房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商(房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商一直辦不下來(lái)怎么辦)

4月16日，紅星新聞?dòng)浾邚淖罡邫z獲悉，近日，最高人民檢察院印發(fā)6件涉房地產(chǎn)糾紛民事檢察監督典型案例。其中一起案例，是張某等71戶(hù)業(yè)主與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司商品房預售合同糾紛檢察和解系列案。

資料圖片 圖據圖蟲(chóng)創(chuàng )意

辦理房產(chǎn)證逾期

業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商違約

案例顯示，2015年6月30日，張某與貴州省安順市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某房開(kāi)公司）簽訂商品房預售合同，購買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的商品房。合同約定：出賣(mài)人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記的有關(guān)文書(shū)交付買(mǎi)受人，逾期不能交付的，出賣(mài)人按已付房?jì)r(jià)款的萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人承擔違約責任。

合同簽訂后，張某依約支付了購房款336757元，某房開(kāi)公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產(chǎn)權登記。2018年12月25日，張某訴至貴州省安順市西秀區人民法院，請求判令某房開(kāi)公司交付辦理商品房轉移登記的有關(guān)文書(shū)，配合其辦理房屋所有權證，并以購房款為基數，按日萬(wàn)分之一的標準支付2016年1月至2018年12月25日期間的逾期違約金共計36706.51元，此后繼續按日萬(wàn)分之一的標準以購房款為基數支付違約金，直至辦妥房屋所有權證之日止。

該案經(jīng)一審、二審，貴州省安順市中級人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現房備案手續，達不到辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的條件為由，對辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的訴訟請求未予支持。對于逾期違約金，認為張某在接收房屋時(shí)怠于發(fā)現案涉房屋不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)的條件，并放棄了拒絕接收該房屋的權利，本身也存在過(guò)錯，故酌情判令某房開(kāi)公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期違約金3980元。駁回張某的其他訴訟請求。

張某不服，向貴州省高級人民法院申請再審，該院指令安順市中級人民法院再審。安順市中級人民法院再審認為，張某不能舉證證實(shí)逾期對其造成的損失，最終酌情判令某房開(kāi)公司按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五為標準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期違約金5500.93元；2018年12月26日起至某房開(kāi)公司交付案涉房屋不動(dòng)產(chǎn)權證之日期間的逾期違約金，以張某已交付購房款為基數，按日萬(wàn)分之零點(diǎn)一五進(jìn)行計付；駁回張某的其他訴訟請求。

同時(shí)，另有70戶(hù)業(yè)主也對某房開(kāi)公司提起訴訟，請求判令辦理房產(chǎn)證并支付逾期違約金，安順市中級人民法院經(jīng)再審作出類(lèi)似判決。

申請檢察監督后

雙方最終和解

張某等71戶(hù)業(yè)主不服再審判決，向貴州省安順市人民檢察院申請監督，該院于2021年5月25日受理該案。

檢察院審查認為，再審判決未按當事人合同約定計算逾期違約金理?yè)蛔?，適用法律錯誤，并據此提請貴州省人民檢察院抗訴。為妥善處理該系列糾紛，貴州省人民檢察院從各方面充分評估案件監督的法定性和必要性。

一是經(jīng)與人民法院溝通了解到，若按照合同約定裁判，不但得不到執行，還可能導致企業(yè)破產(chǎn)，從而出現購房戶(hù)權益更難保障后果?？紤]到房開(kāi)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)困難及后期執行問(wèn)題，人民法院對合同約定的違約金多有調減。

二是經(jīng)類(lèi)案檢索發(fā)現，對于涉商品房逾期違約金，全省各地法院調減規則不盡統一。參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規定，該系列案件違約金調減幅度較大，與當地的經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應，達不到督促合同各方當事人秉持誠實(shí)信用原則履行合同義務(wù)的效果。

三是某房開(kāi)公司因案涉糾紛被多次投訴，正常運轉遭受?chē)乐赜绊?，且尚有其他債?wù)糾紛，存在破產(chǎn)風(fēng)險，不具備按照日萬(wàn)分之一標準支付違約金的能力。但其在某商業(yè)銀行繳存的工程質(zhì)量保證金尚余50萬(wàn)元，且有車(chē)位租賃費收益，實(shí)際承受能力高于生效判決確認的標準。

四是雖然案涉房開(kāi)項目因未申請辦理商品房現房備案，導致無(wú)法辦理房產(chǎn)證。但經(jīng)溝通，住建、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門(mén)表示在完善相關(guān)資料的情況下，將優(yōu)先協(xié)助企業(yè)辦理產(chǎn)權證。

貴州省人民檢察院認為，簡(jiǎn)單提出抗訴并不能解決張某等業(yè)主的實(shí)際問(wèn)題，檢察和解可能是處理案件比較好的方式。省、市兩級檢察院圍繞矛盾癥結，主動(dòng)加強與人民法院、相關(guān)行政主管部門(mén)、銀行等部門(mén)溝通，協(xié)同開(kāi)展和解工作。

一是積極協(xié)調住建部門(mén)、不動(dòng)產(chǎn)登記中心，通過(guò)完善相關(guān)資料，為71戶(hù)業(yè)主辦理了產(chǎn)權證，解決了張某等人最關(guān)心、最擔憂(yōu)的產(chǎn)權問(wèn)題，為全面和解奠定基礎。

二是通過(guò)協(xié)調有關(guān)銀行，對某房開(kāi)公司已經(jīng)驗收合格的項目預存的50萬(wàn)元工程質(zhì)量保證金解除查封，為房開(kāi)企業(yè)清償業(yè)主違約金提供條件。

三是做好對張某等人的釋法析理工作，經(jīng)過(guò)耐心解釋?zhuān)瑥埬车?1戶(hù)業(yè)主最終同意按照日萬(wàn)分之零點(diǎn)三支付違約金。雙方當事人最終達成和解，由某房開(kāi)公司用工程質(zhì)量保證金50萬(wàn)元支付逾期違約金，不足部分用車(chē)位租賃費抵扣，71戶(hù)業(yè)主向檢察機關(guān)撤回監督申請。

據介紹，這一案例的意義在于，檢察機關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)監督案件中，應著(zhù)眼實(shí)質(zhì)性解決購房者困難問(wèn)題，依法能動(dòng)履職，切實(shí)維護民生民利。住房問(wèn)題涉及人民群眾的切身利益，依法妥善處理房地產(chǎn)糾紛是“檢護民生”的重要內容。檢察機關(guān)在辦理涉房地產(chǎn)糾紛案件中，要結合房地產(chǎn)調控政策和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現狀，充分評估購房者訴求實(shí)現的可能性，并以此為導向，選擇最優(yōu)處理方式。

本系列案中，法院調減違約金依據不足，違背合同誠實(shí)信用原則，但“一抗了之”既無(wú)法解決問(wèn)題，也將面臨再審后按照合同判決無(wú)法執行的情況。鑒于此，檢察機關(guān)在全面調查核實(shí)的基礎上，充分評估實(shí)質(zhì)化解爭議的可能性，能動(dòng)開(kāi)展檢察和解，引導雙方當事人依法合理解決矛盾糾紛，一攬子解決購房者反映強烈的問(wèn)題及違約金問(wèn)題，最大限度保障了購房者的合法權益。

紅星新聞首席記者 吳陽(yáng)

編輯 張莉 責編 鄧旆光

（下載紅星新聞，報料有獎?。?/p>