房企融資收緊政策密集出臺 調控溫和限制但未"一刀切"

主持人杜雨萌：自9月30日北京市發(fā)布樓市“京八條”收緊政策后，全國范圍內掀起新一輪限購、限貸熱潮。與此同時(shí)，相關(guān)部委也針對房企資金鏈進(jìn)行全線(xiàn)收緊，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款、房企發(fā)債以及銀行理財資金等方面。

分析師表示，各部門(mén)針對房企融資出臺的細則比較密集，但主要是中小房企融資影響較大，大型房企影響較小

房地產(chǎn)金融數據增速在減速，尤其是前端房企融資正在全面收緊，間接融資與直接融資都在提高門(mén)檻。銀監會(huì )近日發(fā)布的《關(guān)于開(kāi)展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專(zhuān)項檢查的緊急通知》包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面，如檢查是否存在銀行資金違規用于購地的問(wèn)題；檢查信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價(jià)款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金信托貸款。而在此之前，銀監會(huì )在10月21日召開(kāi)的第三季度經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )上明確要加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規經(jīng)營(yíng)。

國家發(fā)改委也出臺《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調控政策的意見(jiàn)》，要求對房企企業(yè)債融資進(jìn)行從嚴審核，嚴格限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資。

“各部門(mén)針對房企融資出臺的細則比較密集，但主要是中小房企融資影響較大，大型房企影響較校”克而瑞研究中心分析師沈曉玲在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，因為當前收緊房企融資并非采勸一刀切”策略，而是抑制高杠桿融資拿地，同時(shí)保持合理融資需求為主，維護市場(chǎng)秩序為主。

“對房企融資影響最大的是公司債，從2015年開(kāi)始房企發(fā)行公司債的比例較大，近期交易所出臺分類(lèi)監管的函后，從實(shí)際限制來(lái)看，主要是中小房企融資受影響最大。”沈曉玲表示，“如果房企拿地不再如今年年中前后頻繁出現‘地王’現象，房?jì)r(jià)也保持相對穩定增速，各部門(mén)對房企融資的控制也會(huì )以平穩為主。”

此前，滬深交易所向債券承銷(xiāo)機構發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監管的函》，對房地產(chǎn)行業(yè)分類(lèi)監管采勸基礎范圍+綜合指標評價(jià)”的分類(lèi)監管標準。同時(shí)，對于符合基礎范圍要求的房地產(chǎn)企業(yè)，監管函還通過(guò)五項綜合指標評價(jià)做進(jìn)一步遴選，將房企劃分為正常類(lèi)、關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險類(lèi)。

沈曉玲認為，綜合來(lái)看，此次分類(lèi)監管方案，對于房企發(fā)債限制主要在于提高了公司債的發(fā)行門(mén)檻，對中小型民企發(fā)債限制較大。但根據數據推測，這并不會(huì )對房企公司債的發(fā)行總額造成太多影響，以房企今年前10個(gè)月發(fā)債情況為樣本，未跨入此次公司債發(fā)行門(mén)檻的房企在前10個(gè)月總共發(fā)行525.6億元公司債，僅占到同期房企公司債發(fā)行總額的7%，而此次跨入新門(mén)檻的房企同期則發(fā)行了7204.4億元公司債，為前10個(gè)月的發(fā)債主力。從監管函的內容來(lái)看，此次新政并未對發(fā)債主力造成太大影響，可以看出監管層對于房企的貨幣政策調整較為慎重，可視為較為溫和的調控。