通州新房破五萬(wàn)、大興、房山新房破四萬(wàn)……對于投資客來(lái)說(shuō)，這輪漲價(jià)行情中，北京樓市的投資空間正在逐漸變小，投資成本不斷抬高。但即便如此，缺乏更穩妥的投資渠道，和資產(chǎn)配置的要求，令樓市投資仍舊是當前收益最高的投資方向之一。在這樣的矛盾下，不少被高房?jì)r(jià)擠出北京的外溢投資客，開(kāi)始關(guān)注一些政策寬松、信貸支持的二線(xiàn)城市以及旅游度假城市。同時(shí)，這些外溢投資客的涌入，直接拉動(dòng)了二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)的抬升，就連本處于淡季中的海南、云南，也出現了成交同比暴漲的情況。

北京新房住宅性?xún)r(jià)比衰減

8月以來(lái)，樓市新盤(pán)的供應依舊不溫不火，上周(8月8日-14日)北京商品住宅市場(chǎng)僅有6個(gè)項目入市，其中包括新北京中心、西長(cháng)安壹號等4個(gè)商住項目，純住宅的項目也僅有金隅金玉府和萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)天地。

根據北京青年報記者的探盤(pán)與調查，這些入市新盤(pán)依舊延續著(zhù)近來(lái)的主格調——漲價(jià)!例如通州區的新北京中心項目，整體售價(jià)約為45000元/平方米，其中高層部分的報價(jià)更是達到了50000元/平方米，這個(gè)價(jià)格相比該項目今年3月入市的售價(jià)，高出了15%左右。但即便如此，該項目推出的200套房短時(shí)間內仍舊一搶而光。

無(wú)獨有偶，同樣在上周入市的兩個(gè)普通住宅項目金隅金玉府與萬(wàn)科長(cháng)陽(yáng)天地也采取了跳漲的策略，價(jià)格漲幅分別高達25%、52%。但值得注意的是兩個(gè)項目合計供應的新房源也不足百套。

對此，亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，土地供應不足導致的未來(lái)新增住宅項目銳減的大趨勢，使得現有住宅項目多出現“惜售”，而伴隨“惜售”出現的則是價(jià)格的不斷上漲。雖然受到供應不足的影響，這些漲價(jià)項目大部分仍能為市場(chǎng)所接受，但很明顯，新房的性?xún)r(jià)比正在衰減。

業(yè)內人士認為，對于有購房資格的人來(lái)說(shuō)，北京二手住宅的性?xún)r(jià)比優(yōu)勢已經(jīng)優(yōu)于個(gè)別新房項目，而對于投資以及沒(méi)有資格的購房人來(lái)說(shuō)，新房的持續上漲讓投資資金開(kāi)始外溢向一些二線(xiàn)城市以及海南、云南等旅游熱點(diǎn)區域。

外溢效應繼續體現 投資資金轉移向二線(xiàn)城市

黃先生就是一位典型的外溢投資需求，20年前從河南到北京打拼的他，如今在北京已經(jīng)有了兩套房子。但眼看股市乏力，缺少投資渠道的黃先生，本打算在大興義和莊附近買(mǎi)入一套商住LOFT作為投資。“從今年3月就開(kāi)始關(guān)注，當時(shí)透露的風(fēng)聲是300萬(wàn)左右，但項目遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，據說(shuō)要到9月份才能開(kāi)盤(pán)，最低報價(jià)也已經(jīng)漲到了380萬(wàn)元。”黃先生告訴北青報記者，他看上的這套73平方米精裝LOFT，在等待開(kāi)盤(pán)的時(shí)間里，就漲了快100萬(wàn)，由于商住項目首付至少50%，這就意味著(zhù)首付款多出了近50萬(wàn)元。這也超出了黃先生的資金能力，不得不放棄。

但失之桑榆收之東隅，黃先生最終在朋友的介紹下，7月份回到鄭州老家，在鄭東新區買(mǎi)了一套二手房，買(mǎi)時(shí)價(jià)格在1.7元/平方米左右，如今最高報價(jià)已經(jīng)達到了近2萬(wàn)元/平方米。

不少類(lèi)似黃先生的外溢投資客，開(kāi)始在一些二線(xiàn)城市尋找機會(huì )。由于二線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展水平僅次于一線(xiàn)城市，而且不限購、不限貸，又享受了許多新的扶持政策，于是一線(xiàn)城市調控的加碼使得投資資金轉移到二線(xiàn)城市，間接加溫了二線(xiàn)城市樓市。

在這當中經(jīng)濟發(fā)達且接壤一線(xiàn)城市的二線(xiàn)城市受到資金沖擊最為明顯。像北京樓市價(jià)格不斷提升的同時(shí)，就帶動(dòng)了周邊燕郊、廊坊、固安、大廠(chǎng)等市、縣樓盤(pán)價(jià)格的提升。而像今年暴漲的蘇州，則是吸納了因上海限購而溢出的投資需求。

業(yè)內人士稱(chēng)，今年上半年，隨著(zhù)一線(xiàn)城市土地價(jià)格的攀高，導致一些房企紛紛前往南京、蘇州、廈門(mén)等“強二線(xiàn)城市”拿地，使這些城市的土地市場(chǎng)一度火爆。這一過(guò)程也被稱(chēng)為資本的“溢出效應”。

海南淡季不淡 三成購房者來(lái)自北京

不僅是一些省會(huì )級別的二線(xiàn)城市，海南和云南這兩大旅游度假熱點(diǎn)區域，也迎來(lái)了大量外溢的北京投資客。

有多次置業(yè)經(jīng)歷的王大姐，在北京早已沒(méi)有了購房資格，于是她將投資目光盯上了大理的蒼山腳下。王大姐告訴北青報記者，她最近剛剛花230萬(wàn)元在大理買(mǎi)了一整套小院子，每套小院子含有四套小別墅，每套小別墅的單價(jià)都在50萬(wàn)元左右，四戶(hù)共用一個(gè)小院，因此她一口氣把整個(gè)院子里的四套房子全買(mǎi)了。即便如此，230萬(wàn)元的總價(jià)在她看來(lái)，在北京只能買(mǎi)豪宅的一個(gè)衛生間，但卻能在洱海邊擁有一整套院子。

類(lèi)似的是，最近在海南臨高碧桂園買(mǎi)房的丁先生也表示，北京一套商住樓的價(jià)格都在300萬(wàn)上下，而他剛買(mǎi)的海景公寓加精裝修也才不到50萬(wàn)，并且他和親人每家都買(mǎi)了一套，這個(gè)投資在他看來(lái)并不在意能否升值，主要是打算過(guò)年時(shí)和全家人一起在海南過(guò)。

類(lèi)似的投資需求外溢正表現的愈加明顯，據統計，中國富裕階層出游目的地52%為海南。平安好房北京分公司總經(jīng)理卞京表示，無(wú)論是基于養老、休閑居住還是投資升值，北京人在海南買(mǎi)房的熱情都非常高。據初步統計，北京地區客戶(hù)占海南所有樓盤(pán)銷(xiāo)售份額30%以上。

并且，海南省政府在今年初放開(kāi)了房地產(chǎn)調控政策，且央行、銀監會(huì )發(fā)布房貸新政，使得海南除三亞外都可享受最低首付20%。這明顯促進(jìn)了海南樓市的成交，數據顯示，上半年海南全省房屋銷(xiāo)售面積759.06萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)64.3%。

業(yè)內人士表示，當下“北上廣”樓市被限，二線(xiàn)城市也步入漲價(jià)快車(chē)道，使得外溢的投資需求再次涌向海南、云南這樣具有自然優(yōu)勢的熱點(diǎn)區域。

信貸變化將影響外溢的投資需求

不過(guò)，需要注意的是，監管層對于外溢的投資需求，正在從鼓勵變?yōu)榭刂?，尤其是一線(xiàn)二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)飆升，讓加強房地產(chǎn)調控的預期越來(lái)越高。據媒體披露，合肥已出臺嚴厲的限貸政策，即使在合肥市區無(wú)房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結清， 都停止貸款。無(wú)獨有偶，無(wú)錫也正在醞釀重啟限購政策。

而類(lèi)似的信貸收緊，將直接影響到投資客的選擇。業(yè)內人士表示，一些外溢投資需求關(guān)注的重點(diǎn)城市，在房?jì)r(jià)上漲中，都有明顯的加杠桿作用。根據相關(guān)數據計算顯示，全國購房 貸款新增額與新增商品房銷(xiāo)售額比值指標在2015年年底已達36.7%，今年上半年更是創(chuàng )紀錄地達到56.5%。

很明顯，信貸的寬松讓外溢的投資需求可以更低成本利用杠桿買(mǎi)房投資，但一旦信貸政策發(fā)生變化，樓市更加明顯地去杠桿，可能會(huì )直接促成個(gè)別樓市過(guò)熱城市的降溫。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，在當前資產(chǎn)荒的背景下，未來(lái)房屋交易市場(chǎng)和土地市場(chǎng)仍有繼續升溫的動(dòng)力，但熱點(diǎn)區域將會(huì )發(fā)生轉移。在“強二線(xiàn)”城市經(jīng)歷了一輪行情后，未受到政策打壓的區域中心城市將成為資本關(guān)注的熱點(diǎn)。