2016年上半年，“地王”成為土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞。成交價(jià)、成交額、溢價(jià)率從一開(kāi)始的一月一刷新，到后來(lái)一周一刷新，從一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天內幾次打破剛出爐的紀錄。行業(yè)資產(chǎn)泡沫顯現，專(zhuān)家提醒，這里面醞釀著(zhù)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險。

上半年300城土地出讓金總額超萬(wàn)億

中國指數研究院數據顯示，二季度以來(lái)，以上海、南京、蘇州、合肥為首的長(cháng)三角熱點(diǎn)城市地王頻出，二線(xiàn)城市地價(jià)領(lǐng)漲，部分城市土地市場(chǎng)存在過(guò)熱風(fēng)險。

今年上半年，全國300個(gè)城市樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續上漲，土地出讓金總額為10818億元，同比增加34%。其中，全國40個(gè)大中城市中超過(guò)一半同比增加，漲幅前十的城市土地出讓金均翻倍。

樓面價(jià)方面，今年上半年，全國300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1659元/平方米，同比上漲35%;其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為2972元/平方米，同比上漲55%。溢價(jià)率方面，2016年上半年，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率41%，較去年同期上升31%;其中住宅類(lèi)用地平均溢價(jià)率53%，較去年同期上升41%。

中原地產(chǎn)的數據也顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金超過(guò)100億元的就達到了3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過(guò)30億元的達到了51宗，單宗地超過(guò)10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過(guò)200宗。而溢價(jià)率方面，地塊溢價(jià)率超過(guò)100%的高達89宗，同比上漲45倍，溢價(jià)率超過(guò)50%的144宗，同比上漲8.5倍。

值得一提的是，土地市場(chǎng)熱度難減，但分化嚴重。根據中國指數研究院數據顯示，上半年全國土地出讓金排名前二十城市成交總額就達6917億元，成交額同比增加55%，占全國成交額比重超過(guò)60%，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億元，同比上漲38.5%，占全國成交額比重超過(guò)90%。

中國指數研究院認為，在一線(xiàn)城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企轉戰二線(xiàn)重點(diǎn)城市拿地，土拍頻現地王盛宴，城市、區域、板塊地價(jià)紀錄屢被刷新，并帶動(dòng)出讓金整體上漲。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉認為，本輪市場(chǎng)爆發(fā)的主要導火線(xiàn)與原因都在于信貸的釋放量，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅也認為，在房地產(chǎn)調控放松情況下，天量貨幣大水漫灌，部分經(jīng)濟基礎薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不力的三四線(xiàn)城市，不得不依靠地產(chǎn)調控政策的刺激，產(chǎn)生對區域樓市短期的利好拉動(dòng)。

開(kāi)發(fā)商輪流“坐莊”催漲地價(jià)

值得注意的是，土地價(jià)格的飆漲不僅僅由于政策與信貸的推動(dòng)。有業(yè)內人士指出，開(kāi)發(fā)商輪流坐莊、通過(guò)制造新地王解套舊地王也是造成地價(jià)節節上漲的重要原因。

以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例，其成交樓面價(jià)高達5.38萬(wàn)元/平方米，它的拍出就將中糧地產(chǎn)2013年以4.8萬(wàn)元/平方米摘得的孫河前地王解套。同時(shí)，保利首開(kāi)剛剛聯(lián)合拿下的北京常營(yíng)地王更是直接讓2014年年中奪下該區域地王的恒大“長(cháng)舒了一口氣”，此前，恒大樓面價(jià)成本高達5萬(wàn)元/平方米左右。

上述業(yè)內人士表示，新地王的拍出帶來(lái)的價(jià)格預期，讓其周邊的項目更有漲價(jià)的底氣。“像上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過(guò)于在周邊有在售項目的開(kāi)發(fā)商，廈門(mén)國貿、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷(xiāo)提價(jià)。”

除開(kāi)發(fā)商相互“抬轎”外，開(kāi)發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日，象嶼地產(chǎn)以高達193%溢價(jià)競得上海奉賢區南橋新城一宅地，總價(jià)21.2億元，樓面地價(jià)2.63萬(wàn)元/平方米;而在1個(gè)月前，象嶼地產(chǎn)則在同一區域以總價(jià)21.5億元、樓面價(jià)2.26萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拿下一塊宅地，用時(shí)一個(gè)月實(shí)現“自我解套”。

再如2015年8月，陽(yáng)光城以樓面價(jià)49236元/平方米奪得上海楊浦區平?jīng)錾鐓^一幅地塊，刷新了該公司曾在2014年11月創(chuàng )下的該板塊最高樓面價(jià)紀錄。

同策咨詢(xún)研究總監張宏偉說(shuō)，在同一區域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀錄無(wú)疑是房企降低拿地風(fēng)險的好辦法。“地王樓盤(pán)第一批少量推出保本甚至虧本銷(xiāo)售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房?jì)r(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷(xiāo)售盈利奠定了基礎。一定程度上講，拉長(cháng)項目開(kāi)發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷(xiāo)售可以對沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現地王樓盤(pán)的盈利及開(kāi)發(fā)價(jià)值。”

易居中國執行總裁丁祖昱則表示，高價(jià)拿地也是房企在資本市場(chǎng)存續的一種方法。“上市房企財務(wù)報表的資產(chǎn)計算是由其開(kāi)發(fā)的商品房庫存以市場(chǎng)價(jià)格評估計算而來(lái)。因此，雖然地價(jià)依然高企，但如果不拿地，上市房企在資本市場(chǎng)上的故事就講不下去。沒(méi)有土地儲備的房企，就相當于沒(méi)帶彈藥上戰場(chǎng)的士兵，所以只能硬著(zhù)頭皮與金融機構合作拿地，把地價(jià)越抬越高。”

下半年政策趨緊土地泡沫風(fēng)險顯現

近日，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，從上半年中國經(jīng)濟表現看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目標，但很大部分源于上半年地產(chǎn)發(fā)力，而資產(chǎn)泡沫主要聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)。

楊科偉說(shuō)，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年財報中，諸多企業(yè)去年凈利潤不足1500萬(wàn)元，部分上市公司即便拼盡一年利潤也無(wú)力購得北上廣深一套住宅;相反，在一線(xiàn)城市買(mǎi)房一年漲價(jià)增值部分相當于辛辛苦苦干事業(yè)一年利潤。雖有夸張之處，但也充分反映了當前經(jīng)濟現實(shí)。

“在貨幣政策持續寬松情況下，資金并未‘脫虛入實(shí)’，而是轉向進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”楊科偉表示，房地產(chǎn)業(yè)造富效應成倍放大，這一點(diǎn)M1、M2增速“剪刀差”持續擴大以及民間投資增速不斷下滑便可見(jiàn)一斑。

張大偉表示，在現實(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)上，經(jīng)?？梢杂^(guān)察到的經(jīng)驗現象是，在沒(méi)有顯著(zhù)基本面變化的情況下，資產(chǎn)價(jià)格卻會(huì )持續上升，從而產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫現象。而從資本市場(chǎng)看，主要的資產(chǎn)泡沫有股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)，2015年股市進(jìn)入熊市，當下的一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。

今年7月21日央行發(fā)布的貸款數據顯示，上半年全國新增貸款7.53萬(wàn)億元，而其中的個(gè)人購房貸款就增加了2.36萬(wàn)億元，比重達到了31%。值得一提的是，上半年新增住房貸款額幾乎相當于去年全年新增房貸額。

張大偉說(shuō)，2015年相關(guān)的政策還是“通過(guò)加快農民工市民化，擴大有效需求”，而在2016年經(jīng)濟工作會(huì )議上則從“加快”變成了“有序”。

楊科偉認為，對部分熱點(diǎn)城市，政策轉變的信號已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去杠桿”化也勢在必行。隨著(zhù)后續“抑制資產(chǎn)泡沫”的具體措施落地，無(wú)疑將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大沖擊，特別是部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，市場(chǎng)將面臨量縮滯漲局面。

截至7月27日，年內搶地最積極的50房企合計拿地為6221.75億元，合計建筑面積為9622萬(wàn)平方米，平均拿地成本為6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企業(yè)拿地平均成本增加高達51.8%，價(jià)格風(fēng)險再度增加。

張大偉也指出，截至6月下旬，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的地塊合計有59宗，合計土地出讓金為1919.38億元，截至2016年6月16日，這些地塊銷(xiāo)售額只有224.8億元。這意味著(zhù)若按照目前市場(chǎng)正常的銷(xiāo)售利潤，這部分地王的總貨值預期為3800億元。224億元的銷(xiāo)售額，目前來(lái)看只相當于一年的資金成本，這里面醞釀著(zhù)巨大的市場(chǎng)風(fēng)險。