重要的是，這種分層、分單元的銷(xiāo)售方法，制造出樓盤(pán)房源緊張的氣氛。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：嚴格意義上來(lái)講是違規的。但是沒(méi)辦法監管，你要說(shuō)肯定要買(mǎi)的你是可以買(mǎi)的，一旦取得預售證，在有效期內價(jià)格是不可更改的。最高上限就是取得預售許可證的價(jià)格，這樣來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商的目的是為了把市場(chǎng)供需結構拉平穩，凸顯房源緊張，因為很難判斷是否是捂盤(pán)。因為項目的確是處于可銷(xiāo)售狀態(tài)。
按照國家住建部的規定，沒(méi)有在規定時(shí)間內對外公開(kāi)銷(xiāo)售或未將全部準售房源對外公開(kāi)銷(xiāo)售，以及故意采塞高價(jià)格銷(xiāo)售或通過(guò)簽訂虛假商品住房買(mǎi)賣(mài)合同等方式人為制造房源緊張的行為，要嚴肅查處。在火爆的樓市中，“惜售”花招層出不窮，畸形變成了常態(tài)，究竟是誰(shuí)的失職？中國之聲將繼續關(guān)注。
