京城房貸新規落地影響調查

地產(chǎn)中介表示，銀行如今對于征信的要求非常嚴格，以往信用卡逾期在3次以?xún)榷寄軐徟ㄟ^(guò)，現在1次逾期都不行

證券日報記者毛宇舟

今年的十一黃金周，樓市頗為冷清。根據Wind數據統計顯示，北京今年黃金周期間的商品住宅簽約套數為216套，與去年同期的442套相比，下降幅度超過(guò)了50%。而除了樓市新政的影響之外，銀行“一貸難求”也成為了樓市慘淡的原因之一。

Q房網(wǎng)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人對《證券日報》記者表示，目前銀行房貸全面收緊，貸款非常困難，以前征信稍微有點(diǎn)瑕疵，比如信用卡逾期在3次以?xún)茹y行基本都能給批貸，現在哪怕僅有1次逾期也都會(huì )成為銀行不批貸的理由，行業(yè)中已經(jīng)出現買(mǎi)家因貸款申請被拒而面臨違約的情況出現。

黃金周現零成交日

根據北京市在長(cháng)假前一天出臺的樓市調控新政，購買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例不低于35%，購買(mǎi)首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

受到新政的影響，黃金周開(kāi)始，北京樓市一片冷清，9月30日，北京住房網(wǎng)上簽約套數為4704套，而國慶第一天住房網(wǎng)簽量較前一日下降逾4000套。

根據北京市住建委統計，10月1日到7日，北京住房網(wǎng)簽套數共2186套(10月1日605套、2日412套、3日302套、4日185套、5日211套、6日209套、7日262套)。也就是說(shuō)，國慶七天的網(wǎng)簽成交量還不及9月30日一天的成交量。

而在這之中，現房住宅簽約占比極少，10月3號更是出現了現房住宅網(wǎng)簽套數為零的情況。北京住建委數據顯示，10月3日，北京住房網(wǎng)上簽約套數為302套，網(wǎng)上簽約面積共17261平方米。包括現房網(wǎng)上簽約為129套，網(wǎng)上簽約面積為5336平方米，其中，住宅套數為0套；存量房網(wǎng)上簽約16套，網(wǎng)上簽約面積1340平方米，其中，住宅簽約套數為14套，住宅簽約面積為1176平方米。期房網(wǎng)上簽約套數為157套，網(wǎng)上簽約面積10585平方米，其中，住宅套數為6套，住宅面積為1047平方米。

而在黃金周的其余時(shí)間，除了10月1日的網(wǎng)簽住宅套數為61套以外，其余住宅的網(wǎng)簽數也沒(méi)有超過(guò)50套，與去年同期相比，下降幅度明顯?！蹲C券日報》記者咨詢(xún)了鏈家、我愛(ài)我家、Q房網(wǎng)的多名房產(chǎn)經(jīng)紀人，許多經(jīng)紀人都向記者表示，十一黃金周7天加班，除了租房簽約以外，房屋買(mǎi)賣(mài)一單未成。

中金地產(chǎn)預計，北京樓市四季度成交“旺季難旺”，環(huán)比或下滑15%。但首套房首付比例上調對于新房剛需客戶(hù)的實(shí)際購買(mǎi)力影響有限；預計全國政策導向仍然還是“因城施策”，但風(fēng)向已進(jìn)入“再加碼階段”。

花旗銀行則發(fā)表報告指出，近期的調控主要由于政府為一些過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，避免市場(chǎng)于10月份旺季過(guò)分狂熱?；ㄆ祛A計，未來(lái)將會(huì )繼續有地方性樓市調控，但預計全國性政策將持續寬松，因為未來(lái)六個(gè)月市場(chǎng)熱潮將由一、二線(xiàn)城市及個(gè)別三線(xiàn)城市轉移至更多三線(xiàn)城市，這對于進(jìn)一步刺激基建等目標而言是必要的。

湊不夠首付放棄購房

新政規定，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低于50%，購買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

所謂非普通自住房，北京規定，非普通住宅有認定的三個(gè)標準：一是住宅小區建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；二是單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)；三是實(shí)際成交價(jià)格高于同級別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍。只要符合上述任何一條，就算非普通住宅。

Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生對《證券日報》記者表示，以前，二套房的認定為“認貸不認房”，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)商品房，執行首套房貸款政策。由于二套房一律執行基準利率上浮10%，因此首套房和二套房在貸款利率上差距明顯，以前的條款對于小房換大房的購房人很有利。

但是此次新政執行的將是“認房又認貸”的政策，即只要該家庭名下有房，再次購房時(shí)無(wú)論是否還有貸款，執行的都是二套房的貸款政策。

以購買(mǎi)一套總價(jià)500萬(wàn)元的二套房計算，在新政出臺前，原有房產(chǎn)如果貸款已經(jīng)結清，只需要繳納30%的首付款，也就是150萬(wàn)元，剩余350萬(wàn)貸款按照首套房普遍的基準利率八五折計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，還款總額為613.9萬(wàn)元，月還款為17054萬(wàn)元.，利息總支出263.9萬(wàn)元。

新政后，按照50%的首付比例計算，首付最低為250萬(wàn)元，剩余的250萬(wàn)元按照二套房利率上浮10%計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為504.8萬(wàn)元，月還款額為1.4萬(wàn)元，利息支出總計為254.8萬(wàn)元。

如果按照非普通住宅70%的首付比例計算，首付最低為350萬(wàn)元，剩余的150萬(wàn)元按照二套房利率上浮10%計算，貸款30年，等額本息還款的情況下，總還款額為302.8萬(wàn)元，月還款額為8413元，利息總支出152.8萬(wàn)元。

也就是說(shuō)，購買(mǎi)總價(jià)為500萬(wàn)元的二套房，在調整政策后，首付最少要多交100萬(wàn)元，這顯然不是一個(gè)小數字。

鏈家地產(chǎn)亞運村店一名房產(chǎn)經(jīng)紀人對本報記者表示，調整新政后，二套房首付比例提高，導致很多人意向購房人在緊張的湊首付，很多人都是把裝修買(mǎi)家具家電的預算湊到首付中，但即便這樣好多家庭也因為首付不足而放棄。

購房人“一貸難求”

購房人即便過(guò)了首付關(guān)，還有貸款關(guān)。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生對《證券日報》記者表示，現在貸款太困難，以前合作的光大銀行、建設銀行、中國銀行等目前批貸都比較困難，即便利率上浮10%，銀行也卡得很緊。“銀行對于征信的要求非常嚴格，以往信用卡逾期在3次以?xún)茹y行都能審批通過(guò)，現在1次逾期都不行”。

光大銀行個(gè)金部人士則表示，每年第四季度，銀行的貸款額度基本已經(jīng)用完，收緊貸款除了政策方面的原因，也有銀行貸款節奏安排的因素，按照慣例，上半年尤其是五一前后的貸款發(fā)放應該是較快的。目前該行最新的內部政策還未下發(fā)，不過(guò)嚴格執行新政是肯定的，按照以往慣例，網(wǎng)簽日期在9月30號之前的，應該可以按照老政策執行。

據本報記者了解，如果買(mǎi)房人的貸款不能夠獲批，后續將產(chǎn)生一系列的影響。Q房網(wǎng)房屋經(jīng)紀人王先生解釋稱(chēng)，如果購房人與中介公司簽署的合同不是三方免責合同，那么購房人貸款不能順利獲批可能導致買(mǎi)房違約，此時(shí)購房人的定金要不回來(lái)，部分中介公司的中介費用也不能退還。因此購房最好簽署三方免責條款，這樣因為政策變動(dòng)等不可抗力造成的違約，定金和中介費都可以退還。

上述說(shuō)法也得到了鏈家房屋經(jīng)紀人的認可，其表示，如果貸款一直不能貸下來(lái)，購房者的定金肯定是不能退的，不過(guò)鏈家表示，要是不能完成購房手續，中介費是予以退還的，“目前確實(shí)出現了中資行批貸困難的現象，不過(guò)外資行比較寬松，如果購房人征信有瑕疵，不妨換到外資行進(jìn)行咨詢(xún)”。