房產(chǎn)證上使用年限空白-房產(chǎn)證上使用年限空白沒(méi)辦法過(guò)戶(hù)

“商品房住宅竟然建在只有50年使用年限的綜合用地上，土地年限的信息還標注在了新房本上，這樣的做法合法合理嗎？”豐臺區造甲街南里11號樓居民向本報反映，最近在辦理房產(chǎn)證換證業(yè)務(wù)時(shí)才發(fā)現，自家的商品房住宅性質(zhì)與土地性質(zhì)不一致，而且新房產(chǎn)證上還注明了土地性質(zhì)及使用年限，這樣一來(lái)各類(lèi)煩惱接踵而至，不僅房屋中介暫停了該樓的掛牌售房，未來(lái)還面臨能否繼續落戶(hù)、土地使用年限比其他商品房短20年等不確定因素的影響。在本報關(guān)注下，6月6日，北京市規劃和自然資源委員會(huì )對居民疑問(wèn)進(jìn)行了答復。

5月31日記者來(lái)到造甲街南里，稍加觀(guān)察后不難發(fā)現，小區內其他的居民樓均為六層板樓的樣式，而11號樓則是一棟1、2層為底商的塔樓，底商的樓頂還豎有“寶豐大廈”的牌子。但在無(wú)論塔樓還是板樓的樓道內都掛著(zhù)寫(xiě)有社區居委會(huì )、物業(yè)公司以及包樓干部電話(huà)的便民服務(wù)牌。下午5點(diǎn)正值下班時(shí)間，接孩子的家長(cháng)、手提瓜果蔬菜的上班族陸續回到11號樓內，此景與其他居民住宅別無(wú)二致。如果僅看樓體外觀(guān)及樓內的人員構成，很難想象這棟樓所在的土地竟是一塊綜合樓及配套設施用地。

“商品房住宅建在了綜合用地上，土地的使用年限只有50年。交易或變更后土地年限的信息還會(huì )在房本上體現出來(lái)?！本用駥O女士告訴記者，其他業(yè)主在樓門(mén)微信群的這則發(fā)言引起大家關(guān)注，她這才發(fā)現自己幾年前買(mǎi)的房屋存在不少未知的風(fēng)險和隱患。

自從大家得知土地用途與房屋性質(zhì)不一致的情況后，造甲街南里11號樓的居民便開(kāi)始調查并向相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)。北京市規劃和自然資源委員會(huì )豐臺分局曾回復確認，造甲街南里11號樓的房屋用途確為住宅，但國有土地使用證記載土地用途為綜合樓及配套設施，自1993年10月起至2043年10月止，為期50年?！皩τ诓簧贅I(yè)主來(lái)說(shuō)，這樣的情況都是頭一次聽(tīng)說(shuō)，而由此產(chǎn)生的風(fēng)險和影響很快就暴露在了我們面前?！睂O女士說(shuō)。

消息傳開(kāi)后，多位業(yè)主向此前提供購房中介服務(wù)的工作人員和中介門(mén)店進(jìn)行核實(shí)，得知11號樓的業(yè)主想要通過(guò)中介掛牌出售房屋已經(jīng)變得非常困難?！艾F在有業(yè)主因為孩子入學(xué)急需換房，還有的老人希望用出售房屋的資金維持在養老院的日常開(kāi)銷(xiāo)，這些需求都被迫按下了暫停鍵?！庇芯用窀嬖V記者。

為了驗證這一說(shuō)法，記者走訪(fǎng)了小區周邊多個(gè)品牌的中介公司。不少中介人員在聽(tīng)到造甲街南里11號樓后都表示，由于該樓的土地用途與房屋產(chǎn)權不一致，即便對房屋信息進(jìn)行了登記，也很難掛牌出售。一位工作人員解釋稱(chēng)，由于此前的房產(chǎn)證上不體現土地用途，只有房屋的性質(zhì)，造甲街南里11號樓的房屋性質(zhì)是住宅，中介機構在審核房屋資質(zhì)時(shí)默認土地用途與房屋性質(zhì)一致，即房屋和土地年限均為70年。但是新?lián)Q的房產(chǎn)證上將注明土地用途，“土地用途與房屋性質(zhì)不一致情況的房屋在進(jìn)行登記后能否通過(guò)系統審核，誰(shuí)都不敢保證。即便能夠通過(guò)審核并掛牌出售，房屋產(chǎn)權70年、土地使用年限50年的房屋該如何定價(jià)也沒(méi)有先例，商品房住宅房屋產(chǎn)權和土地使用年限為50年的情況，我們之前更是從未遇到過(guò)。出于多方面考慮，現階段購房者基本不會(huì )考慮造甲街南里11號樓的房屋?！?/p>

造甲街南里11號樓共住有120余戶(hù)，為了解問(wèn)題癥結，居民們多方奔走，申請和收集各類(lèi)資料信息，越來(lái)越多的疑點(diǎn)逐漸浮出水面。

在發(fā)現土地用途及使用年限的問(wèn)題后，曾有一手房業(yè)主展示了在購房之初，其與小區開(kāi)發(fā)商——原北京市豐臺城建綜合開(kāi)發(fā)公司（現北京市豐臺區城市建設綜合開(kāi)發(fā)集團有限公司）簽訂的購房協(xié)議補充條款。在條款中記者看到，開(kāi)發(fā)商曾向購房者承諾，在土地使用年限（50年）到期后，將順延至2063年，并承擔土地出讓費用。也就是說(shuō)，部分一手房業(yè)主對于小區用地只有50年一事是知情的，但二手、三手購買(mǎi)房屋的業(yè)主對此可能并不知情。未來(lái)土地使用年限到期后，開(kāi)發(fā)商與部分業(yè)主間簽訂的協(xié)議，政府部門(mén)是否認可，開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )履行承諾，對于居民來(lái)說(shuō)可能都是未知數。

除了這份此前并不為人知的補充協(xié)議外，有居民還發(fā)現房本也有蹊蹺。造甲街南里11號樓共有18層，其中1層、2層為底商，其余樓層為住宅。然而居民在多個(gè)企業(yè)信息查詢(xún)類(lèi)APP中查到，本應是住宅的樓層里卻存在企業(yè)注冊的情況。這些房屋的屬性究竟是純住宅還是具備商住兩用屬性也令人疑惑。

更令人不解的是，一位業(yè)主的房產(chǎn)證上，在使用期限一欄明確標注了國有建設用地使用權，其使用期限始于1973年10月21日。業(yè)主認為，如果從1973年算起至2043年，土地使用年限正好是70年，“有沒(méi)有可能我們的房屋和土地年限本來(lái)就該是70年呢？”

種種問(wèn)題和疑點(diǎn)，讓造甲街南里11號樓的居民們心里越來(lái)越忐忑焦慮，大家迫切希望北京市規劃和自然資源委員會(huì )等主管部門(mén)及小區開(kāi)發(fā)商能積極解答疑惑。

記者就造甲街南里11號樓的相關(guān)情況聯(lián)系到了該樓的開(kāi)發(fā)商北京市豐臺區城市建設綜合開(kāi)發(fā)集團有限公司。工作人員說(shuō)，前不久北京市規劃和自然資源委員會(huì )豐臺分局方面已經(jīng)就該樓相關(guān)情況向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了核實(shí)。關(guān)于開(kāi)發(fā)商承諾事宜，開(kāi)發(fā)商將按照合同約定妥善處理。

6月6日下午，記者帶著(zhù)市民關(guān)注的問(wèn)題來(lái)到了北京市規劃和自然資源委員會(huì )。包括市規劃自然資源委相關(guān)工作人員及市規劃自然資源委豐臺分局的工作人員當面解答了相關(guān)疑問(wèn)。

關(guān)于居民提出造甲南里11號樓房屋和土地年限是否應為70年這一問(wèn)題。規劃自然資源委豐臺分局工作人員出示11號樓項目《城鎮國有土地使用權出讓合同》及一手房業(yè)主的購房合同顯示，兩份文件上均標明“土地使用年限為期50年”。工作人員表示，對于當時(shí)簽訂合同的購房者來(lái)說(shuō)，相關(guān)合同約定是明確的。而根據該開(kāi)發(fā)項目的行政審批文件顯示，該樓的項目名稱(chēng)為綜合樓，而建筑規劃一欄則標注了住宅面積等相關(guān)信息。

據解釋?zhuān)饲熬用駱堑姆勘竞屯恋厥褂米C分屬不同行業(yè)主管部門(mén)登記和保管，因此才出現了部分業(yè)主房產(chǎn)證土地使用年限一欄為空白狀態(tài)的情況。目前在兩證合一后，這種問(wèn)題將逐步得到解決。經(jīng)核實(shí)，造甲南里11號樓3層至18層居民的房本均為住宅、商品房，并無(wú)商住兩用房本存在。

工作人員告訴記者，為了方便居民在中介平臺掛牌和出售，經(jīng)過(guò)多方研究，除了會(huì )在居民換發(fā)的新房產(chǎn)證上標注土地使用年限為“1993年10月21日至2043年10月21日”外，還會(huì )在土地用途一欄進(jìn)行更為清晰的標注，即“綜合樓及配套設施（含住宅）”。此外在房屋權利性質(zhì)和用途兩欄也會(huì )繼續標注商品房和住宅的字樣。

關(guān)于土地出讓年限到期問(wèn)題，根據《中華人民共和國民法典》第三百五十九條規定，住宅建設用地使用權期限屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。

（原標題：“我家住宅產(chǎn)權到底是多少年”）

來(lái)源：北京日報 記者 陳圣禹 文并攝

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