9·30新政后北京二手房降溫 學(xué)區房火熱勢頭受遏

進(jìn)入10月以來(lái)，北京二手房成交量繼續保持下滑態(tài)勢。在目前的市場(chǎng)上，買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望情緒也仍在延續。同時(shí)，整體市場(chǎng)的降溫也令學(xué)區房上行得到了一定程度的遏制。伴隨著(zhù)中介行業(yè)監管的日趨嚴格，中介行業(yè)也在面臨著(zhù)雙重挑戰。

上半月網(wǎng)簽環(huán)比跌三成

新政對于北京二手房市場(chǎng)的影響可謂立竿見(jiàn)影。

據我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院統計數據顯示，11月上半月(1日-15日)，北京市二手住宅共網(wǎng)簽9674套，環(huán)比10月下半月下降了28.7%，較9月上半月下降22.7%。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院介紹，11月上半月的11個(gè)工作日，網(wǎng)簽數據都位于1000套以下，遠低于“9·30新政”出臺前超千套的日成交量。這其中，上半月日成交量最高為998套，最低646套，平均每個(gè)工作日網(wǎng)簽845套，環(huán)比10月下半月1152套的工作日平均網(wǎng)簽量，下降了26.6%，較9月上半月1178套的工作日平均網(wǎng)簽量下降了28.2%。

按“周”統計的網(wǎng)簽量也在呈下滑趨勢。我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院數據顯示，2016年第46周(11月7日-13日)，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為4532套，環(huán)比45周下降了6.9%，是自第44周以來(lái)連續第3周下滑。

據介紹，今年1月至10月中旬，北京二手住宅單周網(wǎng)簽量最多連續兩周下滑，10月最后一周至今的“三連滑”在年內尚屬首次。此外，單周4532套的交易量也是自8月份以來(lái)北京二手房網(wǎng)簽量首次連續第二周低于5000套。

新增房源、客源量回落

在成交量回落的同時(shí)，市場(chǎng)上的新增房源和客源量也出現了回落。

據鏈家網(wǎng)統計數據顯示，10月北京二手房新增房源量環(huán)比下跌15.01%，新增客源量環(huán)比下跌26.7%，帶看量環(huán)比下跌31.47%。目前的新增客房比達到3.7，這意味著(zhù)市場(chǎng)上每增加1套房子的同時(shí)，會(huì )有3.7位新增客戶(hù)出現，低于市場(chǎng)繁榮時(shí)期4以上的新增房客源比，這也意味著(zhù)買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入市場(chǎng)的熱情在降低。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析，9月30日出臺的“京八條”，對穩定樓市預期，抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到了立竿見(jiàn)影的效果。一方面，客戶(hù)由著(zhù)急搶購轉為等待觀(guān)望，部分客戶(hù)受新政影響延緩或取消了購房計劃，11月上半月新增購房客戶(hù)較9月上半月減少了近四成，有效購房客戶(hù)需求明顯減少。另一方面，受購房需求減少的影響，業(yè)主“漲價(jià)惜售”銷(xiāo)聲匿跡，業(yè)主報價(jià)迅速回歸理性，部分著(zhù)急出售房產(chǎn)套現的業(yè)主開(kāi)始主動(dòng)降價(jià)，房?jì)r(jià)出現回落。

胡景暉表示，近期杭州、深圳、武漢等再次加碼樓市調控，北京樓市明顯降溫，在政策調控效果顯著(zhù)的情況下，仍然有較多的政策儲備，所以這將對未來(lái)北京樓市的市場(chǎng)預期產(chǎn)生重要影響，樓市降溫，回歸理性，交易量、價(jià)回落將是大勢所趨。

各方心態(tài)

買(mǎi)方觀(guān)望繼續，剛需略活躍

受到新政影響，之前部分擔心房?jì)r(jià)持續上行的購房者仿佛吃了一顆“定心丸”。

“對于我們這種上有老下有小的80后，攢錢(qián)換房不容易。尤其是二手房，資金是一方面，房子的狀況、配套也需要一套套地看，一套套地眩最近都說(shuō)市場(chǎng)冷下來(lái)了，我們也有機會(huì )比較從容地選一眩”家住大興黃村的購房者馬潔表示。

大興黃村一鏈家門(mén)店經(jīng)紀人告訴記者，“9·30樓市新政”出臺前，僅黃村東里一個(gè)小區在7月、8月每月都能成交5-6套房源，在新政出臺前的9月也有2套房源通過(guò)門(mén)店成交。“10月份市場(chǎng)一下子就冷下來(lái)，到現在還沒(méi)有一套成交”。

記者了解到，目前黃村區域的黃村東里、黃村西里這樣的老公房，目前業(yè)主報價(jià)也很少有“冒進(jìn)戶(hù)”，基本上還是維持在10月份的成交均價(jià)上下。黃村東里最近新上的一套74平方米的二居室房源，業(yè)主報價(jià)260萬(wàn)元，均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米。此外，另一套86平方米的三居室，報價(jià)為290萬(wàn)元，折合均價(jià)3.36萬(wàn)元/平方米。

上述經(jīng)紀人介紹，這套三居室上架有1個(gè)月了，僅有一組帶看。“黃村東里的成交價(jià)在9月份破3萬(wàn)元/平方米后，不少購房者都選擇了觀(guān)望，畢竟來(lái)這里買(mǎi)房的大多是剛需和剛改，總價(jià)從200萬(wàn)以?xún)纫幌伦榆f到230萬(wàn)、240萬(wàn)，壓力可不校”

同時(shí)，由于受政策影響較小，剛需購房者在目前的市場(chǎng)上仍舊保持活躍。據房天下數據研究中心統計，11月的最近一周(11月7日-11月13日)，建筑面積為50-70平方米和70-90平方米的二手房關(guān)注度均超過(guò)了20%，90-110平方米的關(guān)注度占16%，110-130平方米、130-150平方米、150-200平方米等的關(guān)注度均不超過(guò)10%。

賣(mài)方心態(tài)轉變，部分房源價(jià)格可商量

買(mǎi)方態(tài)度的轉變讓中介的經(jīng)紀人有些焦慮。在左安門(mén)內大街的幾家中介門(mén)店里，最近經(jīng)紀人的工作狀態(tài)明顯輕松了不少。“有的門(mén)店已經(jīng)半個(gè)月沒(méi)成交了?，F在輕松是輕松，可是真不知道業(yè)績(jì)怎么完成。”該區域中介門(mén)店一經(jīng)紀人表示，由于買(mǎi)家最近都在觀(guān)望，賣(mài)方的報價(jià)也沒(méi)有了繼續提價(jià)的底氣。

在立水橋區域的旭輝奧都小區，部分房源出現了可議價(jià)的情況。有中介介紹，旭輝奧都雖然是50年產(chǎn)權的商住房源，但由于可以落戶(hù)且為學(xué)區房，所以市場(chǎng)關(guān)注度一直不低。該小區10月中旬掛出一套70平方米的大一居房源，報價(jià)230萬(wàn)元。最近，該房源價(jià)格200萬(wàn)可談。

部分賣(mài)方心理松動(dòng)的情況同樣出現在其他的片區。根據媒體報道，受調控影響下降熱度的二手房市場(chǎng)，讓原本在9月執意違約的賣(mài)家后悔違約，同意繼續履行原來(lái)的合同。

據中原報價(jià)指數9月、10月、11月的數據變化顯示，9月份中原二手房報價(jià)指數都在80%附近，說(shuō)明二手房對外上調報價(jià)的房源大大超過(guò)報價(jià)下調的房源，市場(chǎng)上上調二手房報價(jià)的業(yè)主占了絕大多數。而到10月以后，這些上調報價(jià)的房源開(kāi)始下降，占比不斷降低，到了11月第一周，市場(chǎng)上二手房掛牌房源中下調報價(jià)的占比，首次超過(guò)上調房源的占比。

但與此同時(shí)，記者也了解到，部分改善型購房人發(fā)現，目前市面上可選的房源似乎選擇余地并不大。

家住石景山的購房者胡女士介紹，她最近一直在關(guān)注居住地附近的大三居或者小四居房源。但是掃了一圈發(fā)現這類(lèi)房源本身就不多，業(yè)主對價(jià)格“咬”得比較“死”。

業(yè)內人士表示，由于樓市新政實(shí)施后，二套房首付比例提升，但此類(lèi)房源的業(yè)主大多也并不急于換房或者騰挪資金，因此多是采取觀(guān)望態(tài)度，并不急于出售。同時(shí)，雖然市場(chǎng)上有部分業(yè)主因為換房、周轉資金等原因下調報價(jià)，但目前二手房報價(jià)仍在高位，沒(méi)有大面積下調。和買(mǎi)方一樣，不少賣(mài)方也在“堅守”。

熱點(diǎn)

學(xué)區房火熱勢頭受遏主流單價(jià)近10萬(wàn)

“9·30新政”對樓市的影響同樣表現在學(xué)區房成交上。據中介機構統計數據顯示，在選取的20個(gè)北京典型學(xué)區房樣本成交價(jià)顯示，目前學(xué)區房的整體漲勢暫時(shí)得到遏制，近半學(xué)區房10月份的成交價(jià)未超出9月份高位。9-10月份的數據顯示，中效型學(xué)區房主流價(jià)格接近10萬(wàn)元/平方米，并相對穩定。熱門(mén)優(yōu)質(zhì)學(xué)區房?jì)r(jià)格接近或超過(guò)15萬(wàn)元/平方米，局部房?jì)r(jià)上漲壓力仍較明顯。

據學(xué)院南路一中介門(mén)店經(jīng)紀人介紹，因為每年入學(xué)的孩子數量是大致穩定的，因此從學(xué)區房成交量上看，數量還是比較穩定的。不過(guò)另一方面學(xué)區房也會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)的好壞上下浮動(dòng)，只是相比于普通的房源來(lái)說(shuō)更具抗跌力。

記者也了解到，學(xué)區房還會(huì )受到教育政策的影響。由于一些知名小學(xué)對應片區的改變，迅速帶動(dòng)了新納入劃片地區的二手房?jì)r(jià)格上漲。據了解，以月壇附近的育民小學(xué)為例，育民小學(xué)將青龍橋小學(xué)合并后，對應片區擴大，多個(gè)原本不屬于片區內的小區，二手房?jì)r(jià)格有所上行。

提醒

行業(yè)整頓繼續六區實(shí)行資金監管

11月12日，北京市住建委、中國人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求自2016年12月15日起，北京六區(東城、朝陽(yáng)、通州、順義、昌平、大興)實(shí)行存量房交易資金監管。這意味著(zhù)，有關(guān)部門(mén)加強對二手房交易資金監管，杜絕中介行業(yè)“跑路”給購房者帶來(lái)?yè)p失，也杜絕了中介公司挪用資金民間放貸的情況出現。

實(shí)際上，在國慶期間20余城先后出臺的樓市調控政策中，不少城市都提出規范和整頓開(kāi)發(fā)商和中介的行為，嚴厲的行業(yè)整頓拉開(kāi)帷幕。

在業(yè)內看來(lái)，新政明確了通過(guò)中介機構完成的交易必須在各區房產(chǎn)管理部門(mén)的監管賬戶(hù)劃轉交易資金，杜絕了中介機構設立資金池。資金監管有利于交易安全，保障了二手房交易雙方的資金安全，這是未來(lái)的發(fā)展趨勢。

面對監管政策的日益收緊，各中介都開(kāi)始在規范自身行為，避免“踩雷”。記者在走訪(fǎng)中也發(fā)現，中介經(jīng)紀人在解答問(wèn)題和帶看過(guò)程中都相對謹慎起來(lái)。有經(jīng)紀人對記者表示，之前不少門(mén)店清理了一批問(wèn)題房源，對于經(jīng)紀人的工作程序要求也更為嚴格。

有業(yè)內人士表示，資金監管在大型中介是早就存在的規定。不過(guò)有時(shí)候為了“遷就”客戶(hù)的要求就不太注意這些問(wèn)題，為后期交易埋下了隱患?，F在有了明文規定，各大中介在風(fēng)口浪尖上當然會(huì )把合規放在第一位。