上半年50城市土地出讓金近萬(wàn)億

地王頻出催熱部分省市土地財政

地方財收兩極分化明顯，下半年財政收入壓力加大

2016年是“十三五”開(kāi)局之年，在全球經(jīng)濟疲軟的背景下，國內整體經(jīng)濟增長(cháng)壓力倍增。同時(shí)，在經(jīng)濟轉型期中國制造業(yè)仍處于調結構、去庫存階段，地方財政收入面臨較大壓力。

但值得注意的是，2016年最新財政收入數據顯示，今年上半年，我國契稅2163億元，同比增長(cháng)14.8%;土地增值稅2357億元，同比增長(cháng)13.1%。另外，房產(chǎn)稅1169億元，同比增長(cháng)8.5%;耕地占用稅1086億元，同比下降4.8%;城鎮土地使用稅1149億元，同比增長(cháng)1.6%。對此，有業(yè)內人士認為，一方面是受上年基數較低影響，另一方面，上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)部分支撐了財政收入的增長(cháng)。

《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，今年上半年，遼寧、山西財政收入分別下滑了18.6%和7.4%。對比來(lái)看，上海財政收入同比增長(cháng)超過(guò)30%，地方財政收入呈現出明顯的兩極分化。而地方房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度與財政收入冷熱不均的結構出現較高程度的一致性，上半年部分省市“地王”節奏加快催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也成為地方財政的主要來(lái)源。

中原地產(chǎn)最新數據顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過(guò)100億元的地塊就達到3宗，分別出現在杭州、深圳、天津。超過(guò)30億的達到了51宗，單宗地超過(guò)10億的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過(guò)200宗。

而溢價(jià)率方面，拍出的地塊溢價(jià)率超過(guò)100%的達89宗，同比上年上漲45倍，溢價(jià)率超過(guò)50%的144宗，同比上漲8.5倍。

同時(shí)，截至7月26日，全國住宅類(lèi)土地單城出讓額超過(guò)100億的城市合計有22個(gè)，分別為北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市以及杭州、蘇州、南京、合肥等18個(gè)二線(xiàn)城市。其合計土地出讓金為7579.5億元，同比2015年同期的4007億元上漲了89.2%。其中，杭州土地出讓金已經(jīng)超過(guò)2015年全年34%，合肥也超過(guò)了2015年全年21%，蘇州超過(guò)2015年全年15.3%。從平均溢價(jià)率看。蘇州、南京、合肥、深圳等城市平均溢價(jià)率超過(guò)100%。

在此背景下，包括杭州、蘇州、南京、上海等土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的地區，上半年財政收入都表現不俗。

以廣東省為例，今年上半年，廣東全省一般公共預算收入完成5438.63億元，同比增長(cháng)17.9%，其中，因房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆及土地轉讓回暖，土地增值稅收入115.26億元，同比增長(cháng)31.6%。同樣受到房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆影響的還有全省政府性基金預算收入。上半年，廣東省政府性基金預算收入累計完成1637.88億元，同比增長(cháng)42.2%。占政府性基金預算收入八成多的國有土地使用權出讓收入在部分地區房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)下，同比增長(cháng)48%。

蘇州全市完成一般公共預算收入898.0億元，增長(cháng)11.0%，半年度增幅為2012年以來(lái)最高水平。值得注意的是，因市場(chǎng)熱度的帶動(dòng)，2016年上半年，蘇州市土地出讓金總額約507.12億元，比2015年同期增加382.12億元，同比增幅高達275.64%。

此外，作為“地王”頻出的一線(xiàn)城市，上海上半年一般公共預算收入4196億元，增長(cháng)30.6%，同比提高17.5個(gè)百分點(diǎn)，遠超同期全國一般公共預算收入7.1%的速度。從行業(yè)來(lái)看，金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、房地產(chǎn)等行業(yè)對財政收入增長(cháng)貢獻較大。

地方財收冷熱不均兩極分化明顯，與上述城市對應，一些城市則是另一番景象。以陽(yáng)泉市為例，今年上半年，陽(yáng)泉市稅收33.7億元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收2.04億元，相比去年下降14.39%。2014年至今，房地產(chǎn)稅收占比也呈下降趨勢。2014年，陽(yáng)泉市房地產(chǎn)業(yè)稅收達到5.82億元。今年上半年，陽(yáng)泉國有土地出讓收入1.24億元，同比增長(cháng)51.53%，但據財政局相關(guān)負責人說(shuō)，土地收入多為區縣工業(yè)用地，住房市場(chǎng)土地出讓很少。由于房地產(chǎn)業(yè)不景氣，相關(guān)稅收都出現明顯下降，今年上半年土地增值稅0.2億元，同比減少30.3%;契稅0.32億元，同比減少43.3%。

事實(shí)上，“土地財政依賴(lài)癥”再度加深的趨勢從2015年年底開(kāi)始顯現，今年上半年更加明顯，一方面是受營(yíng)改增之后地方稅源缺失的影響，另一方面，房地產(chǎn)回暖程度的不同，也造成地方財政冷暖不一。

土地市場(chǎng)瘋狂盛宴背后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。去年10月1日，廣州市宣布提高中心城區基準地價(jià)，較2011年舊基準地價(jià)標準漲幅超過(guò)一倍，最高漲幅高達158%。中國建設銀行首席經(jīng)濟學(xué)家黃志凌認為，這說(shuō)明地方政府并未擺脫土地財政依賴(lài)，依然坐享土地增值收益。

記者了解到，在許多地方，土地出讓金收入已占地方財政收入的三分之一左右，個(gè)別地方的土地出讓金收入最高時(shí)可以占到財政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè)，但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就，短期內土地出讓收入仍占據地方財政收入的重要比重。

值得注意的是，下半年隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉向，地方財政壓力恐再度增加。中金公司分析員寧靜鞭表示，地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現象，預示著(zhù)本輪行業(yè)成交周期高點(diǎn)來(lái)臨。因此預計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期將步入拐點(diǎn)，提前進(jìn)入下行階段，四季度更是會(huì )隨著(zhù)新房供應的增加，迎來(lái)供過(guò)于求狀態(tài)。

日前政治局會(huì )議提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。也有消息稱(chēng)，證監會(huì )官員在25日保薦機構專(zhuān)題培訓會(huì )議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對流動(dòng)資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。種種政策的收緊意味著(zhù)房企不再擁有著(zhù)無(wú)限的資金，土地的購置必然將要減緩。