從2015年8月開(kāi)始，通州在原有北京住宅限購的基礎上，執行區域版的升級限購政策。如今，整整一年過(guò)去了，在這期間，不僅僅是住宅，通州的商住項目也被納入限購范疇，通州也成為全國樓市中最特殊的區域。

但即便如此，在行政副中心的利好下，全國最嚴限購也無(wú)法抑制通州房?jì)r(jià)的脫韁上漲。數據顯示，限購一年里，通州樓盤(pán)價(jià)格整體漲幅在50%左右，雖然決策層不斷放出通州要進(jìn)一步控制房?jì)r(jià)的信號，但仍有近七成的受訪(fǎng)者表示，仍舊相信通州未來(lái)的規劃發(fā)展和升值潛力。

限購一年 通州成交縮水超七成

上周末，許久未有新盤(pán)入市的通州，推出了一個(gè)服務(wù)類(lèi)公寓項目光大新北京中心，該項目共計推出不到200套房源，但據開(kāi)發(fā)商表示排卡人數已經(jīng)達到500多人。產(chǎn)品均為43-79平方米的loft產(chǎn)品，起價(jià)在200萬(wàn)元左右，當天就全部售罄。

如此火熱的銷(xiāo)售，難道通州又要崛起?事實(shí)上受困于住宅和商住項目的雙雙限購，通州樓市的成交已經(jīng)跌入谷底，就連開(kāi)發(fā)商自己也承認，這樣符合規定不限購的服務(wù)類(lèi)公寓，剩余數量也并不多。

數據顯示，從2015年8月開(kāi)始，通州開(kāi)始執行區域版的樓市限購政策。如今，整整一年過(guò)去，導致限購后的通州成交量劇減，月均成交套數僅為400套。

來(lái)自中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的監測顯示，從2015年8月執行區域版限購政策伊始，通州新建商品住宅的成交量就開(kāi)始下降，從2015年7月限購前的1762套，到 2015年9月開(kāi)始限購后僅成交了506套，再到2016年2月達到了歷史最低的單月277套。直到2016年3月起，伴隨著(zhù)新一輪成交熱，通州新建商品住宅的成交量雖有所回升，但平均也就在月成交300套到400套之間的水平，相比限購前大跌了約75%。

不僅是住宅，通州商住也在今年被納入“加強版限購”的范圍。今年5月5日夜間，通州又對商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目限購。政策規定購買(mǎi)通州區商務(wù)型公寓，必須滿(mǎn)足本市住宅限購條件，商業(yè)和辦公項目不再對居民放開(kāi)銷(xiāo)售。這將不少個(gè)人購房者擋在門(mén)外，商住成交量出現暴跌。數據顯示，限購政策出臺后三天，通州商用公寓零簽約。限購一個(gè)月，通州累計公寓類(lèi)簽約僅有13套，市場(chǎng)遭遇冰點(diǎn)。

量跌價(jià)漲 誰(shuí)在支撐通州樓市

不過(guò)，成交量的下降并沒(méi)有引發(fā)價(jià)格的下跌，反而新盤(pán)售價(jià)在不斷提升。據北京青年報記者調查，上周末日光的新北京中心，整體售價(jià)約為4.5萬(wàn)元/平方米，其中高層部分的報價(jià)更是達到了5萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格相比該項目今年3月入市時(shí)不到4萬(wàn)元的單價(jià)，高出了15%左右。無(wú)獨有偶，將要推出新盤(pán)的華業(yè)東方玫瑰，報價(jià)同樣也達到了5萬(wàn)元/平方米，而該項目去年底售價(jià)僅為2.5萬(wàn)元/平方米。

面對住宅和公寓的雙重限購，通州開(kāi)發(fā)商為何還勇于提價(jià)呢?又是誰(shuí)在高價(jià)買(mǎi)通州的房子尼?

在通州深耕多年的某房企銷(xiāo)售負責人告訴北青報記者，在通州實(shí)施雙限后，確實(shí)將不少傳統買(mǎi)家擋在了門(mén)外，但同時(shí)新的購房群體也浮出水面。

首先，由于行政副中心的建設，許多市屬機關(guān)單位和企事業(yè)單位都會(huì )搬遷到通州，這就帶來(lái)了不少潛在購買(mǎi)力，甚至也有一些企業(yè)在和項目談團購，解決住房問(wèn)題。

其次，進(jìn)行資產(chǎn)配置的人越來(lái)越多。目前，人民幣貶值，銀行信貸政策寬松，金融平臺也大行其道，錢(qián)放在手里就貶值，投資成為潮流，不限購的商住及二手房商住就成了這部分資產(chǎn)配置購房人的投資選擇。

第三，通州本地的換房置業(yè)需求，一些本地的換房置業(yè)，一買(mǎi)一賣(mài)的需求，成了許多新房項目重點(diǎn)開(kāi)拓的客戶(hù)。另外，還有一個(gè)不容忽視的就是通州本地的拆遷戶(hù)。這類(lèi)購房人手握現金，甚至經(jīng)常以全款購房。

2012年底在通州買(mǎi)房的張先生，由于將通州房屋出租，近期就頻頻接到中介電話(huà)，詢(xún)問(wèn)是否賣(mài)房，并且均承諾全款。張先生向北青報記者透露，2012年底，他以1.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格買(mǎi)的華業(yè)東方玫瑰一套92平方米的兩居室，總價(jià)150萬(wàn)元左右。如今在鏈家門(mén)店該戶(hù)型的毛坯掛牌價(jià)已經(jīng)達到了420萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)了4.5萬(wàn)元/平方米。即便如此，中介仍向張先生表示，只要他愿意賣(mài)，很快就能成交，買(mǎi)家是拆遷戶(hù)，不差錢(qián)，愿意全款買(mǎi)房。

據了解，近年來(lái)通州土地供應的減少進(jìn)一步加劇了通州可售項目的減少，在各類(lèi)購房需求的沖擊下，即便是最嚴限購，也難以改變供不應求的現狀，同樣難以抑制樓市價(jià)格的上漲。

限購一年 價(jià)格仍漲了50%

來(lái)自北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究院的監測顯示，2016年7月，通州商品住宅整體簽約均價(jià)大約在35000元/平方米上下，相比去年同期23000元/平方米的均價(jià)，上漲了約50%。

針對“量跌價(jià)升”的態(tài)勢，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于政策等的利好因素，有購買(mǎi)資格的客戶(hù)和有可售房源的開(kāi)發(fā)商對通州房源的價(jià)格都有上漲的預期，市場(chǎng)價(jià)格必然會(huì )走向上行的。“不過(guò)，因為通州目前新建商品房住宅都非常有限，能夠簽約的庫存也處于近年的低點(diǎn)，所以成交量不會(huì )井噴。”

另外，張大偉還認為，即便通州大幅漲價(jià)，但在北京及燕郊大廠(chǎng)等周邊區域都大幅漲價(jià)的基礎上，通州的漲幅并不過(guò)分。

他認為，通州有利好也有政策約束，在這么嚴格的政策影響下，價(jià)格還漲了這么多，只能說(shuō)這個(gè)利好太大，資金太多。對比北京全市價(jià)格漲幅，2016年六環(huán)內的成交均價(jià)為4.4萬(wàn)元/平方米，同比2015年的3.4萬(wàn)元上漲了1萬(wàn)元左右，漲幅在28%左右。而燕郊在過(guò)去的一年里，房?jì)r(jià)從2015的1萬(wàn)元左右，全面上漲到了現在的均價(jià)2萬(wàn)元上下，部分項目甚至已經(jīng)開(kāi)始超過(guò)2.5萬(wàn)元觸摸3萬(wàn)元大關(guān)，價(jià)格上漲幅度超過(guò)100%。

整體可以看到，通州的價(jià)格上漲是全北京最快的區域，但因為嚴格的限購約束，成交量低迷，市場(chǎng)價(jià)格漲幅依然屬于正常范圍。

近七成人仍看好通州未來(lái)的規劃潛力

雖然限購一年以來(lái)，通州樓市成交冰封，價(jià)格飛漲，但購房人對于通州未來(lái)仍舊充滿(mǎn)信心。根據搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)做的“副中心”限購一周年的問(wèn)卷調查報告顯示，超過(guò)68%的受訪(fǎng)人認為，通州區域未來(lái)規劃仍有發(fā)展潛力。有73%的受訪(fǎng)人認為，一旦有通州的購房資格，仍會(huì )優(yōu)先選擇購買(mǎi)住宅。

對此，業(yè)內人士認為，由于目前通州在售新盤(pán)并不多，供應量較少，這使得通州房?jì)r(jià)并未受到嚴格限購影響，仍然堅挺。隨著(zhù)北京副中心建設，各項利好的落地兌現，對房?jì)r(jià)也帶來(lái)了極大吸引力。以往，通州區商品住宅的成交均價(jià)比北京整體均價(jià)水平低10%-30%，而自2016年6月開(kāi)始，通州房?jì)r(jià)已經(jīng)全面超越北京樓市的整體均值。

此外，數據顯示，今年4月通州臺湖的房?jì)r(jià)還在3.5萬(wàn)元/平方米，而近期即將開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)項目如城市之光·翡翠四季和臺湖銀河灣單價(jià)將達5萬(wàn)元/平方米以上，臺湖曾經(jīng)被認為是通州的價(jià)格洼地，如今已是通州新房的聚集地，目前通州15個(gè)在售新房中有近一半在臺湖，可以說(shuō)通州已無(wú)價(jià)格洼地。

張大偉也認為， 對于通州來(lái)說(shuō)，次中心的利好是非常明顯的，這種情況下，升級限購的確會(huì )明顯抑制市場(chǎng)成交量，但對于區域內的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，影響不會(huì )太大。當然，如果沒(méi)有限購，當下通州市場(chǎng)的價(jià)格必然更加驚人!他預計，即便限購繼續從嚴從緊，但隨著(zhù)通州利好的持續落地，市場(chǎng)價(jià)格依然會(huì )有明顯的上行趨勢。