非理性預期

是風(fēng)險堰塞湖主要成因

本輪熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)的大幅上漲，很大程度上與真實(shí)居住需求關(guān)系漸行漸遠，而更多受到投資投機性住宅需求的驅動(dòng)。年初以來(lái)熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)急劇上漲到“搶房”一幕的出現，顯示出房地產(chǎn)市場(chǎng)理性的逐步喪失。無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高價(jià)競購土地，還是賣(mài)方因房?jì)r(jià)上漲斷然違約，甚至還出現離婚來(lái)規避地方政府住宅限購措施，都可以歸結為市場(chǎng)非理性行為的壓倒性作用。

不可否認，在金融市場(chǎng)長(cháng)期利率中樞下移背景下，熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格存在支撐。1998年我國住房制度改革至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未經(jīng)歷完整周期，價(jià)格運行軌跡呈現出持續上行態(tài)勢，這顯著(zhù)強化了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲預期。盡管如此，也要看到包括住宅價(jià)格在內的資產(chǎn)價(jià)格都需要以真實(shí)購買(mǎi)力為支撐。熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格過(guò)快上漲，對城鎮居民真實(shí)購買(mǎi)力而言過(guò)度偏離，本身就存在巨大的風(fēng)險。北京、上海、深圳等城市房?jì)r(jià)已經(jīng)與國際熱點(diǎn)大都市房?jì)r(jià)持平，但城市普通家庭收入水平則遠遠不及。二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)奮起直追一線(xiàn)城市，而人口集聚和基礎設施優(yōu)勢又明顯不如一線(xiàn)城市，這在一定程度上反映出房?jì)r(jià)運行泡沫化的風(fēng)險。

正如股票價(jià)格不能過(guò)度偏離市盈率那樣，缺乏真實(shí)購買(mǎi)力支撐的熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格，勢必將淪為投機炒作力量“擊鼓傳花”的游戲。特別是當這種接力游戲肆意運用金融杠桿，就不可避免地具備了影響區域乃至系統性金融穩定的能力。2015年年中，因為杠桿在資本市場(chǎng)的過(guò)度、濫用，股票市場(chǎng)急劇調整，市場(chǎng)風(fēng)險急劇釋放。但房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅，將從多個(gè)方面影響到宏觀(guān)經(jīng)濟金融的穩健運行，危害極大。即便如此，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性預期的自我實(shí)現機制，房地產(chǎn)市場(chǎng)對風(fēng)險選擇性忽視，投資者或購房人堅信房?jì)r(jià)必然上漲但毫無(wú)邏輯的觀(guān)點(diǎn)，正加快醞釀和累積樓市風(fēng)險，乃至形成熱點(diǎn)樓市風(fēng)險堰塞湖。

本輪調控措施

將糾正樓市非理性預期

21個(gè)熱點(diǎn)城市在國慶節期間集中出臺房地產(chǎn)調控措施，可謂是降溫熱點(diǎn)樓市的“及時(shí)雨”。本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施雖然以“限購”、“限貸”為主要特征，但又超出“限購”、“限貸”簡(jiǎn)單范疇。純粹住房限購、限貸措施，主要從住宅需求調節入手，來(lái)穩定短期住宅供求關(guān)系。住宅限購、限貸措施執行以來(lái)，應該說(shuō)取得非常明顯的短期成效，但也存在局限性，主要是限購措施存在時(shí)效性，而限貸措施可能因為房地產(chǎn)中介違規融資行為而失去應有作用。北京至今未宣布停止住宅限購措施，但住宅市場(chǎng)價(jià)格依舊大幅上漲，表明住宅限購措施存在局限性。因此，本輪房地產(chǎn)調控措施在堅持“限購”、“限貸”政策同時(shí)，對政策進(jìn)行微調整，堵塞漏洞，如嚴格二套房認定政策，認房不認貸，執行層面灰色地帶被消除，且首付比例大幅提升，有助于抑制投資投機性住宅需求。同時(shí)，從加大供應入手，完善土地招拍掛制度，北京市政府提出“控地價(jià)、限房?jì)r(jià)”交易方式，“在嚴控地價(jià)的同時(shí)，對項目未來(lái)房?jì)r(jià)進(jìn)行預測，試點(diǎn)采取限定銷(xiāo)售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施”，避免出現“地王”，防止地價(jià)過(guò)快上漲加劇房?jì)r(jià)上漲預期。

規范市場(chǎng)交易行為是本輪房地產(chǎn)調控措施的突出特點(diǎn)。隨著(zhù)房地產(chǎn)中介高度介入二手住宅市場(chǎng)，部分房地產(chǎn)中介經(jīng)過(guò)多年累積，已經(jīng)很大程度上控制了二手房市場(chǎng)住宅交易的信息，因而可以通過(guò)對出售信息和出租信息的有意調整獲得有利于自身媒介作用的效果。最近地方政府對個(gè)別房地產(chǎn)中介虛假傳播信息營(yíng)造恐慌的行為進(jìn)行處理，反映出房地產(chǎn)中介對市場(chǎng)正常交易行為的擾亂。不僅如此，房地產(chǎn)中介依靠互聯(lián)網(wǎng)金融對購房人首付款的融資，規避了杠桿限制，但放大了購房人住房抵押貸款的風(fēng)險。因此，本輪房地產(chǎn)調控政策重申禁止首付貸，禁止發(fā)放其他類(lèi)型融資產(chǎn)品，嚴禁各類(lèi)違規資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強輿論引導也是規范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的重要組成部分。年初部分媒體、微信圈對個(gè)別熱銷(xiāo)樓盤(pán)不恰當報道，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌氣氛。在當前信息實(shí)時(shí)傳播的社會(huì )，任何不實(shí)報道和夸張報道都有可能影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定運行。所以本輪房地產(chǎn)調控政策更加強調要發(fā)出正面理性的聲音。

熱點(diǎn)城市樓市有望降溫

本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施的緊鑼密鼓出臺，向熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞出非常清晰的政策信號。調控政策的“一城一策”，各個(gè)城市房地產(chǎn)調控措施沒(méi)有雷同，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運行區域性差異的必然要求，但政策目標都是相同的，即給熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。本輪熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施出臺后，有理由相信熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)非理性色彩將會(huì )得到有效抑制。從根本上說(shuō)，如果任由熱點(diǎn)城市住宅價(jià)格泡沫形成或擴大，那么住宅市場(chǎng)泡沫風(fēng)險破滅將是必然過(guò)程。住宅不動(dòng)產(chǎn)與貨幣交換的過(guò)程，反而會(huì )抑制其他商品需求，在加劇“脫實(shí)入虛”的同時(shí)，反而阻礙了經(jīng)濟轉型升級。