樓市錯位去庫存：大戰才剛剛打響

[受經(jīng)濟發(fā)展水平、消費能力等因素的限制，湖南省各市州房地產(chǎn)庫存增減差異巨大。7個(gè)市州的商品房待售面積仍在增長(cháng)，其中湘西州的待售面積增幅高達20.4%，盡管懷化市前三季度銷(xiāo)售面積增長(cháng)速度高達52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。]

9月末10月初全國22城調控政策相繼出臺，一手結束了2016年前九個(gè)月的樓市繁榮。以全國樓市普漲、一二線(xiàn)城市樓市爆發(fā)為主要特點(diǎn)的房地產(chǎn)周期過(guò)去了。嚴厲的調控政策不歡迎炒家入場(chǎng)，但去庫存繼續。

房地產(chǎn)去庫存是中國2016年五大主要任務(wù)之一。去庫存上半場(chǎng)中，信貸寬松、政策釋放紅利、房?jì)r(jià)加速上漲。如今，中國樓市去庫存到了下半場(chǎng)，不論信貸抑或是樓市政策，均是擰緊水龍頭，告別一二線(xiàn)城市后，去庫存政策需在三四線(xiàn)城市發(fā)光發(fā)熱。

中國住建部政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌接受第一財經(jīng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“2016年中國樓市去庫存有所成效，但仍顯不足。2017年去庫存的問(wèn)題將更加嚴峻，去庫存政策需要更加精準有力，考驗頂層決策者的智慧。”

錯位去庫存

在2015年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，房地產(chǎn)去庫存是2016年五大主要任務(wù)之一。此后不久，各地的去庫存政策相繼出臺，鼓勵農民購房已成標配，信貸和政策環(huán)境是史上最寬松的時(shí)候。

由此帶來(lái)的直觀(guān)結果是中國房?jì)r(jià)、地價(jià)創(chuàng )新高，房地產(chǎn)市場(chǎng)高燒不止。中國指數研究院檢測數據顯示，截至8月，全國百城新房均價(jià)為12270元/平方米，環(huán)比上漲2.17%。中國百城房?jì)r(jià)環(huán)比已經(jīng)連續上漲16個(gè)月，同比已連續上漲13個(gè)月。

房?jì)r(jià)上漲城市從一線(xiàn)、強二線(xiàn)向弱二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市蔓延。一線(xiàn)城市并非是此輪去庫存的主要調控城市，但強悍如深圳，此時(shí)的房?jì)r(jià)亦已經(jīng)連續上漲了20個(gè)月，在北京、廣州、上海三個(gè)一線(xiàn)城市中，同樣也是房地雙熱。

但最大的主角是二線(xiàn)城市，合肥、南京、蘇州與廈門(mén)領(lǐng)漲全國，被業(yè)界稱(chēng)為樓市“四小龍”。

國家統計局數據顯示，今年1~9月份，商品房銷(xiāo)售面積105185萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)26.9%，增速比1~8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額80208億元，增長(cháng)41.3%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，東部地區商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)29.3%，銷(xiāo)售額51080億元，增長(cháng)47.7%。中部地區商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)32.7%，銷(xiāo)售額增長(cháng)44.6%。西部地區商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)16.4%，銷(xiāo)售額12881億元，增長(cháng)17.9%。

庫存方面，9月末，商品房待售面積69612萬(wàn)平方米，比8月末減少1258萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少45萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少45萬(wàn)平方米。

但記者將9月末全國商品房待售面積數據與去年同期對比發(fā)現，庫存卻是不減反增，去年同期商品房待售面積為66510萬(wàn)平方米，今年的數據同比增加了4.7%。庫存增加可從施工面積上找原因，今年1~9月份的施工數據，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比增長(cháng)3.2%，高達71.6億平方米。

除了商品房數據之外，土地數據亦是本輪去庫存過(guò)程中資金過(guò)剩、房企活絡(luò )的投射。中國國土資源部數據顯示，前三季度全國國有建設用地供應31.88萬(wàn)公頃，同比下降4.6%，但合同成交價(jià)款卻增長(cháng)24.8%至2.28萬(wàn)億元。土地出讓面積和成交價(jià)款量減價(jià)增，全國有23個(gè)省份土地出讓價(jià)款同比增加。對此，國土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心研究員王建武分析稱(chēng)，“前三季度去庫存與高地價(jià)并存，調控難度加大。”

顧云昌認為，中國樓市的去庫存大戰才剛剛打響。顧云昌告訴第一財經(jīng)記者，2016年樓市去庫存是有效的，整體庫存確實(shí)得到更多去化。“但是令本該去庫存的三四線(xiàn)城市沒(méi)能去庫存，不該去庫存的一二線(xiàn)城市卻吸引了大批炒家入場(chǎng)，抬高了房?jì)r(jià)，從這點(diǎn)來(lái)看，去庫存政策有局限性。”

去庫存到了下半場(chǎng)

國家統計局突出顯示15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市10月上半月的價(jià)格變動(dòng)。據數據，北京、天津、上海、南京、合肥、廈門(mén)、廣州、深圳、成都等15個(gè)城市，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數全部出現負增長(cháng)，其中，無(wú)錫的變動(dòng)指數最高，為-3.8，而過(guò)去漲勢最強勁的深圳，變動(dòng)指數是-2.2。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀表示，一線(xiàn)和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭得到明顯遏制，各地樓市集中調控的效果顯著(zhù)，房?jì)r(jià)走勢趨穩。

一個(gè)月前，全國22個(gè)熱點(diǎn)城市先后出臺樓市調控政策，在限購、限貸、確保土地和新房供應、遏制各種違規資金進(jìn)入房市和整頓開(kāi)發(fā)商和中介等多個(gè)方面控制樓市“瘋牛”，前九個(gè)月的樓市繁榮正式宣告結束。

在受到調控的城市之外，因受市場(chǎng)氛圍影響，樓市同樣到了調整、降溫的時(shí)刻。中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，10月1日~30日，全國54個(gè)城市合計簽約商品房住宅270164套，較上月下降15%。

要是更具體地對比一個(gè)城市調控前后的樓市變化，不妨以深圳為樣本。

據深圳中原研究中心監測，10月新房住宅無(wú)一個(gè)項目取得預售，僅3個(gè)項目入市，供應面積僅有11.0萬(wàn)平方米，環(huán)比大降77%。至于成交，因新房備案數據滯后，二手房成交數據更能體現樓市實(shí)況。10月，二手房成交均價(jià)56790元/平方米，環(huán)比下跌4.2%，成交6329套，環(huán)比減少18%。

統計局新聞發(fā)言人盛來(lái)運在10月19日舉行的發(fā)布會(huì )上表示，短期來(lái)說(shuō)，調控政策對一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市的商品房銷(xiāo)售、投資，甚至對經(jīng)濟都會(huì )帶來(lái)一定壓力；但對全局影響沒(méi)有想象的那么大，其他城市還在按照既定“去庫存”等政策來(lái)管理。

在湖南省，省統計局于11月1日發(fā)布的數據分析顯示，今年前三季度，湖南14個(gè)市州商品房銷(xiāo)售全部實(shí)現正增長(cháng)。至9月末，湖南商品房待售面積3193.28萬(wàn)平方米，同比下降3.6%。

但受經(jīng)濟發(fā)展水平、消費能力等因素的限制，湖南省各市州房地產(chǎn)庫存增減差異巨大。7個(gè)市州的商品房待售面積仍在增長(cháng)，其中湘西州的待售面積增幅高達20.4%，盡管懷化市前三季度銷(xiāo)售面積增長(cháng)速度高達52.4%，但其9月末的待售面積增速仍高至6.5%，庫存不降反升。

顧云昌告訴記者：“去庫存不是一句口號，是牽涉到國家和城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)多個(gè)方面的復雜問(wèn)題?？傮w來(lái)說(shuō)，依然要結合新型城鎮化、發(fā)展城市產(chǎn)業(yè)以創(chuàng )造就業(yè)機會(huì )、提高農民工收入、鼓勵農民工進(jìn)城購房，并且，要進(jìn)行土地制度改革，賦予農民宅基地流通性，讓其可以變現并創(chuàng )造購房需求。”

顧云昌表示，很難判斷中國樓市去庫存需要多長(cháng)時(shí)間，如果三年內可以解決去庫存問(wèn)題就很了不起了。