成都住房限購升級 城南熱點(diǎn)區域加大戶(hù)籍限制

17日下午，成都市公布了新的房地產(chǎn)限購政策，成都市政府官方網(wǎng)站發(fā)布了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干政策措施的通知》(下稱(chēng)《通知》)，通知指出，進(jìn)一步加強成都高新區南部園區、天府新區成都直管區等熱點(diǎn)區域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。

城南熱點(diǎn)區域

購房加大戶(hù)籍限制

新政最受關(guān)注的一條莫過(guò)于對成都部分區域進(jìn)行的限購升級?！锻ㄖ分忻鞔_提到，將進(jìn)一步加強成都高新區南部園區、天府新區成都直管區等熱點(diǎn)區域住房限購措施，促進(jìn)職住平衡，減少交通擁堵。

自即日起，成都高新區南部園區、天府新區成都直管區的戶(hù)籍居民或在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區穩定就業(yè)并連續繳納社會(huì )保險或個(gè)人所得稅1年以上的其他地區戶(hù)籍居民，在本區域內無(wú)自有產(chǎn)權住房，且2016年10月1日后尚未在成辦發(fā)〔2016〕37號文件規定的住房限購區域內新購買(mǎi)商品住房的，可在本區域范圍內購買(mǎi)1套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區域購買(mǎi)商品住房。

根據成辦發(fā)〔2016〕37號文件，限購區域是指在成都高新區、成都天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣范圍內實(shí)行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買(mǎi)1套商品住房。嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買(mǎi)二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不低于40%。

公積金貸款新政

余額和時(shí)間雙掛鉤

通知對公積金貸款也進(jìn)行了限制。

住房公積金貸款最低首付款比例方面，購買(mǎi)首套住房或已有一套住房，并已結清相應住房貸款余額的，最低首付款比例為30%；已有一套住房，但未結清相應住房貸款余額的，最低首付款比例為40%。對購買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭不予以公積金貸款。

更重要的是，《通知》對公積金貸款額度也進(jìn)行了更強的限制，即實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存余額和繳存時(shí)間雙掛鉤政策。

此前，成都住房公積金管理中心單筆住房公積金貸款最高額度為：符合住房公積金個(gè)人住房貸款條件的兩人及以上的職工家庭，單筆最高貸款額度為70萬(wàn)元，單職工單筆最高貸款額度為40萬(wàn)元。單筆可貸額度計算公式為：借款人(包括共同借款人)申請貸款時(shí)上月住房公積金正常繳存余額之和的20倍。

新政實(shí)施后，兩人及以上的職工家庭貸款額度=×20倍×繳存時(shí)間系數(上限70萬(wàn)元)；單職工家庭貸款額度=借款人公積金繳存余額×20倍×繳存時(shí)間系數(上限40萬(wàn)元)；繳存時(shí)間小于12個(gè)月的，時(shí)間系數設為0.5；繳存時(shí)間在12個(gè)月至24個(gè)月的，時(shí)間系數為0.9；繳存時(shí)間在24個(gè)月以上的時(shí)間系數設為1。

焦點(diǎn)1

城南二套房首付七成？

傳聞“最嚴首付政策”即將出臺

值得注意的是，《通知》中還有一條關(guān)于房貸政策進(jìn)一步調整的信號，原文為：經(jīng)人行成都分行會(huì )同四川銀監局，指導四川省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制充分醞釀并做出決議，進(jìn)一步調整成都市部分區域差別化住房信貸政策。

雖然新政并未明確區域差別化的具體措施，但記者向業(yè)內人士了解到，所謂差別化是指將對高新南區和天府新區成都直管區的房貸執行二套房首付七成的新政。

目前，二套房首付七成的政策主要在北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市實(shí)施，若消息屬實(shí)，這將是成都史上最嚴的首付政策。

焦點(diǎn)2

嚴格約束囤地、惜售

優(yōu)化土地供應，增加有效供給

土地市場(chǎng)方面也出臺了新政?！锻ㄖ芬?，對取得土地后約定的竣工時(shí)間屆滿(mǎn)還未達到100%開(kāi)工、約定的竣工時(shí)間滿(mǎn)一年仍未實(shí)現100%申請銷(xiāo)售等行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，納入成都房地產(chǎn)行業(yè)信用信息平臺記錄，且在房屋具備條件并上市銷(xiāo)售前不得參與土地公開(kāi)出讓市場(chǎng)競買(mǎi)。

對約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法按照土地出讓價(jià)款的20%征繳土地閑置費；對動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年以上未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法收回土地使用權。此外，成都市還表示將公布全市經(jīng)營(yíng)性建設用地出讓3年滾動(dòng)供應計劃，穩步增加住宅用地供應規模。

并且，新政對開(kāi)發(fā)商預售的約束也進(jìn)一步升級?！锻ㄖ分赋?，成辦發(fā)〔2016〕37號文件規定的住房限購區域內，商品住房項目面積在5萬(wàn)平方米以上且分期開(kāi)發(fā)建設的，每期申請預售面積不應低于3萬(wàn)平方米，在5萬(wàn)平方米以下的應一次性申請辦理預售許可。

新政背景

國慶“限購令”效應未完全顯現

其實(shí)在今年國慶節第一天，成都市就已經(jīng)出臺過(guò)關(guān)于房地產(chǎn)限制的措施，包括重啟限購、提高二套房首付比例等等。但從10月以來(lái)的數據看，政策效應或尚未完全顯現。

四川中原監測數據顯示，10月成都商品住宅主城區成交面積126.07萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲25.96%，不過(guò)成交均價(jià)為13113元/㎡，環(huán)比上漲僅6.74%，其中高新區和金牛區漲幅最大，分別為14.21%和11.10%。

對此，四川中原地產(chǎn)分析認為，成交的上升主要是受9月市場(chǎng)成交集中備案影響。事實(shí)上，從11月第一周的數據來(lái)看，主城區已經(jīng)整體看跌，除高新區北辰香麓和北大資源頤和翡翠府集中備案之外，其余各區均出現大幅下滑。其中，青羊區成交0.17萬(wàn)㎡降幅最高，達94.83%；其次為武侯區，成交0.21萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑為80.31%。

四川中原策略分析認為，從包括成都市場(chǎng)在內的全國市場(chǎng)來(lái)看，政策效應已經(jīng)開(kāi)始顯現。預計未來(lái)市場(chǎng)中，本輪政策調整將快速抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，市場(chǎng)的過(guò)熱成交將會(huì )明顯被抑制。短期內，部分過(guò)去報價(jià)過(guò)高的項目和二手房?jì)r(jià)格會(huì )快速回調。不過(guò)，由于前三季度房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)良好，四季度房企降價(jià)的動(dòng)力并不充足，市場(chǎng)未來(lái)的調整期或將維持6-9個(gè)月。此外，這一輪市場(chǎng)的調整幅度，還要是看信貸收緊的尺度。如果一旦年末央行額度吃緊，房?jì)r(jià)的下調很可能會(huì )蔓延到很多城市。但如果信貸不收緊，很可能調控影響將會(huì )偏弱。

專(zhuān)家解讀

西南財大經(jīng)濟學(xué)院副教授、博導、留美經(jīng)濟學(xué)博士劉璐：

“因區施策”

有利于成都樓市平穩發(fā)展

17日，成都市新一輪住房限購政策發(fā)布后，西南財大經(jīng)濟學(xué)院副教授、博導、留美經(jīng)濟學(xué)博士劉璐接受了華西都市報記者采訪(fǎng)，對成都房地產(chǎn)限購政策的升級版進(jìn)行了詳細解讀。劉璐認為，本次調控措施最大亮點(diǎn)在于“因區施策”。

重點(diǎn)清理存量土地

“新政中提到，對溢價(jià)率超過(guò)60%的土地，要在三個(gè)月內交清全部土地出讓價(jià)款，這是對高溢價(jià)率的地塊實(shí)施的比較嚴厲的規定。”劉璐說(shuō)，該條措施可以避免企業(yè)拿地之后“囤很長(cháng)時(shí)間不開(kāi)工”。

劉璐認為，新政中提到的“增加有效供給”和這條措施都是針對土地存量市常“我認為這是在清理存量土地。”劉璐說(shuō)，近年來(lái)監管部門(mén)對企業(yè)拿地后何時(shí)動(dòng)工、竣工有了比較明確的規定，但在更早前，沒(méi)有這么詳細的規定，也就造成企業(yè)拿地后遲遲不動(dòng)工。

“對約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法按照土地出讓價(jià)款的20%征繳土地閑置費；對動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)兩年以上未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法收回土地使用權”，劉璐認為將有效避免企業(yè)囤地情況的出現。

“在市場(chǎng)比較好的情況下，如果有新增土地供應，往往會(huì )有比較高的成交價(jià)格。但是對存量土地的梳理，不會(huì )影響土地成交價(jià)格，所以可以非常有效地增加住宅供應，避免了土地閑置。”劉璐說(shuō)。

防止樓盤(pán)“分批跳漲”

《通知》中提到，要完善房地產(chǎn)預售管理，加強價(jià)格指導。在劉璐看來(lái)，這一條措施是在成都上一輪房地產(chǎn)調控政策的基礎上，對房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節作出了更加詳細的規定。“主要目的是避免價(jià)格跳漲。”劉璐說(shuō)，以前房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段往往通過(guò)分批進(jìn)入市場(chǎng)，“不同批次之間會(huì )有一個(gè)價(jià)差”?！锻ㄖ穼Υ俗髁烁敿毜囊幎?，要求“項目面積在5萬(wàn)平方米以上且分期開(kāi)發(fā)建設的，每期申請預售面積不應低于3萬(wàn)平方米，在5萬(wàn)平方米以下的應一次性申請辦理預售許可”。劉璐認為，這將對樓盤(pán)分批加價(jià)進(jìn)行限制，“不太可能出現不同批次跳漲的情況。”

《通知》中還調整了住房公積金貸款最低首付款比例，并實(shí)行公積金貸款金額與職工繳存余額和繳存時(shí)間雙掛鉤政策。劉璐認為，住房公積金貸款最低首付款比例與此前調控政策區別不大，但貸款金額與公積金存繳余額和時(shí)間雙掛鉤，“是一種輔助的信貸收緊的手段”。

因區施策是最大亮點(diǎn)

劉璐認為，本次調控措施中，最關(guān)鍵的是“深化因區施策，強化限購限貸”。“這次調控把目光放在了成都房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的高新區南部園區、天府新區成都直管區，也就是我們說(shuō)的城南。”

與上一輪調控相比，本次調控措施中增加了“在這兩個(gè)區域就業(yè)并連續繳納社?；騻€(gè)人所得稅1年以上的外地人才能買(mǎi)一套商品房”。劉璐認為，這一措施的目的在于避免短期外來(lái)資金的炒作。

“從中可以看出，高新區南部園區和天府新區成都直管區兩個(gè)區域的限購政策進(jìn)一步收緊，這也可以預測出，在這兩個(gè)區域購買(mǎi)二套房的首付比例肯定會(huì )大幅上升。”劉璐說(shuō)。

縱觀(guān)本次調控措施，劉璐認為，最引人注意的是針對熱點(diǎn)區域實(shí)行“因區施策”。“中國樓市分化很?chē)乐?，不同城市之間，政策不能‘一刀切’，甚至在城市內部，不同區域之間分化也很大。”劉璐說(shuō)，他一直呼吁實(shí)行分區域的調控政策。

“這是一種非?？茖W(xué)的調控政策，符合分類(lèi)調控和分區域調控的理念，這次調整措施的發(fā)布，沒(méi)有改變成都樓市健康發(fā)展的態(tài)勢，對保證成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩發(fā)展有積極意義。”劉璐說(shuō)。華西都市報記者趙雅儒董興生