樓市密集調控來(lái)襲 房企拿地王或現困局

樓市密集調控來(lái)襲

“地王”們現尷尬困局

“我們可以預見(jiàn)，當投資客退場(chǎng)，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應也結束，市場(chǎng)調整期正式拉開(kāi)帷幕之后，屆時(shí)，有多少房企受制于投資市場(chǎng)拉動(dòng)而產(chǎn)生的‘地王’，又有多少房企有苦難言”

法治周末記者代秀輝

“早就該降溫了。”

在家過(guò)假期的孟濤，聽(tīng)聞濟南出了新的樓市調控的政策，心里頓時(shí)感覺(jué)莫名的爽快。

10月2日，濟南市發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

《通知》顯示，在限購方面，外地戶(hù)籍購房者限購一套，本地戶(hù)籍擁有3套及以上房的購房者禁購；在商貸首付比例方面，“首套最低首付30%，二套40%”；如果是公積金貸款，那么家庭最高額度由70萬(wàn)元降至60萬(wàn)元，個(gè)人由40萬(wàn)元降至30萬(wàn)元，第三套則不提供貸款。

對于濟南的房?jì)r(jià)，孟濤可以說(shuō)是感觸頗多。半年前，在濟南找到工作的孟濤考慮在濟南定居，買(mǎi)一套住房就成了他的一樁心事。

“漲得讓人心里發(fā)慌??！”孟濤說(shuō)，“這半年來(lái)，濟南的各個(gè)樓盤(pán)可以說(shuō)是一天一個(gè)價(jià)。”

孟濤拿給法治周末記者的一份他統計的房?jì)r(jià)表，印證了他的說(shuō)辭。

濟南萬(wàn)科金域華府，1月成交均價(jià)為每平方米9700元，而8月成交均價(jià)則漲為每平方米19000元，上漲96%；濟南景和山莊，1月成交均價(jià)為每平方米7400元，而8月成交均價(jià)則漲為每平方米16000元，增幅116%。

飛飆的房?jì)r(jià)讓孟濤的購房計劃望而卻步。孟濤自己心里盤(pán)算，“調控政策一出，房?jì)r(jià)總該降降了吧”。

21城市發(fā)布樓市新政

實(shí)際上，濟南市并非唯一一座在國慶長(cháng)假期間出臺樓市調控政策的城市。

法治周末記者梳理了國慶小長(cháng)假期間，陸續出臺樓市新政的城市及情況?？梢哉f(shuō)，國慶期間，樓市儼然變成了“密集調控周”。

統計結果顯示，截至10月8日，已經(jīng)有21個(gè)城市陸續出臺新的房地產(chǎn)政策。

這21個(gè)城市分別為北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門(mén)、珠海、東莞、福州、惠州、佛山、南昌。

9月30日，北京市率先打響第一槍。

北京在新樓市政策中要求，在北京購買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)；此外，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

北京樓市調控政策一出，猶如一盆冷水潑到炙熱的鋼板上。

一個(gè)有趣的數據印證了樓市的驟冷。公開(kāi)資料顯示，10月7日北京網(wǎng)簽套數僅為12套；其中現房成交套數僅為兩套。而此前的9月30日，北京一手住宅成交套數曾高達452套。僅僅一周，前后相差226倍。

同一天，天津市亦緊隨北京步伐，高調宣布新政。在限購方面，對于外地戶(hù)籍限購一套；在商貸首付比例上，限制外地人商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

繼北京、天津，各地樓市調控政策便如雨后春筍般冒出。10月1日，鄭州、成都宣布新政；10月2日，無(wú)錫、濟南、合肥宣布新政；10月3日，武漢、蘇州；10月4日，深圳、廣州……

“這次調控整體來(lái)講是有精密部署的調控，力度是比較大的。”對于近期樓市政策的變化，上海易居房地產(chǎn)研究院總監嚴躍進(jìn)對法治周末記者說(shuō)。

而對于未來(lái)還將有多少城市加入到樓市調控的隊列中，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受媒體采訪(fǎng)中預測將達到20至30個(gè)；“主要包括兩類(lèi)：房?jì)r(jià)已經(jīng)明顯上漲的一二線(xiàn)城市包括周?chē)椛鋮^；房?jì)r(jià)可能上漲的城市也會(huì )跟風(fēng)出臺部分政策表態(tài)”。

為樓市降降溫

“這一輪樓市調控密集來(lái)襲，主要目的是為了打擊炒房，抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。主要是從這個(gè)角度來(lái)進(jìn)行的。”嚴躍進(jìn)說(shuō)。

法治周末記者統計的2016年13家上市房企在不同季度的銷(xiāo)售情況也反映了當下的樓市呈現過(guò)熱的景象。

2016年第一季度中，除了萬(wàn)達商業(yè)以外，12家上市房企的銷(xiāo)售金額增幅均超過(guò)了60%以上。這其中，恒大地產(chǎn)在第一季度增幅高達115%，碧桂園增幅高達162%，保利地產(chǎn)增幅高達131.35%，金地集團甚至增至206.5%。

轉至今年上半年的銷(xiāo)售情況。13家上市房企的銷(xiāo)售增幅雖然有所下降，但依然有金地集團、恒大、萬(wàn)科、碧桂園高增幅引領(lǐng)。

2016年前三季度銷(xiāo)售情況，再次將銷(xiāo)售金額的增速拉至今年第一季度的水平。

具體而言，恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、碧桂園在前三季度銷(xiāo)售中突破兩千億元大關(guān)，分別為2805.8億元、2629億元、2139.3億元，增幅分別為117.9%、46.83%、158%。此外，華夏幸福、金地集團、融創(chuàng )中國、龍湖地產(chǎn)亦增長(cháng)迅猛，增幅分別為98.95%、84.66%、98.89%、85.54%。

“這樣一個(gè)調控某種程度是對市場(chǎng)有影響的。很多購房者可能在這個(gè)時(shí)期不一定會(huì )購房，策略上會(huì )發(fā)生變化。部分城市交易量會(huì )出現下滑。”嚴躍進(jìn)說(shuō)，“可以說(shuō)，這一輪樓市調控就是為了給炙熱的樓市降降溫。”

此外，在同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉看來(lái)，在從今年前三季度房企銷(xiāo)售表現來(lái)看，雖然表面上房企規模性、銷(xiāo)售狀況都處于向好階段，但仍然存在一些運營(yíng)方面的問(wèn)題。比如總負債、資產(chǎn)負債率呈現偏高狀態(tài)，速動(dòng)比率處在不合理區間。“現在政策趨緊，出現調控轉向，預計明年樓市將迎來(lái)調整期。”

拿“地王”房企或現困局

那么，近期密集的樓市調控會(huì )對身處其中的房企產(chǎn)生怎樣的影響呢？

“按照房地產(chǎn)周期判斷來(lái)看，6至8個(gè)月之后也就是2017年年中開(kāi)始，伴隨著(zhù)供應量的增加，預計明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì )進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，個(gè)案價(jià)格有可能會(huì )在2016年年中出現下調，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤(pán)以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。”張宏偉判斷。

在這樣的境況之下，張宏偉推測，“伸長(cháng)脖子欲漲價(jià)的‘地王們’可能陷入困局”。

“由于經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的地王項目如果打算2017年入市，那么也就意味著(zhù)這些項目很難通過(guò)房?jì)r(jià)上漲獲得收益。”張宏偉認為，“也就是說(shuō)，去年下半年至今的的地王項目如果今年下半年或明年入市的話(huà)勢必是虧損的，拿地王的企業(yè)也有可能因為地王陷入困局。”

“我們可以預見(jiàn)，當投資客退場(chǎng)，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應也結束，市場(chǎng)調整期正式拉開(kāi)帷幕之后，屆時(shí)，有多少房企受制于投資市場(chǎng)拉動(dòng)而產(chǎn)生的‘地王’，又有多少房企有苦難言！”張宏偉直言。

與此同時(shí)，在張宏偉看來(lái)，伴隨著(zhù)新一輪的密集樓市調控，部分房企將會(huì )在并購整合大潮中退出樓市。這包括部分拿“地王”的房企在內，還有部分金融機構“降杠桿”資金鏈或斷裂被收購或整合的房企、央企與品牌房企并購整合下的部分中小房企、非專(zhuān)業(yè)的跨界進(jìn)入樓市的房企、積極轉型中的房企、地方政府集中整治僵尸房企。